济南有句老话可能很多人听说过，“仲宫、柳埠，八里洼、土屋”，说的是城南的一些地名。这其中，八里洼分为东八里洼和西八里洼两个庄。二十多年前，这一大片开始大规模开发建设伟东新都，东八、西八，以及它俩之间的张安，便几乎消失。

就在最近，一个有关八里洼的城市更新规划被公布，涉及了一个几乎被人遗忘的“双重三角地”，包含西八里洼最后的一点遗留自建房。

最近，本人来到这个三角地，简单了解了一下现场情况。这个“双重三角地”，第一“重”为英雄山路、玉函路、七里山路合围区域，近似于一个倒置的等边三角形。第二“重”是英雄山路、玉函路、华英路合围区域，是第一“重”三角地的南半截，面积接近于它的四分之一。

以华英路为界，北侧主要为一些多层住宅楼，包含单位宿舍、西八北社区、一个消防队、一些单位、沿街商业，以及两家耳熟能详的专科医院。

南侧主要是一些挂牌或不挂牌的单位、沿街商业，沿玉函路还有几十栋保留至今的西八自建房。

整个三角地带，除了玉函路修高架拆了沿街一些房子，许多年来几乎没有什么变化，连现在已经很少见到的供销社商场，都还保留着。

从近段时间曝出的规划来看，这个“双重三角地”可能整体面临大动作。这一区域规划用地面积约9.85公顷，涉及改造户数约1166户，改造建筑面积约16.6万平方米，计划总投资约34.63亿元。具体来看就是：

1.调整华英路的位置，西端、东端分别与英西南路、伟东新都四区小区道路冲齐；华英路北侧新添一条南北向支路。

2.华英路以北主要规划为居住用地，并规划了一个幼儿园（标注为R22的那个位置）。可以看出，这片区域基本剔除了单位办公职能，大规模改造为住宅小区；仅保留了西北角的消防队（可能原址保留），以及标注为A5的医疗设施（可能原址改建或保留）。

3.华英路以南全部规划为B2商务用地，可能是商务办公楼+商业的组合。这里需要说明的是，公布的规划图的图例中，将B2标注为了“商业”可能有误，应为“商务”用地。

那么，我们对这个区域到底可以抱有多大期待呢？

在2015年发布的七里山片区控规图（社会公示与征求意见稿）当中，对这附近区域用大红圆圈标了出来，规划为“商业商贸区”和“商业商务中心”，是整个七里山片区的核心区。而这个核心区的核心，大约是现在祥泰广场的位置。也就是说，在当时的规划中，西八三角地的第二“重”三角地处于核心区的侧翼。

但大约也是2015~2016年前后，还有一版效果图流出，大约在西八三角地的位置，出现了两座超高层建筑，其中最高的一栋至少有300米高。不过，这种非常概念化的图，并不能说明什么问题。

总的来说：

从片区居住更新改造的角度来讲，改造的信号确实已经公开释放了出来，是可以有所期待的；不过，从目前的消息来看，规划尚处于非常前期的阶段，至于什么时候改造、谁来开发，都还是个未知数，较长时间搁置也是有可能的。

从片区商务商业发展的角度来讲，一旦进行开发，出现非常高大上的商务商业综合体的可能性不大，总体量未必会超过祥泰广场+在建的祥泰二期；出现上面效果图中那种300米超高层的可能性几乎为零。至于商业，出现区域级的大型购物中心可能性不大，有可能是以社区级购物中心、小型商业街或写字楼底商的形式出现。

从城市形象改观的角度来讲，主要临街面应该在英雄山路这一侧，毕竟与玉函路相比，英雄山路的等级还是要高一个档次。不过可以期待英雄山路与玉函路交叉口的位置，出现一个较好的城市形象。

以上就是本人对于近期曝出规划的实地考察与分析。未来我还将继续对其他区域规划进行考察、分析，欢迎大家继续关注。