但凡网上的大V、专家都会告诉你，买房要买在大城市才能保值增值。但当下的现实却在啪啪打脸。

依据中原地产二手房价指数，截至2023年9月末，各大城市房价跌幅惊人

北京二手房房价相较于2023年5月最高点，跌幅13.3%

上海二手房价相较于2022年6月最高点，跌幅12.6%

深圳二手房价相较于2021年5月最高点，跌幅27%

难道大城市的房价神话破灭了吗？

难道大城市的楼市信仰崩塌了吗？

并没有

人性的弱点在于容易放大眼前的悲观情绪，而忽略了长期乐观的发展趋势。

比如以深圳为例，27%的跌幅足以吓退所有想买深圳的人，但如果我告诉你，深圳的房价趋势是这样的：

2003年5000/平米

2011年2万/平米

2015年5万/平米

2019年6.8万/平米

2021年8万/平米

2023年跌到了6.2万/平米

你看过之后，会不会有不同的想法？

只见树木，不见森林会让你看不清这个世界的真相，做出错误的决定。

经常有人告诉你，买房要买大城市，但从来没人告诉你为什么要买大城市？

今天就告诉你真相！

01、房价到底与什么有关？它是如何涨跌的？

房价到底与什么有关？

有人说是城市，但是，即便强如一线城市的北上广深，也有长年不涨的区域。

又有人说是地段，这只是表象，如果我接着问，什么又决定了地段呢？

凡事如果你能像剥洋葱一样一层层剥开的话，终会直击心脏，洞见本质

本质是：资源

有好资源才形成了好地段，这里有地铁交汇，有名校、有全市最大的Shopping MALL，有知名的三甲医院。这里就是全市最好的地段。而不在于它是在上海、北京或是哪个城市。

房价的本质是它下面这片土地及周边的资源产生的所有现金流的总和。

如果没理解，试着把上面这句话默念三遍，相信你会懂的。

房子本身不值钱，不过一堆钢筋水泥，从建筑成本上来看，18线小县城的和深圳湾的没多大的差别。但房价却天壤之别。问题就出在土地及周边的源资不同。

房子的地段价值具有唯一性和不可复制性。房子下面的土地所在的位置，决定了房子的价值。

因为一套房子绑定了脚下这片土地所衍生的教育、医疗、交通、就业机会、居住品质、公共服务、社会福利等所有资源。

房价是它们所有价值的变现。

价值越高，房价则越高，反之亦然

把这句话刻到脑子里。

买房纠结时，你就反问自己，这套房子所绑定的目前可见和未来可期的资源到底值不值这个价？

我不能保证你买的房子一定能涨价，但至少不会买错。

如果你能够俯瞰这座城市，你就会发现房子是这座城市的最小单元，一个城市会有公路、地铁、机场、住宅、商场、医院、学校、工厂、写字楼、公园、图书馆、体育馆等等。

在城市操盘手的眼里，整个城市的资源分为两种:

赚钱的和花钱的.

比如修公路、地铁、学校、医院、图书馆就是花钱的。工厂、写字楼就是赚钱的。是为这个城市创造GDP和税收的。

操盘手当然希望赚钱的多，花钱的少，这也就是为什么各级ZF都把招商引资作为头等大事来抓的原因了。

现在想一想，是大城市赚钱的资源多，还是小城市赚钱的资源多。

理解了这一点，我们才能接着往下推导。

大城市因为能级高，能够享受的政策支持和优惠多，赚钱的工厂、写字楼多，所以有更多人来这里工作，所以才需要建更多的“花钱”的资源。

那么问题来了，地方ZF本身是不创造财富的，换句话说他们是不赚钱的。那修公路、地铁、建学校、医院、图书馆，养老院的钱从哪里来？

有人说是税收，是的，工业比较强的城市还能勉强靠税收混个温饱，大部分城市如果靠这点税收，杯水车薪，连GWY的工资都发不起，公交都能停运。

那靠什么？

靠卖地收入！

这是一个简单粗暴的方式。毫不夸张地说，自从学习了香港房地产发展模式。过去30年，中国各级地方ZF就是靠它来支撑运营城市的，万丈高楼平地起，不断刷新着城市的天际线。

