转自大碗楼市上海

浦东：御桥的逆袭

有一种鄙视，不是心理上的，而是切切实实能感觉到的。

比如：垃圾焚烧厂。

上海大型的垃圾处理基地，一共有四处。

一处是垃圾填埋，在浦东的老港，全上海最偏远的区域之一，连临港都没混上。

这个地方的垃圾填埋，地广人稀，除了本地农民，不会影响到其他人。

其他三个是垃圾焚烧厂，分别处于浦东的御桥、嘉定的江桥和外冈。

虽然说，垃圾焚烧厂自己号称，垃圾焚烧的处理步骤都符合科学和环保，不会对空气造成任何污染。

但是首先，你信不信；其次，你膈应不膈应。

由于垃圾焚烧厂的原因，御桥的价格一直无法突破，它的上限，就是被垃圾焚烧厂限制住的。

说起来，御桥这里要地铁有地铁，要产业有产业，要配套有配套，要学校有学校，还有非常漂亮的城市界面。

从御桥去张江、花木、世博前滩都非常方便，整个浦东中环和杨浦、徐汇，都是御桥的工作范围。

然而，御桥有浦城热电这个垃圾焚烧厂。

很多人在对比之后，依然会选择放弃御桥。

而现在，浦城热电已经关停。

陆家嘴的御桥产业园正在紧锣密鼓施工；

由于民办摇号政策，建实地杰现在是浦东最热门的初中学区房之一；

不利因素没有了，那剩下的就是有利因素了。

而有利因素越多，也就意味着你要买这里，会变得成本更高，选择余地更小。

浦西：天山的蜕变

除了垃圾焚烧厂以外，还有什么不利因素。

最直接的，比如附近有化工厂。

现在上海的化工厂，基本都在金山。

但是金山的房价么，一声叹息。

那就讲讲以前的化工厂吧。

苏州河两岸，在民国期间，都是重要的工业基地。

从那个时代角度而言，有条河就可以降低很多成本，河深不深，已经算是次要的了。

在长宁的中环附近，苏州河两岸，在民国期间，都是工厂。

——90年代初苏州河畔工厂

民国时期著名的民族企业家和化学家吴蕴初，在研制出天厨味精以后，相关的工厂都建在苏州河中环两岸。

其中的天利氯气厂，就是后来解放后的上海化工研究院，在普陀的长风。

而天原电化厂，就是解放后的天原化工厂，在长宁的天山。

这个化工厂，一直到上世纪90年代，还在开足马力施工，是国内最大的化工厂之一。

后来，后来自然是关停拆掉了。

周边一圈的工厂，都拆掉了。

2004年，在天原化工厂原址上新建的楼盘仁恒河滨花园上市。

当时，很多老长宁是拒绝的。

夸张一点说，天原化工厂这么多年，连这块地都是有毒的。

买哪不是买，何必要给自己买个不痛快呢。

后来，后来整个长宁中环苏州河畔都拆光了。

这里已经是整个长宁除了古北以外最宜居的片区。

而在这些住宅里面，仁恒河滨花园是整个片区最标杆的小区之一。

得益于当时的协定，还是这个片区滨河次新里面唯一一个对口长宁实验小学学区的住宅。

不知道当年看不上仁恒河滨花园的老长宁，后来有没有后悔过。

就是到现在，仁恒河滨花园也是天山地区最热门的二手房小区之一。

只是，很多事情，是没有后悔的。

浦西：大宁的转折

还有什么其他的情况，比如说：风水。

上世纪90年代，文物部门从彭浦地区征调了一块洗衣板，作为文物。

这块洗衣板的背面，是“阮玲玉之墓”这几个字。

作为民国时期最有名的女明星之一，阮玲玉于25岁自杀，死前留下“人言可畏”四字。

阮玲玉去世后，被安葬于公墓联义山庄，当时全上海最大的公墓之一。

而联义山庄的地址，差不多就是现在宝华现代城和静安天悦这一片。

也就是说，宝华现代城和静安天悦，差不多就是建在墓地上面的。

我远处能看到墓地都是负面景观，要大大打个折。

那我现在就住在墓地上面，是不是应该大大大打个折。

想多了。

宝华现代城，东大宁最热门的楼盘之一，常常一房难求。

作为一个中环二手盘，成交价大约在13万左右，远远超出绝大部分中环同房龄的小区。

