昨晚，「央行」与「市场利率定价自律机制」先后分别发布《中国人民银行公告〔2024〕第11号》＆《关于批量调整存量房贷利率的倡议》文件！

这一次，存量房贷利率下调时间正式确定！

时间安排上：

10月12日将发布操作细则；

10月31日前将统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。

具体操作上：

LPR加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

我们也连夜火速咨询了几家银行，还有几个重点需要关注：

1.不用线下申请，无需任何材料，由银行统一批量调整；

2.存量房贷利率下调仅针对商业贷款，公积金并不在范围内；

3.组合贷方面，这一次也会在统一调整时将组合贷里的商业贷款进行调降；

4.基本除了北上深外，基本上所有城市和购房者都能享受到，只要目前你的存量贷款利率（LPR+加点）＞LPR-30BP，都可以享受这次调整（城市有利率下限的除外。当然，西安大部分购房者都可以享受这次的政策福利）；

5.当时按照二套房利率来计算的，这次调降包含二套及以上住房，也可以享受政策福利；

6.固定利率的朋友也可以享受，不过需要与银行先协商置换成浮动利率；（例如固定利率为4.5%，最新LPR为3.85%，那么置换后就是3.85%+65BP，根据最新调整，也就可以做到3.85%-30BP！）

7.调整前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息，不支持退还。

哎嘿~知道有朋友要犯迷糊了，这个是咋计算？

正确答案：坐等31日前，银行批量自动完成调整工作即可~

开个玩笑，我们（公众号：四海为家）肯定还是会帮大家理解清楚，这个政策具体是怎么执行的嘛~

超级省流版：

这一次调整，无论早期加点是怎样，都将统一降至LPR-30BP！

进阶省流版：

但由于大家买房时和银行约定好的重定价日时间不同，在落地过程中，并不是大家所有人在10月31日统一直接变成（2024年10月的）LPR-30BP，而是（根据重定价日调整的）LPR-30BP。

也就是说，这一次政策执行后，31日所有朋友存量房贷利率会自动变成LPR-30BP，然后在下一轮重定价日时，再变成最新月LPR-30BP。

简单举个例子：

比如我们的海汐同学，在买房贷款发放时和银行约定好重定价日是每年的9月30日，利率为LPR+100BP。

后来，在去年存量房贷调整下，享受到当时政策利好，利率为LPR。

到了今年9月30日，由于7月22日5年期以上LPR调整为3.85%，所以她的存量房贷利率为3.85%。

在10月31日，存量房贷利率再次调整下，她的存量房贷利率是（2024年9月的）LPR3.85%-30BP=3.55%。

然后到了2025年9月30日她的新一年重新定价日，她的存量房贷利率就变为（2025年9月的）LPR-30BP。

但再例如我的存量房贷约定好的重定价日是10月31日，在当时利率为LPR+100BP。

后续同样的利好下，在今年9月30日，我的存量房贷利率也变成3.85%。

10月31日，存量房贷利率再次调整下，我的存量房贷利率变成（2024年10月的）LPR-30BP。

我们也做了一张简易图表，方便大家迅速了解这其中的变化：

（注：大家先根据表格左侧看房贷利率下限是哪一档，然后再看左侧第二列找寻重定价日日期在哪个范围，最后横向比对接下来贷款利率会有怎样的变化）

从图表中，也可以明显看出，这一轮中，背着“二套房及以上”的存量房贷利率的朋友，可以说是收益最大，例如曾经加点100BP，那么在新政执行后，利率降幅达1.3%！

除了加点调整，重定价日也不再一年一动！

除了统一调降的存量房贷利率外，央行在昨晚发布的《2024年第11号》公告，也值得重点关注！

根据公告内容：

自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

这样的变化，可以说是优化和完善了以往的房贷利率存在的问题。

比如第一点的取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制！优化了房贷利率定价周期受约束导致的购房者无法及时灵活根据市场利率变化和自身需求调整房贷利率，享受到更优惠的利率水平，减少利息支出。

进一步，更市场化和自由化的重定价周期，也能够缓解提前还贷的压力，缓解消极预期，进而稳定市场。

更让人兴奋的是这一点，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，购房者可以与银行沟通协商，采取变更合同等方式调整加点幅度。同时，在后续还将引入市场竞争机制，促使银行与借款人自住协商、适时调整加点幅度。

这意味着，相较于早期房贷中在合同期限内固定不变的“加点”，在之后也可以随时与银行协商沟通进行调整，避免长周期下固定加点所带来的隐患与新老房贷持续累计扩大的利差矛盾。

同时，在这一轮房贷利率批量下调后，近期央行也将在官网增设新栏目，按季度公布全国新发放房贷利率平均值。

对于购房者朋友们，也可以随时关注公布的利率情况，考虑自己的利率水平和央行公布的利率差值，在较高差值时，就可以及时找银行进行协商。

这一点值得点赞~