文/刘博团队

刚刚过去的4月份，房地产市场表现如何？

从数据看，并不乐观。

一方面，1-4月累计的同比数据以及四月单月的同比数据都涨得不错，但另一方面，4月的环比数据却明显下滑。

这说明，楼市小阳春的可持续性还不够。

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从房企销售额看，2023年1-4月，TOP100房企销售总额为23934.6亿元，同比增长12.8%。

4月单月，TOP100房企销售额同比上升29.9%，但是环比下降17.4%。（数据来源：中指研究院）

究其原因，在政策的支持下、叠加房贷低利率和房价下跌，过去两年积累的结婚买房等硬刚需加上一批改善性需求，在今年一季度集中获得释放。

在积压需求消化之后，楼市的活跃度又慢慢下行，楼市复苏，进三步、退两步。

具体到城市层面，情况又如何？

以下是克而瑞统计的4月全国30个重点城市新房成交面积。

可以看出，4月，一线城市中，北京和深圳的住宅成交面积环比为正，广州和上海环比回落。

最后，一线城市4月住宅成交环比下降-11%。

二三线城市中，除了成都、西安外，多数城市的住宅成交面积回落明显。

强二线城市如武汉，4月住宅成交面积单月环比（下同）下滑-48%，天津-42%，重庆-40%；

弱二线城市如长春-49%、南宁-48%、大连-48%、昆明-46%；

三线城市如徐州-77%。

这些城市，有的基本面不错，但是楼市刚需已在一轮轮的政策中消化殆尽，小阳春难以持续；

有的基本面较弱，楼市库存本身也比较大，进入二季度，市场又回归下行了；

还有的三线城市，没有诸如淄博烧烤之类的出圈营销带动，市场没有太多热点，在短暂的返乡置业投资热情过后，4月的成交出现膝盖斩。

二手房方面，同比来看，8成以上城市成交规模均高于去年同期。青岛、东莞、苏州、成都等城市增幅居前。

但近9成监测城市二手房成交出现环比负增长，北京、杭州二手房成交量环比跌幅在3成左右，市场回调较明显。

总的来讲，进入二季度，不同城市之间的分化行情还在延续。

对于北京、杭州、成都等一些热点城市而言，市场虽有波动，但整体需求强劲，后续成交不会太差；

而武汉、郑州、天津等之前楼市比较低迷的城市，在一季度小阳春之后，市场又重新进入调整阶段；

依托返乡置业驱动的中部及沿海三四线城市，楼市热度将持续下滑。

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深入分析，我们发现，楼市行情可持续性不强的根本原因，主要有二。

一是当前经济虽有回暖，但仍出现了一些反复和曲折。

4月30日，国家统计局发布4月中国采购经理指数运行情况。

4月制造业PMI为49.2%（前值51.9%），4月非制造业商务活动PMI为56.4%（前值58.2%），为2021年以来次高值；

其中服务业PMI为55.1%（前值56.9%），建筑业PMI为63.9%（前值65.6%），均保持高景气度。

这表明，目前我国呈现服务业扩张较快、制造业景气收缩的特征。

从收入增长到消费增长、再到地产销售中长期复苏，是一个长链条，显然，经济还要持续回暖，才能拉动楼市。

二是房地产税方案迟迟未公布，悬剑效应对楼市伤害太大。

尽早出台一个理性温和且具体的房地产税试点方案，让大家看到房地产税并不可怕，非常关键。

否则，遇到熊市越往后推迟公布方案，大家就会觉得房地产税的杀伤力很大。

之前上海就出现了“上海房叔因担心收税，一次性抛售93套房产”的传闻，民间的种种猜测，反而把更多有钱人吓得不敢多买房。

所以，早点公布房地产税方案，让楼市悬着的心放下来，将有利于楼市走稳。

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从4月政治局会议定调来看，重申了房住不炒和支持刚需、改善性需求，关于楼市的绝大部分提法跟之前没有变化。

这意味着，对于楼市的逐步回暖，高层是乐见其成的。目前暂时不会显著加码“催谷楼市”的政策，短期内，不太可能会有降准、降息等大力度政策出台了。

当然，也不会出台抑制性的政策。主要是让地方政府出手，出台一些结构性的、定向的政策。

一线城市虽有部分楼市政策出台，但整体还是偏严偏紧。

北京：“一区一策”或进入落地实施阶段，房山区有望率先试点；

上海：多子女家庭住房公积金支持政策出台，家庭最高可贷144万元；

深圳：网传深圳二手房参考价仅做参考，不再作为贷款额度的评估依据；

广州：南沙“限购松绑”；创新开展“一手房带押过户”。

二线城市，杭州降低落户门槛、放松钱塘区和临平区限购政策，合肥调整限购区域、降低首付比例等。

总的来讲，唯有政策力度继续加码，房地产交易市场复苏的基础才会更加牢固。

当然，对于南京、武汉等买房门槛已经非常低的城市，很难继续在限购限售上出台政策了，只有努力拼经济。

只有经济持续回暖，人们对未来的收入有希望了，才能重拾对楼市的信心。