来自有房有窝

最近在网上看一大群在接卖出老破小好运的评论，甚至称接盘老破小的买家“菩萨”。

上海的房产市场果然够魔幻。

什么是老破小？

为什么在当下的时间点，房东抛售老破小呢？

老破小一般指的是房龄已经超过了20年，居住面积较小，一般是30-50平方的房子。

老破小是一个相对宽泛的概念，往下还可以细分出郊区老破小、市区老破小，和带有一些属性的老破小，例如带有产业属性的老破小，带有学区的老破小等。

根据易居研究院的数据，一线城市老破小二手住宅已经要跌到2018年的水平了。

以往我们大家会有一个认知，那就是市区且带有学区的老破小一定是最保值的，房价中包含了学区的价值。

由于之前学区的概念被炒的过猛，“泡沫化”严重，在房产的下行区间，这类老破小相比于最高点已经将近跌去了30%以上。

例如最出名的学区房浦东的梅园三街坊。2020年的成交价格在20万/平方，2024年近期的成交价均在12万/平方，已经跌去了40%。

郊区老破小比市区老破小还要惨。

买房人的观念中，交通位置、学区、小区质量，买房的时候这三条总要占两条吧。

郊区老破小交通已经不占了，如果还没有学区，房子的质量不咋滴，那么这类老破小市场需求就会很低。

房东现在降价能出已经是万幸，有些降价可能也找不到买家。

既然房产市场行情不好，那就把老破小拿在手里好了。

就算现在成交价低，只要没有卖出都只是浮亏而已，反而卖出了，就变成了实质性的亏损，何苦割肉抛出呢？

这样想不算错，但是人和人的情况不同。

每个想要卖出老破小的房东，背后都是一个家庭的需求、观点、想法。

1.有置换需求。

老破小的特点决定，这类房子可以当作小夫妻过渡用房。

当家庭成员增加就面临置换需求，例如父母过来照看小孩，接送小孩上学等，这时老破小就住不下了。对于家庭来说也有改善住房的需求。

在房价下行的时候，老破小房东置换的目标房子也在降价。

为了买新房，就要出售手里的老破小，为了尽快出售，就不得不降价了。

2. 拆迁\原拆原建难度大。

2015年左右时还时不时有拆迁的事情，拆迁之后原居民可以拿到郊区的动迁房，还有一大笔钱。

近些年很少听到有类似的事情了，现在老破小等拆迁无异于中彩票。

上海的老旧小区曾经做过美丽家园改造，短期内更不太可能拆。

老破小的居住环境差，停车难，隔音效果一言难尽，这些都是年轻人吐槽的重点。

如果资金充裕一点，没有几个年轻人想要上车老破小，现在如此，更何况未来的年轻人呢。

环境差，难以等来拆迁，未来年轻人对老破小的需求减少。

似乎老破小已经成了劣质资产，如果现在不出手，未来再出手就来不及了。

3. 出租难度变大。

有些人可能认为，反正现在老破小没有行情，需要降价卖，我又不缺房子，我可以把它租出去啊。

一句话，就是不卖，就是不会让下家占到便宜！

租出去是一种办法，上海租金相对其他城市确实贵了不少。

交通位置比较好的老破小基本上租金能达到4000-6000元/月，租金回报率甚至能达到2.5%以上，算起来也是不小的一笔现金流。

但也要考虑到上海的政府正在加大公租房的供应，这些公租房虽然远离市区，但是靠近产业聚集区，能够分走市场一大部分的租客。

一线城市打工人最优选择一定是租在离公司近的地方，没有一定要住在市区的需求。

打工的地方在浦东张江、金桥等地方，人要住徐家汇、人民广场、陆家嘴等核心地带吗？

何况近几年的供应的公租房都是在产业带旁，年轻人没道理舍近求远，放着好好的公租房不住，跑去市中心租老破小。

没道理啊！

根据供需关系，到时候老破小还能租到这个价格就未可知了。

4. 对经济发展的悲观。

这几年，先是互联网大裁员，社会上收入高的一批人率先失去工作现金流。

接着裁员的风波席卷各个行业，人人自危，生怕裁到自己头上，即便是公司不涨工资、不发年终奖，员工也极少有怨言。

在这样的大环境下，老破小的价格不但不能企稳，未来还很有可能再进一步降低。

很多老破小房东似乎也认为这老破小跌价是已经形成了趋势，只能抢先一步，哪怕是比邻居抢先一步出售老破小，也比看着老破小跌强。

后面即便是跌了，房子已经卖出，自己收回现金，未来的下跌也跟自己没有关系了。

总之，很多上海房东卖出老破小，也是各种条件下的无奈之举。

但是老破小的未来取决于多种因素。

对于房东而言，也要根据家庭的情况，房子的优势，及时适应市场变化，灵活调整策略，合理规划房产，实现资产的保值增值。