最近，南宁有这样一类房源开始频繁活跃：

无论户型大小，单价限定，都比市面上普通商品房还要低；地段不错，基本身处成熟片区，有的甚至还包圆了好学区、好景观；还有不少是现房房源……

低价格，好地段，还是现房，怎么看都挺诱惑。

不过，现场走了一番，我发现，事情并不简单。

南湖边惊现1.17万/㎡一手现房

打脸金旺角？

开篇，先给老铁提一个问题。

青秀区、南湖边、双沛鸿、医科大、一手现房这些关键词组合在一起，这样的房子单价多少钱？

最近，有老铁和我爆料，以上这些关键词组合在一起，这样的房子只要1.17万元/㎡。

它就是最近南宁楼市的新面孔：津头小区。

我梳理了一下爆料的粉丝老铁给我的信息，有以下几个关键点：

1、津头小区均价1.17万元/㎡；

2、首付最低要68万元；

3、捆绑一个7-13万元的车位；

4、调剂费10万元。

这些关键点对于南宁楼市来说是什么概念？

数据显示，1月份南宁青秀区的成交均价为1.4571万元/㎡，位居六大城区之首。1.17万元/㎡连青秀区的平均房价都不到，按正常来说，这样的价格只能选择青秀的边缘、冷门板块。

在南宁遍布低首付甚至0首付的大环境之下，68万元的上车门槛，在南宁主城区已经是一套小户型产品的总价。

更别说捆绑车位、调剂费这些费用，这些费用只有在当年市场火热的时候红盘才有的待遇，在当下的南宁楼市，已经很难找出敢收这些费用的楼盘了。

那么，问题来了，这个津头小区到底啥来头？

津头小区是人民银行宿舍的危旧房改造项目，位于青秀区津头街，广西医科大学第一附属医院旁，毗邻南湖公园，小区旁500米范围内有沛鸿民族中学、沛鸿小学两所比较优质的学校，项目具体位置我给老铁们标出来了。

小区占地面积约10亩，规划4栋楼，其中1号楼为双单元楼栋，总户数535户。房子所有的楼栋目前已经是现房状态，并且上个月已经开始交付给业主。

这么好的地段，还是现房，价格还便宜，津头小区到底能不能买？

我决定到项目走一趟。

交10万办证费就能入读「双沛鸿」

真的假的？

4月7日下午，我来到位于津头街的津头小区，我在现场看到小区的四栋楼确实已经建好，阳台全部采用玻璃栏杆，外立面在片区算是比较新且有辨识度。

小区挂有红灯笼、交付指示牌等，新房交付氛围还未散去。

我在1号楼裙楼看到一处类似项目售楼部的房子，里面工作人员告诉我，他们是负责销售津头小区的第三方工作人员。

我询问了工作人员相关的问题，在梳理了工作人员的答复后，有几个关键信息值得注意。

1、项目固定单价1.17万元/㎡。

小区目前在售的主力户型区间在113.87-140㎡之间，全部统一单价1.17万元/㎡，不限楼层、户型，想买哪套可以直接看哪套。

工作人员展示的销控表显示，房源面积虽有不同，但确实每套房子的单价都是1.17万元/㎡。

我随机来到4号楼参观，发现房子的南向景观视野非常好，甚至可以看到一线邕江景观。

2、固定首付45万。

小区所有房源，不论户型大小，首付均为45万，需要捆绑一个7万元的人防车位或者13万元的产权车位，并且还要一次性缴纳10万元的调剂费。

值得注意的是，这三笔费用，首付款和车位款是打入人民银行的账户，10万元调剂费则打入第三方公司的账户。并且第三方公司不会对10万元的款项开具发票。

我还了解到，目前津头小区有约90套非还建房源对外销售。项目要一次性缴纳的10万元调剂费，90套房子就是900万元的费用，交了这笔钱，第三方能为购房者做些什么？

工作人员说，10万元的调剂费交给第三方之后，第三方将协助购买人办理「准购证」，有了准购证之后才能在5年后办理房产证。工作人员表示，有了准购证之后，孩子就可以就近入学「双沛鸿」，不需要等5年后办理房产证。

什么是准购证？

我给老铁们简单科普一下，准购证就是房改部门发放给符合购买危旧房项目条件家庭的购买许可证，有了准购证，后期才能办理交房手续和不动产登记手续。

至于是否如工作人员说的，凭准购证就能就近入学？

目前南宁义务教育阶段学区划分是按照「房户一致、独立产权、实际居住」优先的原则，分批排序录取，录满为止。

在南宁，一般比较热门的学区都需要交房并办理房产证才有入读资格，生源超量的情况下，甚至按照户口迁入时间进行分流，而津头小区仅凭一个准购证，是否能顺利入读在青秀区知名度较高的「双沛鸿」，要打一个问号。