至于静安天悦，作为今年最热门的新房楼盘之一，即使是在第七第八期新房如此艰难的情况下，分数依然在70分以上。

别跟我整风水不风水。

这个地段，这个城市界面，这个学区，这个生活配套，它就该值这个价格。

当年的墓地，影响我现在的生活吗？

毛都不影响。

我要是一矫情，这房子就要被别人抢走了。

这时候，你还跟我说什么风水不风水。

风水再好，能让我今天买完，直接就赚500万吗。

咳咳，大家其实都还是务实的。

浦西：临平路的跃迁

除了这些明显的不利因素，那剩下的，就真的是传统认知了。

有一个地方，是上海知名的流氓窟。

一说你住在这里，别人的第一反应，就是流氓小瘪....三。

这种地方，你看得上看不上。

比如说：虹口区的虹镇老街

江湖传言，当年虹镇老街被长宁三伙流氓围攻，全身而退。

从此基定了虹镇老街的江湖地位。

而虹镇老街上的飞虹中学，也是当年全上海有名的流氓学校。

风流总被雨打风吹去。

那个飞虹中学，现在已经改名了，叫华师大一附中实验中学，虹口还算过得去的二梯队初中。

而虹镇老街的名字，也没有人提了，一般说到这里，大家的称呼都是瑞虹新城。

整个瑞虹新城片区，就是当年的虹镇老街。

当年虹镇老街的流氓，早就离开了这里。

而买下瑞虹，在这里生活的，是北四区的有钱人和新上海人。

这里已经变成了内环内最宜居的板块之一，和当年的虹镇老街已经完全是不同的概念。

留在瑞虹新城的流氓，也早就褪去了当年的草莽气。

但是，相比一些区对于某些地段的鄙视，虹口区的购房者其实这方面并不挑剔。

之所以虹镇老街的土著不买瑞虹新城，没有别的原因，买不起。

到了现在，很多人无法选择瑞虹新城的主要原因，其实也是这三个字：买不起。

浦西：老地段的改变

在对于流氓的鄙视以上的，上海最直接的歧视是什么，上只角和下只角。

绝大部分的下只角地段，都在北区。

唯一一个在南边的下只角地段，是当年的南市区。

而南市区之所以会被歧视，最简单的原因，是解放后这个片区的人员素质，和北区几个下只角类似，和上只角的人群完全不同。

简单来说，就是上只角是洞庭帮的企业家，宁绍平原的银行家，以及广府的买办。

至于上海的下层本地人，以及因为抗战流亡到上海的江北人，那就是下只角的居民。

这个鄙视链，绵延上海几十年，都无法打破。

但从地理位置而言，老城厢之所以不是租界，不是因为地段不好，而是因为，这里是上海县城。

你再是租界，清朝再是腐败，体面还是要的。

要体面的结果，是公共租界和法租界的灯红酒绿，以及老城厢连绵不绝的棚户区。

在并入黄浦之前，南市区就是标准的下只角。

然而，时代变了。

整个老城厢和董家渡的棚户区，现在都拆完了。

未来规划之中，这里的主要住宅，是别墅。

上海核心地段的别墅区，这是一个怎样的概念。

旁边又有董家渡金融区，以及规划中的豫园国际商圈。

这里的未来无可限量。

现在，这里的价格其实还不算特别高。

但等到老城厢相关规划落地以后，这里的板块能级和板块认知，会和现在是截然不同的。

到那个时候，大家就该理解什么叫“高攀不起”了。

上海的二十年的发展速度，其实远超绝大部分人的想象。

很多当年的老工业区，华丽转型，成了高科技产业区和高品质住宅区；

很多乡下的农田，经过这二十多年，也已经变成了非常宜居的次新片区；

而很多市中心的棚户区，在拆迁之后，未来完全可以想象。

你问20年前的人后悔吗？

后悔有用吗，没有用。

与其后悔，不如抓住当下。

已经高攀不起的，后悔也没用。

还在爱理不理的，却需要自己去衡量评估，谁才是那个良配。

上车了，才有资格评判。

没上车之前，说的再多，也毫无意义。