作者 I 宋溪 选址960

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近日，市场消息透露，因未收到有效降租方案，京东已向深圳卓越前海壹号发送整体退租邮件，商讨并确定退租时间及具体退租方案。

深圳卓越前海壹号是京东华南最大办公点，办公员工上千名，传言京东深圳办公室租金一年约为6500万元。

退租邮件 图源：深圳大事件

公开资料显示，卓越前海壹号位于深圳市南山区前海桂湾片区，是卓越集团开发的一个大型商务综合体项目。该项目总建筑面积约47万平方米，由4栋超甲级写字楼、2栋顶级行政公寓组合而成，2017年12月竣工，是前海商务地标之一，京东于2019年入驻该办公点。

网上有租赁平台中介介绍，京东入驻的是前海壹号的T3栋楼，租赁位置在10-20层，价格平均在180元/平方米，一层楼的租金和物业费每年共650万元左右，三年起租。以此推算，京东深圳办公室租金一年约为6500万元。同栋楼办公的，还有招商财富、申港证券、中国移动、阿尔法等知名企业。

项目信息显示，T3栋楼总建筑面积约8.8万平方米，标准层面积约1700-2700平方米，总楼层41层。

T3栋 图源：网络

有媒体报道称，今年7月底，就有京东因租金过高或将搬离深圳卓越前海壹号的消息。

那么，前海壹号的租金虚高吗？

事实上，在降本增效、以价换量的市场主旋律下，深圳的租金水平正处于下行趋势中。根据戴德梁行发布的Q2一线城市写字楼市场报告显示，在新增需求疲软的影响下，深圳年中空置率较2023年末上升1.1个百分点至27.2%；甲级写字楼平均租金持续下调至每月每平方米176.6元，同比下降10.6%。

同一时期，北京、上海和广州的平均每月每平方米租金分别为281元、225元 、135 元；空置率方面，北京空置率 18.0%，上海空置率 20.8%，广州空置率 12.0%，其中深圳空置率最高。

据公开报道，卓越前海壹号的具体租金，因楼层不同而有所差异，高层平均租金约为150 元/㎡/月，部分低楼层120元/㎡/月。在中介平台，高层带基础装修，报价为160~170元/㎡/月。

作为一栋核心区域的超甲级写字楼，数据上其价格似乎并不虚高于平均价。即便如此，从深圳办公楼市场看，前海壹号面临的市场环境并不乐观。

数据显示，在深圳整体高空置率的基础上，前海板块尤其严峻，保守估计在38.5%左右。根据戴德梁行数据，年内深圳将继续有近120万方甲级写字楼投入使用，其中前海占到六成。

图源：戴德梁行Q2一线城市写字楼市场报告显示

业内人士表示，深圳的写字楼供应远高于本地企业的需求增量。而对于前海片区高级别规划、高布局，处于经济下行周期中的企业未必有那么多可以负担得起。在此背景下的持续高供应对前海片区现有甲级来讲无疑是雪上加霜。

但于企业而言，高供应叠加租金下探，或许是搬迁、换租的好时机。

据悉，与前海壹号同属于桂湾片区，今年刚刚入市的超甲级写字楼——中粮前海创新中心毛坯报价仅为120元/平方米/月。

中粮前海创新中心一角

京东深圳总部大楼“画境之城”效果图

另外值得一提的是，京东在深圳的新总部大楼“画境之城”正在紧锣密鼓地建设中。据悉，该项目位于深圳湾超级总部基地，总建筑面积达到24.2万平方米，预计将于2027年建成。