最近，关于降低存量房贷利率的风又刮了起来。

作为一名普通老百姓，我也是盼星星盼月亮。毕竟，今年真的很不容易。存量房贷利率，的确要降一降。

时隔1年，存量房贷再降？

最近，楼市热传的“存量房贷利率下降”源于一篇“小作文”：

有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。

这翻译成大白话就是，存量房贷可以“转按揭”，置换低利率。这让很多高位站岗的“房奴”们再度看到了希望。

去年8月31日，首套存量房利率下降，让房奴们的月供降了上百元至数千元不等。根据央行的数据，已有超过23万亿存量房贷的利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1700亿元。

以我为例，利率下调前，我的首套利率是6.03%，利率下调后变成3.85%，差值整整达到了2.18%。

3.85%与之前破“6”相比确实低了很多，但与现在首套3.25%相比，依然处在半山腰，相差60个BP。

▲南宁当前首套房贷利率3.25%，处于中等水平

要知道，今年已经2次下调5年期以上LPR，而且未来继续降息的概率很大。换而言之，每一次降息，就让老业主破防。存量房贷利率有可能进一步拉大与新房的利率差。

▲5年期LPR走势（功夫房产）不患寡而患不均。谁也不知道，今天买了房，明天是不是就降息了。“早买早吃亏”也让当下的买房人的观望情绪加重。有人可能会说，愿赌服输，能不能有点契约精神！但当下整个经济环境、预期并不乐观，降低存量房贷利率或是大势所趋。

“提前还贷是最稳的投资”经济好时，房贷是普通人能借到最便宜的一笔巨款；经济不好时，提前还房贷是最稳的一笔投资。这句话所言不虚。股市里一片哀嚎，活期存款仅0.15%，5年期存款跌至1.8%，创建国以来最低水平……在当下“干啥啥不行”的环境下，只有提前还房贷才是“稳赚不亏”。我的一位朋友，手头有点钱就还房贷。“每提前还一笔款，就赚了3.85%的收益，去哪里找比这更赚钱的生意呢？”事实上，提前还房贷这股风一直从未停止。银行的数据最能说明一切。今年二季度，全国个人住房贷款余额跌破38万亿，增长率-2.1%，创下历史新低。这意味着，今年上半年，个人住房贷款余额减少了3800亿元。

▲个人住房贷款余额可见，大家依然一窝蜂地提前还房贷。房贷是银行最优质的资产。大家都这么还房贷，银行的利润将进一步缩水。一边是提前还房贷，一边则是不敢消费或消费大降级。最近，南宁街头到处是5-10元街头理发，tony还是那个tony，生意还不错；街头按摩10分钟9.9元；街头牛排19.9元……过去需要到店面光顾的，现在在地摊花点钱就可以。是不愿意去店里吹空调享受吗？无非是想多省点钱罢了。最近，北京餐饮公布的一项数据震惊很多人。2024年，北京餐饮规模以上企业利润总额同比下降88.8%，利润率为0.37%。北京尚且如此，全国其他地方呢？不敢想象。可见，当下大家不敢消费、消费降级有多严重。大环境不友好，只能省着点花，有点闲钱就提前还房贷。这是普通人能做出的最稳妥的选择。

假如“转按揭”，力度更猛另一个很严峻的现实是，当下断供、法拍房的数量都在走高。存量房贷下降，对于业主来说，就是换一种形式在发福利。关于降低存量房贷利率，扒哥今年已经发文几次，再加上这一次的风，下调的希望很大。关于这次“小作文”里提及的降低存量房贷利率，说的是“转按揭”，这就很有意思了。很多人不明白什么是“转按揭”，那我直白告诉你，“转按揭”是比去年直接降首套存量房利率更刺激、惠及面更广的方式。举个例子，你就明白什么是“转按揭”。小明5年前贷款100万元，利率4.0%，但现在南宁首套房利率仅3.25%（商贷）。现在他不想背4.0%的利率了，想换成更低利率。

▲“转按揭”，月供减少约540元，总利息减少20万元假如，他要“转按揭”，那么小明就拥有了议价权，他可以选择利率最低的一家银行重新贷款，按照最低利率执行。这就是“转按揭”。为了抢客，银行之间便会“卷起来”，把利率降到最低。“转按揭”曾有过一段黑历史，楼市上行期时，银行之间的恶意竞争，违规发放转按揭贷款，严重扰乱市场。于是，转按揭业务便被死死封印。彼时，转按揭是砒霜，但放在当下的环境，合理利用它，就是蜜糖。所以，“转按揭”重出江湖未尝不可。如此一来，影响是多方面的。①存量房贷下降一步到位，与新房利率接轨。去年的存量房利率下降，基本是直接取消了加点，由原来的“LPR+BP”变成LPR。所以，很多南宁老业主们的利率从5、6字头变成如今的3.85%（8月5年期的LPR）。但存量房利率与新房利率仍存在0.6%的利息差。假如“转按揭”重出江湖，那么存量房贷利率下调将可一步到位，与新房接轨。这既进一步减轻老业主还贷压力，又可以打消购房者“等一等，利率降一降”的观望情绪。②不限于首套。去年的存量房利率下降，指向性很明确：首套。但假如是“转按揭”，你的二套也可以申请办理，惠及面更广。相当于，给老业主2套房发福利，可以释放更多的资金用于消费，拉动经济。

信心比黄金更重要有人可能会说，银行去年已经割了肉，如今再次降低存量房贷利率，岂不是再割一次？从楼市的角度来说，存量房贷利率下调，对新房的成交量影响并不明显，但于社会更广的层面来看，降利率未尝不是多赢的局面。假如居民手里有点闲钱就提前还房贷，既不利于拉动社会消费，又不利于银行。如今背负房贷的主力是年轻人及中年人，这是整个社会最主要的消费群体。都说“人到中年不如狗”，上有老、下有小，再就业被“35岁”的门槛压制，他们房价站岗，房贷利率也站岗，多方面的压力使很多人喘不过气。下调存量房贷利率，是给年轻人及中年人精准减负，让他们有钱花、敢花钱，不必过度压制合理的消费需求。大家敢消费了，资金就会流向各行各业，而不是躺在银行里，社会的活力、信心逐步恢复。信心比黄金更重要！过去，我觉得这句话像“鸡汤”，但每一位经过这轮经济周期的人，对这句话都会有更深刻的理解。

作者|小二郎

编辑|乔 妹

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