以前，正常的住房按揭贷款，银行把款放出去，房子作为你抵押给银行的标的，相当于你给银行的“人质”。如果你不还钱，银行是有权把房子夺走的。也就是说，这套房子就是你的软肋，你为了房子不被夺走，只好乖乖每月按时还钱。
现在，同样的情况，如果你不还钱，银行不但不愿意把房子拿走，而且还会反过来对你嘘寒问暖，答应你的各种无理要求，只求你不要断供。房子再也不是你的软肋，反而变成了银行的软肋。
这叫什么事，感觉现实越来越搞笑了。
1.
以前听说过一个笑话。
有个绑匪绑架了富商的太太，要求给500万，不然就撕票。富商舍不得钱，不愿意给。绑匪改变说法，说不给钱就把她放回来。很快，钱就到账了。
现在的房子就是故事里的“人质”。以前你不交月供，银行就撕票；现在形势逆转了，银行反而担心你撕票。
说白了，还是因为“人质”不值钱了。以前的房子人人追捧，现在都烂大街了。
央行为什么要不断降首付降利率？是为了吸引更多的人来买房；为什么又要降存量贷款利率？是为了不让那些已经买房的人断供。
不要拿银行当善人，也不要听信“更好地为人民服务”之类的话。莫非前十年银行就不为人民服务了吗？让银行把到嘴的肥肉吐出来的唯一可能，是情况已经糟糕到不吐不行的地步了。
2023年，全国355个城市监测到的法拍房挂拍量高达79.6万套，同比增长了惊人的36.7%。这说明2023年的情况已经比较严重，但那时风险还在可控区间。
2024年，断供法拍案例在2023年的基础上再次拔高，根据国信达数据发布的2024年1-8月全国法拍房大数据分析报告，2024年1-8月全国法拍房挂拍量为434552套，同比增长68.74%；成交量为101197套，同比增长9.55%；成交率为23.29%。
同比增加近七成，这就有点吓人了。另外一家数据提供商中指数据的统计结果稍好一些，数据显示今年前8月全国法拍房源累计拍次85万次，较2023年累计拍次（63.6万次）增加约33.8%；成交11万次，较去年成交累计次数（10.7万次）增加约3.7%。
即使按中指的33.8%增幅计算，那也已经很多了，因为2023年本身就已经增加了三成多。每年增加三成多，两年下来，2024年相比2022年的法拍就多了足足八成。短期内大量法拍房涌现，把法拍房的市场一下子就给扰乱了。供应量猛增，而需求量随着房地产走弱而不断下降，供需失衡导致的结果，就是流拍比例大增。看看上面的数据，累计拍次增加33.8%，而成交才增加3.7%，多出来的拍次基本都成为另一种意义的“库存”。
2.
有个脑筋急转弯，说青春痘长在哪里不让你担心？正确答案是长在别人的脸上。库存这东西，在开发商手里无所谓，可到了银行手里就成了烫手的山芋。因为银行的本质是搞货币，不是卖房子。你给它一大堆房子，又不知道什么时候能卖出去，这等于消耗了银行的流动性，变相增加了挤兑风险。
而且房子不是石头，持有它是需要成本的，而且是一直要付出。物业费、供暖费要交吧，就算不住人，可很多楼房的供暖是不分户的，要供暖只能一起供；定期要上门检查吧，否则楼上楼下漏水怎么办，长期不去被小偷撬了门怎么办；设施出故障了要不要维修，需要业主投票时谁出面……一大堆问题要处理。这钱谁出，这些问题谁负责，银行哪有这么多专业人士处理这些事，唯有花钱外包。也就是说银行不但不能拿到钱，还得长期养着这些房子。
如果房价看涨也就罢了，可房价还在一天一天下跌。银行等于要承受资产下跌、持房成本和流动性萎缩等多种损失，这样肯定不是办法。所以现在急的不是要断供的人，而是银行。
银行的应对办法，一个是劝，一个是拖。
劝就是字面意思，对于要断供的客户，能劝回一个是一个，手头没钱可以延期，钱不够可以调整月供比例，在还款总数不能变的前提下，其他条件都可以谈。这个局面多少有点搞笑，果然是光脚不怕穿鞋的，欠钱的才是大爷。
如果有些客户铁了心要断供，实在劝不回来，那就要拿出拖字诀了。房子越晚到银行手里越好。以往断供房贷案件从受理到立案，再到执行裁定书的下发，整个流程能在三个月内高效完成。但如今案件处理显著延迟，据说部分年初提交的强制执行申请至今仍在排队等待立案。
3.
据说法拍房数量猛增还催生了一些新职业。
有个新职业是法拍房顾问。很多人其实不懂法拍房的水有多深，经常能看见某人买了法拍房却掉坑的新闻。随着法拍房数量的不断增加，法拍房顾问就登场了。他们熟悉法拍房的整个流程，能帮客户规避风险。这个职业一般都是房产中介转行过来的，因为知识基础重叠程度高，只需要专门学习法拍房的相关知识就行。据说现在法拍房顾问每个月的开单率的收入都比房产中介好不少。
还有个新职业是法拍房资产处置专员。银行和一些金融机构面对大量的法拍房，需要专业的人员来进行资产处置。法拍房资产处置专员的工作就是对法拍房进行评估、推广和拍卖。
除了新职业，还有一批房产投资者，每天都在虎视眈眈，看能不能抄到笋盘。哦，笋盘是房圈对价格明显低于市场价的房子的称呼。正常来讲七折以下都不叫笋，但有段时间楼市行情太好，什么85折笋9折笋都冒出来了，也不知道才打9折的房子有什么投资意义，纯粹是骗外行。
但这些人对楼市并无推动。我有个外地朋友，就天天盯着北京的法拍房，一盯就是一年，眼看着房价一天天往下掉，他也不急着出手。毕竟时间站在持币者一边，急的是银行不是他。这也是法拍房为什么看的人多买的人少的原因。
9月底降低存量房贷利率，固然跟保经济有关，但银行之所以这么痛快拿出1500亿到嘴的肥肉，背后各种断供和法拍的压力，肯定也是原因之一。只要能阻止或延缓断供，银行可以连面子都不要，出点血也在情理之中。
9月的数据就算了，接下来要看的是10月的断供情况是否会有明显改善，法拍成交率是否会明显提升。如果10月还不行，那今年可能也就这样了。如果10月出了成绩，也还要继续观察，不能立刻认定楼市就触底了。
近期有的人又开始上蹿下跳，言必称“楼市暴涨”。对这样的人，我们除了鄙视，也有必要正本清源一下。下一篇讲讲我对后续楼市的一些判断。
