贷款买了房子，现在断供了，之前的首付款、还贷款没了，房子也没了，还倒欠银行数十万元！

这样的事儿，你听过吗？广州一位买房人就是这样：

他花费450万元买了一套房子，贷款300万元。他还了几年贷款，总共是65万元，其中本金只有14万元，剩余贷款286万元。

后来因为生意不好，被迫断供，房子被法拍，评估价310万元，拍卖时打7折，也就是217万左右。如果房子被顺利拍卖出去，拍卖所得款用于偿还房贷后，他的剩余房贷依然还有69万左右！

断供了，钱没了，房子没了，还欠银行几十万！这样的事情是否合理？有没有什么破解的办法？

最近，看了一份东吴证券的报告——《地产救市到底该救谁：海外的经验和教训》。它比较了美国、日本、西班牙的救市经验，其中美国的救市经验中就有一条很值得参考，而日本的经验最为糟糕。

1、美国、西班牙、日本，美国救市效果最好

东吴证券在这份研究报告中分析，当房地产泡沫破灭时，在美国、西班牙、日本三国中，美国救市效果最好，西班牙其次，日本最差：

美国在房价下行时，承担风险最大的部门是“两房”，地产企稳最快，居民消费也迅速复苏；

西班牙在 2012 年成立的“坏账银行”找到了居民和银行一起救的方案，缓解了居民在房价下行时的压力，房价在政策出台 1-2 年内企稳；

日本在房价下行时承压最大的部门是居民，但地产政策不仅是出手晚，而且也主要集中于救银行，因此房价经历约 20 年的长期调整，居民消费水平持续处于低位。

2、美国经验，让居民有效“止血”

东吴证券分析称，美国作为海外地产救市的正面案例，其地产快速出清的原因核心在于居民有效“止血”和政府的“对症下药”。

面临房价下跌，不少美国居民的应对是“一走了之”。

进入 2010 年，美国 20 城房价已从两年前的高点缩水超 30%，许多家庭在住房的“负资产”效应下走向按揭贷款违约。金融危机期间，美国抵押贷款违约比例最高达 7%。2010 年三季度，全美因断供而被没收的住房案例一度接近 20 万件。

美国居民之所以能“一走了之”，与其特有的“无追索权贷款”制度有关：

当房价贬值到不足以偿还剩余的按揭贷款的时候，居民可以放弃住房，无需承担剩余的按揭余额。

不仅如此，“主动性违约”也是美国居民的选项之一：当房屋价值大幅低于银行贷款时，部分的家庭会选择战略性违约。在2009年三季度，战略性违约一度占到总违约案例的 1/3 以上。

这是什么意思？

这相当于，房价下跌的部分成本被买房人转移给了银行。而这样的转移，为居民部门资产负债表的修复打好了基础，也使美国的消费在危机后实现快速反弹。

那么，银行承担了成本之后怎么样呢？它将这个成本又转移给了房贷证券化机构——房地美、房利美。

所以，美国的救市重点就是救“两房”：

2008 年 9 月，美政府即向国会提交 TARP（问题资产救助计划）方案，规模7000亿美元，并由联邦住房金融署接管“两房”日常运作。

由于救市成功，美国房价反弹，后来两房不仅还清当初财政部的救援资金，还让财政部利润超 800 亿美元。

3，日本：银企绑定，居民承压，恢复最慢

日本的救市方案显然要略逊一筹。在东吴证券的研究团队看来：

日本地产救市不力的原因有二：

一是银行与房企资产绑定，难以事前出清，破产后对市场危害较大；

二是居民房产出清道德门槛相对较高，加之政府直接救助有限，房产贬值长期侵蚀资产负债表。

以 1997 年破产的北海道拓殖银行为例：

拓殖银行作为北海道地区的主力银行，通过持股、派遣董事等方式，与规模较小的地方银行及子公司结成“护送船队”，一起向商业地产企业投放银团贷款。

拓殖银行同时负责企业的经营与发展，会向房企派遣管理职员，并持有大量企业股份以及作为抵押的商业地产资产，形成了金融与人事层面的密切绑定。

在房企财务恶化时，拓殖银行能够提供额外融资，甚至派遣领导人员、调整经营策略。

但在危机彻底爆发后，拓殖银并没有立即选择出清，而是注入新资金延长房企寿命，向社会公众掩盖了地产危机风险，并导致自身不良贷款规模逐步累积。最终由于坏账累积规模过大，拓殖银行在1997年11月破产

在居民贷款方面，日本居民的违约门槛较高：

日本居民房贷违约清算房产后不会免除剩余债务，且断供的负面信用记录会持续多年，限制居民就业及大额消费。

在整体经济长期陷入通缩，收入不足的环境下，居民个人破产的动力不足，2000年代日本居民房贷违约率最高仅为0.25%，大幅低于美国2009年的7.1%。

除此之外，日本政府长期将大量资金投入在救助银行坏账领域，对居民的直接资助不多。

因此，日本居民成为了地产下行主要的风险承担者，其资产负债表花费 20 年时间才得到修复。

4、西班牙：坏账银行模式，居民及银行一起救

西班牙解决危机的关键是成立了坏账银行，以政府小资金撬动大杠杆，购买剥离减值房产，并将部分改建成保障房。

在2021年8月，西班牙成立了坏账银行SAREB ，旨在帮助清理西班牙金融业，特别是那些因过度投资房地产行业而陷入财务困境的银行。

最终，SAREB 以 508 亿欧元收购了约 20 万项资产，账面价值为 1069 亿欧元，这些资产中约 78%为房地产开发商贷款，22%为房地产资产。

除了出售不良资产之外，SAREB 在提供社会住房方面也发挥了巨大作用：

SAREB 与公众行政部门合作，将收购的存量地产进行开发改造，共提供了 15000套住房作为经济适用房。

进一步，SAREB在2023年创建了一份包含近 21000 套房屋的清单，这些房屋均可以在短期内被当局收购，用作经济适用房。

通过将一部分房地产资产转化成保障性住房租赁给居民居住，一定程度上有助于化解房地产的存量，促进地产市场健康发展。

5、企业有破产制度，个人可以有吗?

海外经验，不能盲目照搬。但有一点还是不得不说：在房价下跌的过程中，不能让买房人承担所有成本。

最近我们在媒体上看到很多类似信息：房价跌了，房贷断供了，首付款、还贷款没了，房子被法拍了，还倒欠银行很多钱，整个人生彻底崩了。

这是一种很不好的现象。

咱们说，一个企业经营不好、资不抵债还能破产重整呢，一个人就不能破产吗？

他买了房子，支出几十万、上百万资金后断供了，房子拍卖了，买房款没了，房子也没了，他已经付出代价了！

他已经断供了，一无所有了，如果继续追着他，让他承担房屋跌价的所有代价，这是不是太狠了？

关键是，这样做不仅对个人不好，而且会压制消费复苏，对整体经济的恢复也是不利的。