那么，作为危旧房改项目，面向的是特定单位的职工和人员，为什么普通社会群众也可以购买？

工作人员告诉我，津头小区是人民银行的房改房项目，目前已经经过两轮调剂，现在到了第三轮调剂，面向社会公众开放销售非还建房源。

我查阅了相关资料，经过房改部门批准，危旧房改造项目确实可以面向社会公众销售非还建房源，比如南宁中心血站危旧房改房项目、南宁疾病预防控制中心的危旧房改房项目等就曾公开面向普通群众销售非还建房源。

但是我查阅了网上相关信息，并未发现中国人民银行津头小区房改房发布非还建住房的公开销售信息。

在当下商品房市场疯狂打价格战的情况下，危旧房改房项目似乎并未受到市场太多的影响，即使在如此的高门槛下，依然有很多老铁关注津头小区，项目依然绑车位、调剂费照收不误。

津头小区真的可以在南宁楼市「独善其身」？事情没有这么简单。

「危旧房改房」不是谁都能买

说津头小区，就不得不说一说危旧房改房。

这里要先搞清楚两个概念：旧房改造和危旧房改造。

简单来说，旧房改造，也就是我们常说的旧改，要先征收，拆了旧的房再建新的房，新的房既提供给安置户，普通人也能购买。

危旧房改房，同样也是拆旧建新，但遵循的是「谁的地，谁来改」原则（南宁大多的危旧房改房项目原先都是XX单位的单位房/宿舍），新的房优先满足「还建户」也就是原住民的需求，挑剩下的房，要按顺序依次供应、调剂给非还建户。

综合下来，危旧房改房的购买顺序是这样的：

1、原住民。

2、同城本级本系统单位符合条件的职工家庭（同城，即市一级含所辖城区，县一级含所辖乡镇；本级，即分为区直、市级、县级；本系统，即隶属同一个行政主管部门的其他单位，包括主管部门。简单理解就是同一个城市里面同一家单位的子单位、子部门们）

3、同级政府的其他单位中符合条件的职工家庭

4、当地城镇其他单位中符合条件的职工家庭

5、当地城镇无产权住房的居民家庭

总的来说，体制内的家庭可以碰碰运气，体制外的家庭，调剂名额排到你，已不知猴年马月。比如，据知情人士透露，大板二区，涉及的单位就有167个，这些单位底下又分布大大小小不同的单位部门，新建的房，可能都不够这些单位职工们分配，其他单位、体制外的老铁，想都别想。

可能有人会说，可以「买指标」啊，几万、十几万的「指标费」一交，名额不就到手了？

图样图森破，「指标费买房，结果钱房两空」，这样的故事南宁还少吗？

2021年，广西二轻集体联社危旧房改造项目就曾被爆出相关问题，多名购房者，除了几十万的首付，每人还交了几万到三十几万不等的「指标费」，不写入合同，收款方是私人账户，结果项目进展至非还建住房已全部报名完毕，无剩余房源可调剂，这些购房者苦等几年不说，收不到房，想退钱也难。

当然了，如果你有一个体制内的友仔，刚好他有危旧房改房的名额，刚好这套房他不想要，刚好你想买，你可以选择给他一笔「指标费」，外加这套房的首付、车位等所需款项，以他的名义买下这套房，约定好5年后房子可以交易就立马过户到你名下。

但，前提是这5年内，你们友谊的小船不翻、5年内这套房没有升值、你的友仔也没有因此而反悔……个中风险，同样难以琢磨掌控。

另外，危旧房改房产权证问题也不容忽视，在我昨天走访调查的过程中，就有一位阿叔告诉我，他家人所购买的江南万达旁边的某危旧房改房项目，因为开发方违建加盖，2020年交房，至今都未取得房产证。

看懂了这些，再回过头去看津头小区，能不能买的关键是，你能掌握多少信息：是不是真的有房源给你买？自己有没有资格买？能不能承担相应风险？

总的来说，不在体制内，危旧房改房真的挺复杂。

这段算送的

以前一直觉得，体制内的福利就是逢年过节的油米礼包和较高缴存额度的公积金。

这次走访几个危旧房改房项目后，我发现，实际上体制内的福利在危旧房改房选择这一点上被无限放大。

一方面，是信息差的优势，体制内始终要优先于社会大众获得一手信息。

另一方面，是价格的优势，众多危旧改项目售价都要低于市场上商品房的价格，体制内买房，很多人可以用不错的价格买到不错的房。

这一次走访，还有一点深有感触的是，旧改，真不应该大拆大建。就拿还在等待旧改的大板三区来说，房屋虽然陈旧，但走进其中，郁郁葱葱的树木，盛开的叶子花，仿佛走进公园，雕刻满时光痕迹的小院，松弛氛围感拉满。

大板三区实拍图

包括大板一、二、三区在内的大板社区还曾是南宁机场的所在地，后来用作机关单位居住区，有一定了历史文化色彩。可惜，看看差不多建成大板一区旧改项目，毫无特色的钢筋水泥楼，让人有些失望。

今年是南宁的旧改大年，怎么改，真的该花花心思了。