毋庸置疑，在过去的二十年，房地产是国民经济最重要的支柱之一。

今天时值立春，万象更新，我们不妨跟着房地产发展的脚步，结合《易经》中的乾卦和三元九运、二元八运等来看看房地产的辉煌。并以此思考未来的二十年。

根据乾卦六爻，我将房地产发展分为六个阶段。

第一阶段：潜龙勿用（1998年-2000年）

1996年，地运（二元八运）迎来了八白运（1996-2016年）。由艮卦统摄，艮五行属土。

1998年，第四次房改，单位分房改为货币分房，银行按揭推出，​从此房子披上金融的外壳，中国由此进入住房商品化时代。

此时的房地产犹如乾卦的那条潜龙，虽然还潜在水中，但已慢慢发展成国民经济中的新星。

第二阶段：见龙在田（2001年-2007上半年）

2001年，北京申奥成功、中国正式加入WTO等外事消息接踵而至，再加之“招拍挂”闪亮登场，地价一路走高，房地产形势一片大好，一时间以温州为代表的炒房团席卷大江南北，房价迅猛增长，同时房地产衍生行业及各路房产中介开始蓬勃发展。鉴于此，央行首次把二套房提高利率、增加首付写入房产发展史。

2004年，天运（三元九运）亦迎来了八白土运。天运、地运同时进入“土运”时代。

这一年，房企开始了全国化布局，各路“地王”闪现，大量热钱涌入楼市，使得2005年全国商品房均价突破3000元/平米。国家终于坐不住了，“国八条”、“国六条”纷纷披挂上场，却终究追不上如脱了缰的野马般狂奔的房价。

此时的房地产犹如乾卦的那条见龙，得遇申奥、WTO等利于国民经济发展的“大人”，自此得以蓬勃发展。

第三阶段：夕惕若厉（2007下半年-2012年）

2007年下半年，杀手锏来了。央行收紧金融政策，规定二套房首付不低于4成，利率不低于基准利率的1.1倍，并加强外商投资房地产的审批。加息、上调准备金利率等一系列组合拳下来。房地产量价齐跌。

2008年，全球金融危机爆发，房地产业也进入严冬。中央拿出四万亿来救市，一时间降首付、减税费、利率打折、放宽落户等政策纷沓而至。房价得以反弹并有了泡沫。

2010年，全国商品房均价突破5000元/平米，万科销售额破千亿。泡沫趋大，国家只好在供给端增加土地供应，在需求端通过限购限贷及税费抑制需求，一时间市场供过于求，房价开始走低。

此时的房地产犹如乾卦那条惕龙，朝夕戒惧，怕涨又怕跌。

第四阶段：或跃在渊（2013-2016上半年）

在“稳增长”和“去库存”的大背景下，先后四次出台包括但不限于松绑限购限贷、降准降息、减免税费、认贷不认房等刺激政策。2016年，商品房均价7000元/平米，量价均再攀新高。地产中介链家GMV破万亿。同时房地产市场开始分化，一二线城市价涨，三四线城市量跌。

此时的房地产犹如乾卦那条跃龙，一分为二，一二线跃向高处，三四线滑落低处。

第五阶段：飞龙在天（2016下半年-2021上半年）

2016年下半年，重新收紧限贷政策，但无法抑制房价。此后，在“房住不炒”的主基调下，调控升级，限售限价登场，限购限贷持续，并为了防止房企无序扩张、银行烂账分别出台“三道红线”、“两道红线”。房地产从源头的资金、土地，到尾部的二手房出售，全方位遭到围堵。

即便如此，2017年碧桂园、万科、恒大三房企销售额均破5000亿。2018年10月，全国首套房贷利率达到历史峰值5.71%，亦有不少城市迎来房价的峰值。2021年，房地产开发投资额突破14万亿，商品房销售额突破18万亿，均为历史峰值。

此时的房地产犹如乾卦里的飞龙，挣脱一切束缚，终于高飞穷极。

第六阶段：亢龙有悔（2021下半年-2024年1月）

2021年7月1日，建党100年，意气风发的许家印登上天安门城楼。12月3日，恒大官宣无法履约的2.6亿美元的债务责任，暴雷。此后，富力、远洋、融创、碧桂园等百强房企有近半纷纷官宣暴雷。

与此同时，各地纷纷出台宽松的楼市政策。从放宽限贷、限购、限售、限价，到降息、减税、降存量房利率、认房不认贷等。2024年1月，广州、上海等一线城市纷纷分步放开限购。

2023年9月28日，许家印因涉嫌违法犯罪，被依法采取强制措施。

2024年1月29日，香港法院向中国恒大发布清盘令，中国恒大无限期停牌。

此时的房地产犹如乾卦中的亢龙，飞入高亢，终于折断了翅膀。

2024年2月4日，甲辰龙年，天运（三元九运）迎来了九运（2024-2043年），由离卦统摄，五行属火。

八运利土，故而房地产兴。九运利火，房地产或许就此失去金融属性，回归居住的本质。

那些靠着房地产行业发家致富的工种，那些靠着炒房奔向富足生活的时代终将一去不返。

新的大运已经来临，无论如何，接下来的二十年，将会比过去的二十年更加美好。