如果问我三塘板块好不好，我一直是嗤之以鼻的。

要说主城区4.5W+我最看不上的板块，那一定有三塘，交通、城市界面、商业配套通通不牛逼。按通常的板块认知来说，这地方的项目不应该买。

但是你问我文栖府好不好，我就要说好的，标准三好学生。

这也是我提出三好学生理论，而不应该继续苟着板块论的原因。

文栖府的好是显而易见的：

学校观成武林，好不好有争议，但是意味着他肯定不差。

地铁200米，真正的地铁盘。

品质：滨江造、三面铝板、水系、高开窗，不错的颜值，勉强能算一个品质盘。

所以标准三好学生。

那么问题来了，能卖多少钱呢，这是有争议的地方。

三塘的三好学生肯定不如申花的三好学生，板块能级不同，大概和城东新城明石区块三好学生差不多。

申花三好学生差不多在7.5W左右、明石三好学生大概在5.5-6W左右。

所以按板块维度，我认为文栖府合理价格在5.5-6W左右。

另外我们还可以看看周边二手房。

万和玺园在5W左右，但是产品面和文栖府相差较大，要么是90来方的小户型，要么是200多方的大户型，只有少量140方的小户型，并且项目毛坯，所以参考下较弱。

九龙仓天御从区位上是最值得参考的项目，目前二手房价格在5.2W左右。

品质：天御较差、真石漆为主，文栖府三面铝板叠加滨江效应，文栖府应该比天御高15%。

户型：天御比文栖府大2方，但是结构上文玺府更好一些，两者打平。

景观：天御到体育公园更近一些，景观视野也比文栖府更好，天御比文栖府高5%。

所以基于九龙仓天御来评估文栖府，文栖府应该比天御贵10%，二手房价格应该在5.7W左右。

另外一个新房参考项目是锦绣华府，两者小区位上稍有不同，但是品质更为接近，目前二手房价格在5.5W左右。

户型：锦绣华府实际面积比文栖府大了7个㎡，所以锦绣华府比文栖府贵5%。

景观：锦绣华府有河景观，自然景观比文栖府更出色一些，所以锦绣华府比文栖府贵5%。

地铁：锦绣华府距离地铁较远，而且是在这一段比较鸡肋的4号线，所以文栖府比锦绣华府贵10%。

不利因素：锦绣华府北面留石高架有一定影响，并且去观成武林学校距离较远，所以文栖府比锦绣华府贵5%。

品质：滨江品牌溢价，文栖府比锦绣华府贵5%。

所以基于锦绣华府来评估文栖府的话，文栖府比锦绣华府贵10%，二手房价格应该在6.1W。

基于当下，综合来看文栖府合理价格在5.5-6.1W区间内，取中位数则在5.8W，大概还有21%的空间。

文栖府所在三塘板块的属性会限制其发展上限，所以不建议买太大的，139方可以冲，198方的就算了。

次条是关于城东新城叠映里的看法。