双会所外墙雕花超90%使用率西贤府卷了整个西四环

佳爷会看房 2024-05-21 05:36:20

2021年西四环精装搞好,干个防火挑檐房子卖8万出头,有人买;

2022年西四环精装搞好,没有任何挑檐房子卖7万多块,有人买;

2023年西四环精装搞好,直接干俩阳台房子卖8万出头,有人买;

2024年我是真有点看不懂了,价格还是8万出头,还是干了俩阳台,但是北向加了俩设备平台…西四环用四年的时间,成功的将新盘的实际使用率从70%多干到了90%多~

讲道理,我以为西四环干成这样已经是究极了~然而看了京能西贤府这几天发的项目信息,我觉得我还是草率了。

升级1:卷外立面

这应该是我在西四环见到的第一个金属线条雕花儿的外立面。可能您会说雕不雕花他也就是金属立面,没啥用。我想给您说的是,二手房买卖这东西就管用。二手买卖最重要的一个环节是所见到的直观感受,最容易让您觉得这小区不错、这房子好的几个简单要素就是,户型好不好、外观(外立面)精神不精神、园林横不横。

雕花的跟不雕花儿的谁精神呢?我一个小学美术没及格过的人都能看出来还是雕花儿的精神。

升级2:卷园林

我要没看错,这应该是水系外加六角亭。我只有两句反问,在北京水系配六角亭的社区园林很多么?西四环之前有么?

二手眼缘三要素,园林有了,上边说了外观有了。到这里已经三占其二了。

升级3:卷户型

这是西四环之前几年没有过的高使用率产品,您要不知道为什么使用率高,我给您简单写个算法。

南向:阳台面宽6.1+3米=9.1米,阳台进深一般1.5米,阳台部分面积13.65平米。这类阳台通常情况下算一半面积,也就是说有约6.8平米是赠送的。

北向:设备平台面宽3+2.9=5.9米,进深通常0.8米,这部分面积约4.7平米。这类平台通常情况下不算面积。

所以该户型额外可使用面积6.8平米+4.7平米,约11.5平米。这还没算上两梯两户私梯入户那块能自用的面积。

随便问一句,之前几年西四环有这种能做到白来10平米以上的项目么?项目周边今年交付的二手次新商品房小区,普遍的做法是南向防火挑檐,这部分面积不能算入房屋内部面积,而这类小区得房率普遍75%左右,目前挂牌价格接近9万元/平米。如折算到实得面积单价,叠加西贤府90%的使用率折算,西贤府就得卖到10.8万/平米才算打平,这还不算前两项升级。

就拿周边2010年前后次新房紫苑来说,大品牌好物业,82%的得房率,7.8万/平米的售价,到手上基本需要重新装修,算是买了个毛坯房;按紫苑同样的实得面积单价换算,西贤府毛坯房价格就得值8.5万/平米,这还不算高配精装。

8.3万/平米的指导价硬生生被西贤府卷到了10万+/平米的价值。

所以,从园林到外观再到户型,三占其三。

然而这还不是究极,这项目我看介绍,还配地上地下双会所…把这些配置放一起,北京90%以上的十万加新盘都做不到。

所以有时候我就觉得,市场不温不火挺好的,开发商为了卖房真卷呐,他卷咱就好,这就挺好的。

如果想了解更多西四环新盘信息,以及查看京能西贤府的所有户型图,可以私信。

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