最近回老家发现了一个有意思的现象，大城市的房价都在跌，小县城却不跌反涨。这到底是怎么回事呢？

我的老家位于中部的一个小县城，全县有150多万人口，是一个农业大县，除了酒厂和农产品加工全县没有什么拿得出手的工业和产业，大部分年轻人都靠外出打工为生，但凡在外打工收入还可以的，都在县城买了房子。

在县城有房，成了农村人在人前饭后是否能挺直腰杆的资本。村里有院，县城有房，也成为判断一个农村家庭过得是否殷实的标准。

因为我长居深圳，对深圳房价过去两年下跌的行情仍心存忌惮，至今还在复苏回暖的路上苦苦挣扎，不光是深圳，其它一二线城市几乎无一例外，这两年房价进入了普跌的周期。

全国楼市一片低迷。

但通过实地调研老家县城的楼市，我发现了一个不可思议的现象，在全国各大城市房价都在下跌的行情下，老家县城的房价不跌反涨，实地看了三个楼盘，其中一个县城东边的楼盘让我印象深刻，售楼小姐说，我们现在卖的二期均价6200，计划年底会开三期，开发商已经放出口风，三期涨到6500.

这就让人匪夷所思，在全国大城市楼市一片哀嚎中，为何县城房价能够万绿丛中一点红？

这到底是怎么回事？难道只买大城市的买房体系要崩塌了吗？

带着这些疑问和好奇心，我连夜分析了县城的房价为何能够不跌反涨.

我们知道，市场经济有个普适的规律，供求关系决定价格，接下来我就从供求关系和房价成本构成、县域农村经济收入三个方面分析为什么县城的房价这么抗跌。

1、县城供求关系基本平衡

县城的楼市是一个封闭市场，从供应端来看，因为过去三道红线的原因，这几年开发商拿地积极性明显受挫，县城正在开发的楼盘不多，

虽然县城是一个长期人口持续流出的地方，购房需求有限，但这几年新房供应也十分有限，供求关系达到了一个短期的平衡。

几乎没有外地人来这里买房，都是本地的购房需求，县城房价最大的支撑是结婚买房。这才是真正的刚需，都说是丈母娘推高了县城的房价，这不无道理。

但凡家里有一个到了结婚年龄的男孩，哪个父母不是着急先在县城买套房子的，如果没有房子这个硬通货，连媒人都不愿介绍女孩。

对于农村人来说，这关系到传宗接代的大事，即便拿出老两口一辈子的积蓄也要在县城给孩子买一套房。每年都有人结婚，每年都有人买房。

农村的买房人和大城市不一样的地方是，即便觉得房价高，他们也不能观望，农村的结婚买房不能等，也等不起，再等好女孩都嫁给别人了。

他们比我们更明白一个粗浅的道理：有些事，你来早了，就是你媳妇，来晚了，就是你嫂子。

开发商正是看中了这一点，即便房子不好卖，也不会降价，所以县城的房价坚如磐石。

2、县城房价成本构成约束

县城房价稳定抗跌的一个主要原因是：成本限制了它几乎没什么跌的空间。

房价的构成有土地价格、开发建安成本、管理运营成本、税费等。就拿前面提到的房价卖6200元每平米的楼盘来说，土地楼面价2000，开发建安成本2500，管理运营费用800，税费100。加在一起5400，房子卖6200留给开发商的利润就是800块每平米，这还不包括很多隐性成本.

由于利润太低，开发商连样板房都没做，全靠一张图纸和沙盘来卖房，甚至连营销也做得很少，如此拮据，不是他们想每一分钱都花在刀刃上，而是因为他们知道成本稍有控制不好，就有亏的风险。

因为成本约束，再加上各种建筑材料价格还在上涨，县城的房价是非常夯实。成本在上涨，房价上涨的压力就很大。

3、县域农村经济收入稳定

这两年，大家都知道，漂亮国的金融战，贸易战的打击对象是谁？

是大房企，大资本，大城市的高精尖企业，尤其是东南沿海的城市，工厂倒闭，订单下滑，失业降薪，收入减少，这也是大城市房价下跌的主要原因之一。

但深居内陆的县域经济，特别是农民的收入并没有受到影响，而县城房子的接盘侠大部分都是进城的农民。所以，购买力稳定，也是县城房价稳定的一大因素。

说到这里，一定会有人问了

县城的房子还能买吗？

如果你是自住或者为了孩子结婚，当然可以买，但凡你是为了保值升值，那就尽快远离县城。

看到这里，相信很多人都会懵逼了，前面说县城的房价稳的一批，不跌反涨，为什么又不能买了呢？这不前后矛盾吗？

大家可能忽略了一个非常重要的因素，那就是流通性，县城没有二手房市场，大家都是新房癌，但凡有新房且价格适中，绝对不会买二手房的，二手房被当做别人用过的东西，有价无市。

如同你的祖母留给了你一个镯子，一开始值10万，后来涨到了15万，会不会有人愿意花15万买你这个镯子，

没有

即便你80万买的新房，无论小区多漂亮，装修多豪华，到了二手房市场，原价都卖不出去。县城的房子只剩下居住属性。这就是县城的房地产市场。

人往高处走的原因，

县城的人口流出是真的，

县城的房子未来会因为没有接盘侠而失去流通性也是真的。

县城，作为农村人口进城的第一站，它的历史使命即将完成，注定只是一个跳板。

但凡在县城生活得不错，有条件的人，为了孩子的教育和老人的医疗谁不想去省会城市或一线城市买套房的？

无一例外，他们一旦有了条件，就会向上攀爬。

有人说葡萄酸，是因为他真的尝过葡萄是酸的，

有的人说葡萄酸，是因为他买不起。

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