文/谢逸枫

一份《公报》、一份《决定》，对中国房地产行业将产生历史性、中长期性、周期性的深刻影响。其中《决定》提出，到2029年要完成300多项任务，意味着1年要完成60多项，1月完成5项多，6天完成1项。

值得注意的是《公报》、《决定》涉房地产行业的内容，仅仅是框架性、提纲性、概念性、条文性，需要各部委出房地产政策、规则，再由省市地方出房地产政策具体的细则、方案，才能真正的执行、落地、实施。

当前中国经济二季度增长不及预期、三大工程落地不及预期、房地产基本面超跌、政策落地不及预期、交楼不及预期、信用风险（债务）持续蔓延、楼市回暖不及预期的背景下，国家及时出手，呵护楼市。

长期来看，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。所谓住房制度、新模式的建立、形成，以制度改革为主，是一项系统性的工程，时间跨越30年-50年以上。

第一，是加快建立租购并举的住房制度。

笔者记得，租购并举提出的时间是2003年。‌租购并举的概念最早在2003年由《‌国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》‌中提出要逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品住房，‌建立健全城镇廉租住房制度。‌

标志着中国住房政策向租购并举的方向迈出了重要的一步。‌时隔12年，到2015年12月18日，经济工作会议首次提出”租购并举“的住房制度，2017年十九大报告定调，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

2022年二十大报告提出“加快建设多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房制度”。一直到2024年二十大的三中决定提出“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给。”

租购并举的住房制度自2015年提出，已经过去9年时间，目前租购并举的住房制度处于建立当中，最大困难是保障性住房的建设、供应，商品住房的建设、供应相当于保障性住房，基本实现了市场平衡，实现了供需平衡。

这次提出“加大保障性住房建设和供给”，意味着保障性住房建设、供应提速，为满足不同层次的需求呈现保障房的多样性。其中租赁类保障性住房为公租房、保租房、长租公寓，配售型保障性住房（共有房、人才房、限价房、经适房）。

“加大保障性住房建设和供给”的新思路来看，一是以购代建，国企收购商品房库存、空置用地用作保障性住房，3000亿元保障性住房再贷款，未来可以扩大到1万亿-2万亿元，可以快速形成保障性住房体系，实现租购并举的住房制度。

二是城中村改造配建保障性住房，35个城市涉及10亿平方米的城中村改造面积，可以配建不同类型的保障性住房，城中村改造专项借款的政策逐渐落地，就是最的资金来源之一。实现快速形成保障性住房体系，实现租购并举的住房制度。

三是以购代建，城投收购公寓、二手房用作不同类型的保障性住房，之前的1000亿元租赁住房贷款计划，现在纳入到3000亿元保障性住房再贷款计划，未来可以扩大规模，可以快速形成保障性住房体系，实现租购并举的住房制度。

第二，是加快构建房地产发展新模式。

自2006年4月住建部提出房地产市场长效机制，到2024年3月最后提到长效机制及2016年12月经济会议提出房住不炒之后，一直未再提。代替而来的是房地产发展新模式的概念在2021年12月到至今频繁提出，并且给出框架方案。

房地产发展新模式的概念最早在2021年12月经济会议中提出，年内3次提到，笔者记得。2022年12次提到房地产发展新模式、2023年15次提到房地产发展新模式、截至到2024年7月21日7次提到房地产发展新模式。

值得注意的是2023年3月9日住建部首次提出房地产发展新模式的体系架构，从理念、机制、实施路径三方面，尽管新模式的体系架构非常笼统、框架化、概念化、条文化，却是首次提出房地产新模式的框架内容。

一是理念上。要完善市场+保障的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。所谓的理念，是让人民群众住上好房子。

二是机制上。其一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱，指导各地编制好住房发展规划。所谓的机制，是市场决定资源配置的机制，房子供应、使用的机制。

其二是完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。

三是实施上。其一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系，重构市场和保障关系的重大改革，拓展配售型保障性住房的“新路子”。三大工程是关键。

其二是下力气建设好房子，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，通过多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。所谓的好房子，住得健康、安全、方便。

短中期来看，支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策。所谓短中期政策，时间跨越为2年到5年，有的14年。基本上为需求侧、供应侧的政策，具有针对性、短暂性、任务性、周期性。

第一招，是允许有关城市取消或调减住房限购政策。

目前剩余住房限购的城市，分别为北京、上海、广州、深圳，珠海、海南，说明剩余这六个城市将在短期内尽快取消或调减住房限购政策。一旦全部取消住房限购政策，意味着住房限购时代终结，正式退出房地产政策历史舞台。

实际上，自2022年1月24日银保监会（现在叫国家金融监督管理总局）首次提出因城施策开始，到2024年7月21日的充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，地方在落实因城施策上，缺乏积极性、主动性。

毫无疑问的是这个《决定》之后，在充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策的基调上，地方可以积极、主动的在短期内尽快，将剩余这六个城市取消或调减住房限购政策，实现无住房限购时代。

