我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，您好，现在深圳房子太难买了，我身边几个朋友开始买老破小投资了，买的是那种改造后的老小区，我想请教这种房子能投资吗？就是未来有升值空间吗？

深叔：你好，最近确实很多人关心老旧小区能不能投资的问题，因为新房买不到，就把目光转向了这些老破小或者老破大，这些楼盘被关注的主要原因就是别的楼盘房价太高，这个现象有一定的周期性，但是这类产品由于居住体验、楼龄等因素，依旧不会受未来购房者青睐。改造后的老旧小区能不能投资？其实电梯和车位是比较重要的两个考虑因素，如果这两方面都得到改善，那么房价有可能会上涨，但如果只是做一些整体形象改造那么意义不大，并且有些小区可能因为住户医院谈不拢的因素，只有部分单元安装电梯，那么也没什么投资价值。

提问：深叔，你好，深圳买房哪些房子不能碰呢？

深叔：你好，首先像市区小户型，没有花园的多栋楼，这种房子短板真的是很明显，居住氛围很差，现在南山区有类似的新房在卖，不管开发商吹的多牛， 公寓都是希望住家的人尽量不要碰。还有比如学位很差的，华强北的老破小，福田的老破小。还有一种让人窒息的尴尬盘，就是郊区的超级大社区，上万人入住的，这种盘太大了，虽然住起来舒适度是有的，因为小区大，里面的基本生活配套还是比较齐的， 这些盘会让你的资产在五年内置换出现困难，我们叫做置换尴尬盘，未来二手房市场放盘量太大了，容易发生踩踏，所以涨幅能力偏弱，一定要小心避坑。

提问：深叔，你好，最近在关注深圳的豪宅片区， 请问深圳的豪宅发展有没有什么特点？有没有什么建议？

深叔：你好，深圳的豪宅演变有四个特点：1.选对城市发展方向，深圳发展是自东向西的，城市发展需要顺势而为。2.资源平衡，这里的资源指城市资源和自然资源，两者需要保持平衡，豪宅是稀有资源的集合，两种资源缺一不可。3.成片开发，建议选择成片的豪宅区的项目，这样地区热点更多，片区整体有提升，不建议选择单个豪宅项目，例如布吉、坂田、龙华、西丽的豪宅，不具备规模效应，对片区发展作用不大。4.货币效应，普通住宅和豪宅价格有差距，东西部房价也有差距，根本原因是房价对应阶层，货币总量越来越大，财富规模越来越高，深圳吸引力越来越强，豪宅名额越来越宝贵。

提问：深叔，你好，请问同样地段的新房对比二手房，新房就一定好吗？

深叔：你好，价格上，三年前二手房猛涨，新房限价，导致大家优先考虑新房，觉得便宜，有利可图。这两年调控，二手房房价直线下降，普跌30%，深圳大部分新房，已经不存在倒挂了啊，尤其是东部。第二，产品上，以前深圳房子赠送多啊，户型使用率高，居住舒适度高，现在新房的使用率越来越低了，哪怕新房不涨价，使用率呢也在下降，本质上还是涨了。第三，贷款上，以前新房的优势在于贷款成数啊，都是按正常的三成五成走的，二手房因为指导价卡在那里，首付要多出个一两成，但由于指导价的放开啊，大多数二手房都可以做到首付三成啊，甚至通过一些人为的手段操作呢，可以更低。第四，质量上，这两年因为土拍限价，让开发商没有利润空间，只能压缩成本，九成新房都有各种各样的质量问题。

提问：深叔，你好，请问深圳买房是选南山还是光明？

深叔：你好，如果说只是看涨幅，看收益，那一定是光明。深圳买房其实南山和光明是完全的两个产品，南山那边的售价在12到15万了，光明这边大概是5万块钱，所以一套100平米的房子，你会发现南山1200万到1500万，光明是500万，南山贵是因为有科技园，那么光明是什么呀？科学城，中国的重大科学装置都在光明，而且光明现在有整个中国最大的两家医院，大学、医院、研究所都有了，你会发现那边的房子呢，未来谁住呢？那都是排名靠前的大学的博士在那里住 ，光明一定有光明的未来。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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