龙年开局，河西南的华侨城天鹅堡上了南京楼市热搜。

只不过，是以“砸盘”的方式：一套不满两年、约162㎡的次新房，以卖家净得价620万成交，单价仅3.84万/㎡。

算上高额税费，哪怕买家入手这套房的实际单价要超4万，“天鹅堡已经跌破发行价”等言论还是甚嚣尘上。

当下的行情，天鹅堡的价值只能在4万/㎡以内？我对小区进行了实探，并梳理了几点想法。

01

2019年8月底开卖、2022年6月底交付，意味着华侨城天鹅堡的产品规划设计，至少在5年前落地。

可实探来看，小区的不少设计并不过时。并且，开发商与业主达成共识，将立面、景观、车库、单元入户门等进行了升级。

小区西侧出入口，水景、中英文结合的Logo、罗汉松组合，层次感提升了观感。

这对称挺拔的罗汉松，同样是升级后的配置，格调拔高不少。

时间的推移下，小区里枝繁叶茂。虽然没有苍天乔木，高低配的绿植倒也赏心悦目。俯瞰视角，随处可见的几何元素颇有设计感、现代感。

建筑立面以铝板+玻璃为主，颜值较星八客、海珀星晖等有明显提升。三玻两腔玻璃是交付配置，基本能隔绝噪音。

单元入户门，在充分考虑建筑风格的前提下进行了美化提升，原先的手推门也升级为电动门。

地下车库，入口顶部在格栅的基础上增加了玻璃顶，并进行景墙、地面分色分区，灯光及标识牌优化等，质感提升不少。

在当时，162㎡起步的天鹅堡，是河西南少见的纯粹改善产品。以至于室内设计的不少细节，体现了豪宅思维。

162㎡户型为一梯两户设计，291㎡户型实际居然能做到两梯一户，家门口的空间令人惊叹。

这是291㎡户型的室内实拍，北向的L型观景阳台，谁看了不迷糊？

阴雨天，窗外的南京眼若隐若现，倒也别具风格。观江视野，不比江湾天成逊色吧？

多说一句，天鹅堡所有可以观江、观景的户型，都做了东北向或西北向的L型阳台，也有部分为西向、北向阳台，中规中矩的南向大开间户型反而不是主流。当然，一款户型到底好不好，仁者见仁。

精装配置，天鹅堡实打实上了硬货：

三大件，是大金中央空调+威能地暖+兰舍新风；

厨房，博世的灶具、油烟机、烤箱、洗碗机，垃圾粉碎机、铂浪高水槽等配齐。橱柜，是不容易过时的深色系；

卫生间，上了杜拉维特的台盆、汉斯格雅的花洒、吉博力同层排水等。此外，主卧是双台盆+浴缸等的酒店风设计。

整体看下来，在新房限价依然发挥作用的当时，作为华侨城的高端住宅体系，天鹅堡的综合素质已经足够出彩。

02

接下来，就天鹅堡的“砸盘”个例，锐评君说说六点想法。

第一：注意户型逻辑，162㎡不能代表天鹅堡

以200㎡为分界线，天鹅堡不同户型，有不同逻辑。

30层的高层，以162、187、208、227㎡为主，最南侧临近扬子江大道的一排，均为162㎡户型。

16层的小高层，244㎡起步，楼栋错位分布、北侧直面长江，能将摩天轮、南京眼等地标尽收眼中。

在楼市行情无差别火热的当时，摇天鹅堡的人心里都有一杆秤：

200㎡以上大户型，尤其是与长江亲密值最高的291、268㎡等进阶改善户型，拥有无敌观江视野，是南京为数不多的江景豪宅，宜居指数更高。谁更能代表天鹅堡？当然是200㎡+的户型。

这一两年，天鹅堡成交了不少次新房。高峰时期162㎡户型能卖到910万以上。

数据来源于链家

但小区的单价天花板，是200㎡以上大户型创造的。

数据来源于链家

即使在出现谷底价的当下，市场仍然传递了相对积极的信号。

多位中介反馈：“天鹅堡的大户型以自住居多，业主们很惜售。尤其是260㎡以上户型，挂牌量不多且单价多在6万/㎡以上。”

很明显，作为一个典型的江景盘，天鹅堡不同的户型所呈现出来的阔绰尺度是完全不一样的，而162㎡与200㎡+户型的购买行为，背后呈现完全不同逻辑。你可以认为，162㎡是河西的中端改善，而200㎡+则完全是冲着江景去的奢侈改善——这两种户型的单价当然应当拉开差距，说天鹅堡只能卖4万/㎡以内的结论过于一刀切。