第二招，是取消普通住宅和非普通住宅标准。

取消普通住宅和非普通住宅标准，即取消豪宅税，主要是契税（144平方米以上，3%）。预计后续会进行房地产交易的税收政策免减，契税与印花税首套免征二套减半、二手房转让增值税与个人所得税2年免征。

第三招，是改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

国内房企开发直接融资方式，主要包括上市融资（包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。）和房地产资产证券化（房地产投资信托（REITs）、商业抵押担保证券(CMBS）及股东出资、合作、外商投资。‌

股权市场（发股票，包括增发、IPO、配股）、信用债（企业债、公司债、短期融资券、中期票据及定向工具）、海外融资、资产证券化（REITs、‌CMBS、供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS、租金类ABS）。

股东出资（大股东增资、战投）、外商投资、合作开发（上市房企之间、合作拿地、民企与央国企合作、大房企并购小房企、外来房企与本土房企合作、小股操盘）、民间资本借贷（私人）。

其一是改革房地产开发融资方式，应该是提高房企开发直接融资比例，下降间接融资比例，下降融资成本。国内房企开发间接融资方式，主要包括银行贷款、财团贷款、开发贷款、并购贷款、抵押贷款、委托贷款、信托融资。

其二是商品房预售制度，短期内不会取消，局部城市试点项目、土地出让现房的推进。目前房地产市场上超过80%都是期房销售，由于房地产项目开发模式的滚动模式，商品房预售款与定金、个人按揭贷款占到房企开发资金超过40%以上。

一旦现房销售根本无法解决房企超过40%的资金缺口，况且股市融资难、债市融资难、银行贷款难、非标（保险、信托、基金）融资难，资产证券化模式缺乏立法与实践，没有在拿地、开发、销售、管理全面运用。

房地产信托基金（REITs）没有进入拿地、开发、销售、管理的全方位环节，房企仅仅是探索资产证券化模式在存量上。因此，房地产开发模式的土地出让制、资本金比例制、商品房公摊制、商品房预售制、住房按揭贷款制是环环相扣的。

其三是商品房公摊制度，短期内不会取消，局部城市试点合同去公摊的推进，例如重庆等城市，却不影响房价不影响计价。按照商品房预售制度、商品房公摊制度、土地制度、财税制度、住房制度的最新政策来看，应该是完善为主。

其四是土地制度、土地产权制度，短期内不会有根本性变革，应该是土地出让方式会新增加、农村宅基地制度（农户房屋的出租、入股、合作等方式）、集体土地制度（经营建设用地入市）的改革为主，2城宅地集中出让模式已名存实亡。

制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策，目前如何续期，已经在探索。可以明确的是工商业用地使用权到期后，大概率不会免费续期。住宅用地使用权到期的问题，民法典的物权法已经作出规定是自动续期。

没有明确的是免费续期，还是有偿续期，这要交给民法典的物权法、土地管理法来规定。按照深圳等其他城市的住宅、商业项目的用地使用权到期案例看，要缴纳土地出让金或支付土地租金、税费方式延长土地使用年限，是有偿续期的。

其五是财税制度，短期内完善为主。事实上，1994年分税制以来，上次与本次的财税体制改革是规模最大的一轮。核心是增加地方税收权限，增加收入，减少地方的事权，化解地方债风险。

毫无疑问，通过此次改革，地方税体系将基本形成。地方税收体系将包括未来的房地产税（目前不确定的是归省还是市还是县），以及“城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税”，再加上消费税等新增的税种分成。 第四招，是完善房地产税收制度。

完善房地产税收制度的理解，应该是降低或免减拿地、开发、转让环节税收；降低或免减一手房、二手房交易环节税收；先合并或废止旧税种，再出新的税种。目前不应该是开征房地产税，更加不是遗产税、空置税。

不能以（仅150个城市）个人住房信息系统联网（房屋网签备案系统全国联网、全国729个城市（335地市、394县市）、80%城市与3.9万个镇未联网）、不动产权统一登记全国联网（仅335个地市）在部分城市成功，就认为开征条件成熟。

试点与开征房地产税的前提条件是有城市愿意，问题是没有城市愿意。其次是先合并或废除城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、教育费附加与地方附加费（工商税、物业税已废），因为这三税二费都是从房地产税剥离出来的。

如果不取消或者合并这三税二费，吵吵闹闹是出不来的，房地产税是不会开征的，不会出台的。再其次是房屋产权不同，评估难。况且房产税与房价的关系，本来是解决国家与地方财政失衡，现在变成抑制房价，与财政收支无关。

再次是房地产税主要涉及两种，包括流转环节和保有环节。流转环节有四大税，保有环节两个税。保有环节的税收无法代替土地出让金，房地产税无法改变地方卖地的冲动。最后是土地是国家的，已经缴纳土地出让金，再缴税违反法理。

目前房地产税法的最新消息，是房地产税由人常委预算工作委员会会同财政部组织起草，相关部门（财政部、发改委、税务、自然资源、住建）正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请人常委会初次审议。

第五招，是降准、降息，7月22日，央行降息呵护楼市。

2024年7月22日，LPR（贷款市场报价利率）官宣调降。央行发布的公告称，贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。此次LPR均下调了10个基点。