宅基地和承包耕地是咱们农村老百姓手中最重要的农村权益，也是咱们生活于农村安身立命的根本所在。这些年随着农村人口大量流入城市，进城生活，老百姓手中的这“两块地”的作用又显得不那么重要了。
盘活闲置，老百姓“丢”不下的土地情结于是一些农村房宅和承包耕地就闲置、荒废起来。为了盘活这些闲置的农村土地，将这些闲置重新利用起来，国家这么多年一直在深化农村土地制度改革，提出将咱们老百姓手中的“两块地”施行“三权分置”，也就是村集体拥有所有权、村民保留资格权，将土地实际使用权“活化”出去，达到盘活闲置、重新利用的目的。
盘活的主要方式有转让、出租或有偿退出等。可是转让和有偿退出虽说都是有偿的，咱们可以获得相应土地补偿，但是这两种途径是对自己土地权益的“绝对”退出，因此虽说进城生活了，但是还不愿放弃对农村“两块地”的权益。这也可以理解，毕竟不管走到哪，农村的房和地才是自己永远的安稳保障和最后退路。
为了保留自己在农村的土地权益又可以避免土地闲置，同时还可以获得一定的土地收益，因此大多数人选择的是土地的“出租”，也就是农民保留土地资格权的前提下，将农村房宅和承包耕地的实际使用权出租出去。
但是农民手中的“两块地”，无论是对出租者还是承租者来说，里面还有多方面的限制，如果不了解国家相应政策，贸然出租或租赁很可能会吃大亏：
出租期限有限制，禁止借长久租赁之名行土地买卖之实！国家规定农村房宅和承包耕地的单次出租年限最长不超过20年，租赁合同中如超20年，超出部分，将被视为无效，如遇纠纷国家将不予承认和保护。但是国家还明确，在出租期限到期后，具有土地权益资格的农民还可以将土地再次“续租”，期限还是20年。
为何农村房宅和承包耕地出租会有20年的限制？这也是为了农民的自身权益所考虑。因为农村宅基地和承包地设立的初衷就是为了满足集体内村民的基本生存，并不是让农民去卖地获得收益的。因此国家对农村土地并没有完全放开，而是为了避免闲置而在一定限制下和有限范围内流通。
假如没有这个限制条件，面对城市资本的强大诱惑，咱们老百姓很难抵御。一旦轮入城市资本手里，咱们以后再想要过来，可就不可能了。
国家明确规定城镇居民不能下乡购买农村房屋宅基地和承包耕地，但政策允许城里人来租用。购买与“租用”的区别在哪？就是使用期限上。如果没有20年的期限限制，如果签个长期出租合同，那不还等于把土地给卖了吗？
因此为了避免借长久租赁土地之名，行土地买卖之实，国家才作出了20年的期限限制。可有人会说，到了20年合同到期之后，我再多次续租，不还是等于把土地卖了吗？国家做出限制的初衷就是在保护农民的用地权利，20年合同到期后可以续租，但是那时自己还租不租，出租人是还要掂量一翻的，如果感觉自己要用到，那就可以不续租了。这里国家并不是要限制土地的长久买卖，而是要切实确保咱们老百姓的用地权利。
超期租赁，风险很大超期续租，国家对超出期限的部分不予认可，因此不论是对出租者或承租者这里面就存在很多的出租风险，如条件允许建议再次续租。
对承租者来说，如果承包的耕地已经超出20年的期限，如果遇到土地征迁或利用，产生的青苗补助等费用补偿，将不会再补给承租人了。同样还有宅基地房的补偿安置补贴，也是这样的政策。即便是实际承租人面对纠纷有充分的主张，但是毕竟国家20年期限政策在先。
土地租赁，承租者这些行为不可有！如果承租了农村宅基地房，承租者是不可以在原址上对房屋进行翻建或改扩建的。如有住房损毁风险，建议与房东商谈房屋的修缮事宜，当然也可由出租的农民对其进行依法翻建。
对于承租的耕地上，利用起来也是有限制的，只能用于农业生产，禁止非农化利用，比如不能在土地上建房、挖土等。如果承租的是一般耕地，则可以在土地上用于粮食或蔬菜等农业生产，也可以建造大棚等农用设施用于农业生产。如果承租的是基本农田，管理则更严格，按照目前政策原则上只能用于主粮的生产，是不能用于发展林果业和挖塘养鱼，也不能建农业大棚。
如果擅自改变耕地的利用性质和用途管控，严重的措施有罚款、恢复原状，甚至追究刑责。
其他限制条件对于出租者来说，土地出租后，不可再申请新的土地使用。比如宅基地出租出去了，再以无宅基地使用为由向村里申请新的宅基地使用是不予批准的。
不可以出租无合法产权、不符合安全标准的房屋，出租人必须是房屋的所有者，且房屋无产权纠纷，承租者在承租房屋之前也需要仔细核查这些信息，避免因此带给自己不必要的经济损失。
无论是农村宅基地还是承包地出租，无论是对于出租的农民还是承租的单位和个人，都要签订租赁合同，切不要进行口头协议，否则一旦出现纠纷，相关权益将不会得到切实保障。
在国家深入农村土地制度改革的当下，农民手中的宅基地和承包地所发挥出来的价值，也吸引了很多人进入“农地圈”。对于大多数人选择的土地“出租”方式，虽然很实用，但是里面还是有很多需要咱们注意的地方，这不管是土地的出租者还是承租者，都需要注意。