第二：天鹅堡的地段价值，并不亚于天琴华樟等顶豪

从图上能看出，天鹅堡、万科翡翠滨江、天琴华樟等是河西南离长江最近的几个楼盘，分布在扬子江大道附近，青奥滨江一带。

这其中，天鹅堡有显而易见的优势。整个小区坐落在扬子江大道以北，离长江更近，北侧楼栋与长江之间仅隔一条滨江风光带。

从南京的规划视角看，扬子江大道是河西在长江边的快速路，这条路以西部分，原则上规划为绿化部分，并不会搞大规模的建设。整个河西中部，仅有涵碧楼这个公寓项目在扬子江大道以西；在整个河西南部，仅有天鹅堡这个住宅项目在扬子江大道以西（北）。

也就是说，在南京三汊河以南这么长的滨江岸线边，只有天鹅堡一个楼盘是与长江最“亲近”的。我们假想下，如果天琴华樟现在是天鹅堡的地段上，会傲娇到什么程度呢？

不夸张地说，无论是与长江的亲密值，纯粹的改善面积段，还是表达流畅的景观等，即使当年被限价在4万/㎡以内，放到现在看来天鹅堡仍然是河西乃至南京稀缺的江景豪宅小区。

第三：天鹅堡，与青奥顶豪们共享城市界面、资源

经过全方位的产品迭代，青奥滨江新房均价已经飙升到7万5以上。天鹅堡与天琴华樟、长江之歌、万科翡翠滨江的直线距离不过几百米，共享地段、配套的“朋友圈”。

天鹅堡的业主们，在家中就能观赏南京眼、摩天轮、双子塔等。

一抬腿，人已身在“诗和远方”里。

客观说，既然大家都说青奥顶豪圈享有南京最具现代化的城市界面，那怎么能丢下圈子里的天鹅堡呢？

当然了，就房子本身的条件来说，天鹅堡肯定是卷不过中宁府、天琴华樟的，但就天鹅堡的素质而言，对面7万5，这边4万？这显然不会是合理的情况。

第四：房价成本，被人为锚定成天鹅堡的“原罪”

天鹅堡是河西的最后一个限价新盘。不到4万元的单价，曾经被多少人眼红。

如今，当初的新房买入价，被很多人粗暴地锚定为次新房参考价，在扛着20米砍价大刀的买房人看来，房主当初买的便宜也是一种“原罪”。

就好比，5.9万/㎡（含升级包）的万科翡翠滨江、滨江ONE，在不少人看来，二手房价格的底线，也应该是5.9万。

那么，天鹅堡与万科翡翠滨江、滨江ONE呈现出来的品质感，真的有鸿沟般的差距吗？相信时间会冲淡很多人脑海中难以自洽的锚。还是交给时间去评判吧！

第五：砸盘个例，未必代表真实房价水平

当下的市场行情里，南京很多次新小区都有低到离谱的砸盘价。由于位于河西南、紧邻长江的地段优势，天鹅堡的砸盘事件被放大。

可一个小区的砸盘价背后有很多种原因，可能是投资客的离场出清，可能是司法案件的倒逼，也可能是同样抄底的改善置换。

还是那句话，个例不代表整体。只有当一个小区出现密集的谷底砸盘价，才能反映问题。单价不到4万的天鹅堡，究竟是不是能代表全部，相信大家自有判断。

第六：买方视角来看，3字头的天鹅堡你还犹豫啥

天鹅堡的3字头事件，给整个河西楼市投下了一枚重磅炸弹，二手房陷入不断砍价的负面螺旋，在售新房更是蒙上了对比强烈的阴影。

切换到买方视角，天鹅堡的“砸盘”价未必就是坏事啊！小区的景观、立面、户型、装修等，呈现了豪宅小区应有的素养。

当初挤破头没摇中、遗憾错过的买家，或是想在河西改善的买房人，如果再遇到这样的房子，正确的做法当然是果断捡漏。

3字头究竟是昙花一现，还是继续走低的前兆？这个问题，我们不敢下结论。但是，就算楼市继续调整，你去抄好房子，又有什么好犹豫的呢？

行情低迷的时候，市场或许会泥沙俱下。可一旦行情好转，好房子一定会回到应有的位置。