现在网上关于楼市的分析，都是基于人口、老龄化、城市化、人均住房面积等因素，由此推导出咱们的房地产是夕阳产业了，连老美的高盛机构还大言不惭的说我们的房价还要再跌40%，一些自媒体也不分青红皂白，一顿疯狂输出，看空中国的楼市，中国的房地产。

我看了之后，觉得这是笑掉大牙。你想啊，我们现在很多地方的小区房价相较于高峰期都已经下降30%了，你让房价再跌40%，毛算一下总共要跌70%，也就是说，高峰期3万的房价，只能卖9千呗。看看了这个预测是老美机构作出的你就释然了，因为我此前分析过，老美一直打着控制通胀的幌子而连续不断加息11次，最近又喊着继续加息，其中一个目标是想刺破我们所谓的“房地产泡沫”。当然，国家毅然决然地出手提振楼市，不会让他们的诡计得逞。

既然说到老美，我们就以老美作为对比例子，看看我们的楼市真的会那么不堪吗？

人口就不多说了，我们有总人口优势，老美有世界其他国家的流入优势，各有千秋。

老龄化方面，老美2020年65岁以上占比16.9%，更新的数据没看到，而我们这一数据截至2023年末占比是15.4%，很显然，我们人口结构要比老美年轻化一些。

城市化方面，老美最新的城市化率是83.3%，我们是66.2%，同样，我们的城市化还有一定的上升空间。

有人说，不要比这些，人家老美房子显然比我少，我们的住房严重过剩了，真的是这样吗？

对此，我觉得看人均住房面积最有说服力。根据统计部门的数据显示，我国城镇居民的人均建筑面积是41平米，而老美人均居住面积中位数是65平米。

需要说明的是，如果算套内面积的话，我们的数据还得乘以70%或者80%，也就说是只有28平米-33平米。而老美的居住面积不仅是指套内，还要撇除外墙和内墙面积，就是我们说的使用面积，如果这样算的话，我们的人均使用面积应该全面在30平米以下了，只有人家的一半不到，你说怎么比？

如果非要说一个劣势的话，那就是我们属于发展中国家，收入没老美高，但正因为如此，当我们的经济赶上老美的时候，相信我们的人均住房面积还会大幅上一个台阶，跟老美一样，这正是我国房地产发展的潜力所在。

所以，不要说我国房地产是夕阳产业了，正确的说法是，从高速发展期进入到正常发展期而已。

现在问题就来了，这么多关键数据对比胜出，按理说我们的房价应该涨、老美房价跌才正常，但最近几年老美的住房均价中位数从2020年3月一直涨到现在（中间约2-3个月停歇），累计涨幅达到40%左右，而我们的房价则是深度调整到现在。

老美房价持续上涨如此大幅度，至于原因，肯定不是前面说的人口、老龄化、城市化等因素，而是因为老美货币超发。

大家回忆一下，在2020年初，老美公开宣布发行的第一笔疫情资金就达到2.3万亿美元，此后又不断发国债、发货币，有媒体算过一笔账，3年时间，保守估计老美超发的货币就达10万亿美元，有的统计数据说是超30万亿美元。

这么大一笔笔资金，老美没有像我们这样控制资金流入房地产，房价就已涨成这样了，因为谁都知道，通胀下只能买核心资产，一个是证券，另一个是房产，老美近几年这两样都涨得很好。所以，老美房价大幅上涨其实是一种货币现象，与人口、老龄化、住房面积等因素并无直接关系。日本东京都市圈这两年房价大幅上涨并创历史新高，其实也是货币超发所致。

而我们这边呢？老实说，货币只多不少。

根据央行数据显示，截至3月末，我国广义货币M2余额为304.8万亿元，同比增加8.4%，正式突破300万亿大关。这是什么概念？

我国M2突破100万亿用了57年，从100万亿到200万亿用了7年，而从200万亿到300万亿，只用了4.25年，也就说说，增加100万亿的时间越来越短。数据还显示，疫情3年时间，我们新增的货币总量甚至超过了欧美主要国家的总和。由此可以看出，对楼市而言，我们缺的不是资金，那为什么房价不涨反跌呢？

至于原因，我就不多说了，多篇文章都有分析，主要是我们为了去过高的房企杠杆，担心引起金融、经济风险，而主动刹车：最近几年都不允许资金流入房地产（对房企限制融资、对购房者限制房贷）。但需要提醒的是，很多低估了这么大资金对楼市的影响。原因就在于，超发的货币本身没有消失，例证就是物价没涨（3月末物价同比基本无变化）、房价没涨（其实是下跌的）。

这些资金在哪里呢？从三天两头接到银行推销贷款产品看，资金还躺在银行睡大觉，但我们说，经济要发展，就业要解决，既然4年增加了100万亿，肯定还是要流向社会的，怎么办？从近期多家银行下架3年期以上等长期存款产品来看，就是要促使躺在银行的资金释放出来，让你们去消费、去投资。

现在我不敢妄言楼市会涨到何种程度，但从目前国家对楼市的态度而言，比如对资金出现困难的房地产项目建立融资协调机制，对购房者放开多套房贷款、放开购房资格等等，态度来了360度大转弯，说明国家是希望更多资金流入房地产的。对于属于资金密集型的房地产行业来说，一旦有了持续且可观的资金注入，100万亿，我们不能说都流入房地产，哪怕是20%，也相当于全国两年的新房销售总额了，不能低估资金的力量：企稳是第一步，接着就是回升了。所以，在此提醒看空楼市的朋友，共勉两句话：

1.当都觉得楼市没有机会的时候，往往可能是市场的底部。

2.谁都可以不信，但不能相信国家的政策方向，劝你不要炒房时要收手，但支持楼市政策一波接着一波，让你买房时就应跟着国家政策走，大概率没错。

楼市恢复，现在需要的只是时间。