土地财政的玩法一直到今天，基本的步骤是这样的：

1、ZF通过土地招拍挂的方式转让土地70年使用权，

2、开发商公开竞拍，价高者得，最后，开发商拿到地，ZF拿到卖地钱。

3、开发商拿到地后，开发房子

4、房子达到预售条件，卖给购房人

5、购房人拿到房子居住

到这一步你以为就完了吗？

并没有，因为这里有了大量的居民，ZF会拿出卖地的一部分钱来在这附近修公路，绿化、建学校、医院、公园、图书馆等公共设施。从一片荒地，变得车水马龙，欣欣向荣。

等到这个片区成熟了，资源和配套都兑现了，你会发现，这些资源和配套又推高了附近的地价。

于是ZF的下一个地块又可以卖得更贵了。地价贵了，面粉贵过面包，你又会发现，当初买的房子也从8000涨到了15000。全民欢呼雀跃。

卖地的人吃肉，买房的人跟着也喝了口汤。城市也越来越繁华。如此完成了靠土地财政运营城市的完美闭环。

随着好地段的形成，人们对于好地段形成了共识，想要的人多了，就进入了供求关系的博弈，市场规律的原则是价高者得。于是地价、房价又不断被推高。

这是房价上涨的底层逻辑。

如果这个游戏一直这么玩下去，那房价不是一直在涨？

房价是一个综合因素的体现，关乎货币政策、经济环境、供求关系等等相互影响而又动态发展的结果。

有丰年，也有灾年。

如果你经历过几轮楼市涨跌周期，你会发现，房价5-7年一个周期，往往牛短熊长，可以三年不涨，但一旦上涨，一年就能涨60%。

02、就业，才是房价真正的推动力！

任何人来到一个城市，首先要面临的一个问题，是活下来，解决衣食住行的问题，那靠什么解决这些问题呢？

是就业，因为有就业才有收入。

又是什么决定了就业呢？是产业，

因为产业能够制造就业岗位，有了就业岗位，才能带来收入，人们才能在这里生活下去。稳定了，就会有了买房定居下来的想法。

所以，我们简单粗暴地下个结论：有大量产业的地方就会有更多的住房需求，有高新产业的地方，才有高薪工作岗位，就能支撑起更高的房价。

高新产业止步于省会城市

大城市因为能级高，享受的政策扶持和优惠更多，所以能够吸引更多的高新产业入驻，进而创造更多的就业机会。吸引来自全国各地的人才。

看看深圳的南山科技园、杭州未来科技城、苏州园区、成都高新区、武汉光谷等等，无一例外。这些城市和区域它们过去房价涨得最多。

有人会问了，那为什么这两年这些地方的房价都跌了呢？

很好的问题!

让我们重新拉回开头说的房价的本质是：房子下面这片土地及周边的资源产生的所有现金流的总和。

而就业机会就包括在这个总和里面。

我们知道，因为毛衣战、科技封锁、三年口罩等原因，导致的公司倒闭、企业订单下滑，就业机会减少，进而导致房子周边的资源所产生的现金流在变少。所以房子的价值相应也会下降。

我说明白了吗？

人与人之间的竞争已经慢慢从信息差转变为认知差。

什么是认知差？

就拿房价来说吧

你只知道房价在跌，而我知道房价的趋势、结构、数据、周期、颗粒度。

哪里有机会？哪里有风险？如何回避风险？如何抓住机会？

这构成了我对房产这件事的认知框架和方法论模型。

机会是跌出来的，风险是涨出来的，涨多了一定会跌，跌得越久，反弹的力度越大。

这就是所谓的“盛极而衰，否极泰来”！

当下的楼市，正在“泰来”的路上

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