来自东方房地产

上海的豪宅，一直是楼市里的香饽饽，可以说是全国最坚挺的楼市阵地。

不过二手豪宅居然开始砸盘，绷不住了？

今年5月，上海绿城黄浦湾成交了一套单价约13.7万的低区4房。

这套4房建面约284㎡，挂牌价4480万，成交价3900万。

要知道，绿城黄浦湾最高峰时卖过25万单价，现在直接13万多就跑路了。

难道因为上海豪宅新房扎堆，二手豪宅绷不住，开启降价模式?

1 降价的可不止一个豪宅

去年，118.32积分满分的云锦东方三期，只推出105套房源，超过950组客户哄抢，最终认购率约903%。

而且因为哄抢闹剧，轰动不小，当时各地官媒、自媒体都报道过。

但是链家网上，今年云锦东方三月底成交了一套折合单价19.9万/㎡的高区4房。

对比去年，成交单价23万，前年同户型成交单价还要21万。

而且今年已经成交的这套，对比5500万的挂牌价，整整少了600万。

最近，阿里法拍上架了一套翠湖天地三期嘉苑的豪宅法拍房，起拍单价仅约13.7万/㎡。

即使这样的价格，离开拍还有两天，暂无人报名。

这个价格是二拍，因为今年3月曾以5590万开拍，当时市场评估价是7980万，虽有1人报名，但这位报名人在出价阶段并没有出价，最终流拍。

首拍相当于评估价打了7折，这次上架的二拍，起拍价相当于评估价56折。

不过，最终5362万成交，折合单价约16.42万/㎡，成交价相当于评估价67折。

虽然这个法拍价远低于二手豪宅的市场价，

但是法拍房交易本身就比二手房更谨慎，那大几千万的豪宅法拍，谨慎度会更甚，即使降到令市场都瞠目结舌的价格，也是特例。

上海豪宅市场本身就有自己独立的行情，不能单纯用个别案例来看待。

2 但豪宅赚头仍不低

绿城黄浦湾作为上海老牌豪宅代表之一，最早一期的房源，已经是15年前。

当时开盘均价是5万/㎡，最晚一批在2016年，开盘是12.5万/㎡起。

去年高位的时候，成交均价都在23万/㎡，收益不菲。

即使是很多年前，当时二手的卖出价对比开盘价，也有2-3万/㎡的收益回报。

今年5月成交的那套低区，虽然只有约13万多的单价，但如果对比当时的买入价不会没有利润空间，只是紧急抛售，所以降得狠了些。

而且云锦东方一期这套，虽然成交价单价在19万+，远比不上去年同期。

但是当时，云锦东方一期2012年开盘时只有6.5万/㎡均价。

所以，即使卖到近20万元/㎡的二手价也是赚翻，并且云锦东方接近13.5万/㎡的收益还是比全上海绝大多数的盘赚的多。

另外，翠湖翠湖天地嘉苑历史成交了84套，最近成交是在去年6月份，约237㎡的3房，5020万元成交，单价约21万。

除了一套90㎡的1房单价在18.9万元/㎡，其他3套单价在21-26万元/㎡，对比当时的买入价，收益肯定是不低的。

所以你别看上述几套豪宅好像降了，但是毕竟买入价摆在那里，收益还是吊打，尽管对比目前的高位，收益降是肉眼看见的。

只是前些年高位接盘二手豪宅的朋友们，要哭一哭了。

3 倒挂收窄是整体趋势

一线城市的二手房市场整体上都在降，并不仅局限于上海。

根据国家统计局的数据，上海二手房价指数已连续下跌7个月。

但另一方面，上海的新房却一直在涨，连续上涨了16个月。

新房涨，二手跌，别说倒挂了，很多板块都严重正挂。

当然，二手房市场的交易，600万以下的二手占了大多数，近5年年均交易15-18万套二手成交里，二手豪宅的成交只占一小部分。

根据统计，近五年上海3000万以上的豪宅，平均每年成交不到1000套。

虽然整个上海楼市，倒挂收窄归收窄，但是豪宅均价基数大，这几年是一路涨上来的，即使降价了，只是利润空间收窄些罢了。

部分豪宅楼盘近六年涨幅 仅供参考

说白了，即使降价，哪怕降低到六年前，用当下的成交价对应到当时的买入价，还是有赚头，只是多和少的区别而已。

4 豪宅新房真香

今年，套均几千万的豪宅新房“杀”疯了。

中海顺昌玖里196.5亿，滨江凯旋门70.27亿，融创外滩壹号院99.97亿，保利世博天悦80.8亿，香港置地启元44.5亿，凯德茂名公馆31亿。

短短2个月，上海豪宅新房卖了530亿。

光是今年一季度的豪宅新房供应，就接近去年全年的新房供应量。

豪宅本身就稀缺，而且被压抑太久的豪宅新房供应又释放，所以今年前几批次的豪宅新房被大佬们抢爆了。

反观二手豪宅，房龄长是原罪之一。

绿城黄浦湾一期的房子，是2009年开发的，到现在15年了。

2008年开发的翠湖天地三期，到今天也有16年了。

尽管顶着黄浦湾、翠湖的上海顶豪名头，但是架不住房龄长。

而且不少豪宅的公区、外立面都在老化，户型、社区设计等也逐渐跟不上时代，一对比，尽管豪宅新房涨价，但架不住新，所以显得更香了。

接下来，上海市区的豪宅新房还有不少。

*以上内容为2024年5月统计，最终以开发商公示为准。如有缺漏错误，敬请指正。

上海这些豪宅新房都会陆陆续续入市，具体入市时间只是时间的问题。

总的来说，

上海二手豪宅涨涨跌跌，不能用几个个例来看，而且在市场整体下行的当下，部分豪宅业主为了“跑路”，降价很正常。

毕竟，上海的豪宅市场不仅仅是上海的有钱人在“玩”，上海豪宅是全国各地乃至放眼于全球的交易市场。

今年1500多组套均3000多万的豪宅新房，被平均身价近亿的大佬一抢而光，足以证明有钱人对上海豪宅、对上海核心地段核心资产的肯定。

而且上海陆续入市一批又一批以亿元为单位的风貌别墅住宅，真实的蓄客和去化情况真的比想象中好。

即使豪宅出现短暂崩盘现象了，上海的豪宅市场至少目前，不会大崩特崩，哪怕个别二手成交看着让人触目惊心，但对比买入价，只是少赚了点。

而且如果哪天上海的豪宅也全面崩盘，那全国楼市......不敢想，不敢想