机构数据显示，全国二手房均价已经连续下跌21个月，现在市面上出现了一个非常普遍的现象，但凡一个小区成交一套二手房，其价格往往都是同户型、同楼层、楼栋位置的新低。甚至一些好楼层的房子也在比照最低价格成交。不得不说，目前楼市下的业主信心似乎有进一步下滑的趋势。

但笔者还是认为（上个月也说过），当下的环境下，不要乱卖房！为什么这么说呢？我们不妨先看看出现出现这种现状的真实原因。

首先，国家有必要控制房地产杠杆。从2021年开始全面执行“三道红线”，主要就是因为我们大部分的房企负债率超过了80%，甚至有100多的，如果这样持续下去，早晚会触发金融系统风险，从而引发经济危机。三道红线执行后，房企们纷纷勒紧裤腰带，房企不能再新增债务，而房企为了还到期债务，不得不以工抵的名义降价促销（明面上不被允许），这是本轮房价调整的根源。

其次，别说新房降价，即便是不涨价，二手房价都很难被带动起来，所以，就会形成一个恶性循环：新房降价-人们买涨不买跌，库存反而累积-新房都卖不动，那急用钱的二手房主要要变现，只能比新房低很多的价格售出-房价不断降-宅地也卖不出了，反而又影响周边新房和二手房的价格预期。从这个角度来说，其实是由房企新房降价开始，进而引发二手房和宅地价格不断下降。

当然，这里还有一种情况也在促使二手房价格不断下降。由于市场中总是存在置换的居民，他们看中的新房价格已经降了很多，但手中又没有多余的资金，只能把自己住的老房子变卖了，当都在同一片市场里，既然房子旧嘛，那只能不断的降低价格变现。最终形成的结果：为了买低价新房，便以更低的价格卖出自己持有的房子。

最后一个原因，应该是收入问题。

很多网友都说是人口、房价高原因，笔者不这么认为。因为房价到底是高了还是低了，真不好去衡量，因为我们的人口众多，各地的差别又很大，在世界上找不出相应的参照物。

而人口呢？老实说，2023年的出生人口仍旧保持在900万上方，虽然比2022年低点，还比此前大家预测的700多万要高出不少，这说明我们的出生人口下降在趋缓，正如相关报告所说，未来两年出生人口可能止跌回升，所谓否极泰来就是这个道理。何况出生人口并不能直接反映到住房消费市场上来，毕竟没有多少人在孩子一出生就给买房的。

但收入的影响就不同了，一旦收入减少，或者收入增长预期不明朗，二三十年的月供就不是开玩笑的了。这两年的经济形势大家有目共睹，就业和收入都受到不同程度影响，购房者即便有首付、有置业需求，也不敢轻易出手买房。

以上3大因素的出现，促成了这波楼市长达两年半的持续下跌，但为什么又不应该赶底卖房呢？主要就是国家在这段时间出台了4大新政，促使楼市下滑的关键因子正在发生方向性的逆转。

第一，房地产融资“白名单”陆续落地。这几天的楼市信息，被“白名单”霸屏，其实就说的是历经两年多对房企降杠杆已有点过头了，正对“三道红线”采取措施纠偏。那么，现在开始对我们的房地产项目进行“输血”，又可让很多项目重新进入正常开发建设、销售的轨道。

经梳理，仅在1月30日到2月3日期间，包括南宁、成都、云南、湖北、西安等10个省市就推送了3521亿元的地产项目融资需求，按照这个速度下去，相信要不了多久，全国各地的地产项目“白名单”融资库就有数万亿之巨。

第二，“三大改造”是2024年房地产工作的重头戏。根据经济参考报信息，在国家部署下，开年多地地方两会、地方建设会议开始启动“三大工程”建设。根据机构的测算数据显示，预计2024年启动的“三大改造”工程将对地产的直接投资规模为9300亿，如果加上地方和民间的投资，那也将是数万亿的规模。

都知道，三大工程包括城中村改造、保障房建设和“平急两用”设施建设，一方面可以增加楼市需求（拆迁），以解决楼市需求低迷的现状。另一方面通过配套设施建设，为住宅小区赋予更多的价值。

第三，货币政策提供支持。根据央行的决定，从2月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元，这是近两年力度最大的一次，超出平常的一倍，这为2024年货币政策定下了基调。

其实，央行潘行在上月底的讲话也释放了相关信息，2024年美联储货币政策已出现转变苗头，这为我们拓展货币政策提供了操作空间。领导说话都比较含蓄，但基本能读出货币政策的方向，说白了，老美此前一直加息，我们如果货币宽松幅度过大的话，会引起资本外流，但老美一旦进入降息通道，我们也就有了实行更为宽松的货币政策外部环境。

第四，明确2024年将提高居民收入预期。货币发行那么多，没到居民的口袋中其消费力也不行，面对经济和消费下行压力，发改委开年就明确表示，2024年的重点工作之一便是“要下大力气改善居民收入预期”。这跟以往的表态更进一步的是，将下大力气，所采取的措施包括多出台稳经济增长、稳就业、稳预期的政策。可以预见，我们老百姓的收入将在2024年会有一个不错的表现。

在四大新政下，年后3类房子或迎“升值潮”，下面来看看原因。

一个是部分老旧小区将迎来止跌回升的机会。一方面，国家首批城中村改造款已经在北京、佛山等多地落地，这里面有改造，也有拆迁。拆迁不用说，肯定是很多人期望的，但大部分应是改造，基本是按照现代住宅的模式去改，能改尽改。按照业内的说法，改造后的房子，市场将会重新评估，拉近与周边品质小区房产价值的距离，其价值会有一个自然抬升走势。随着城中改造资金的一批批到位，越来越多的老小区将受益。

另一个是债务暴雷且受融资支持的楼盘。这个没什么好说的，进入白名单的楼盘，基本都是经过严格评估的，获得资金注入后，项目将完全恢复正常。那么，在项目开启正常建设、销售后，其价格肯定也会恢复正常，此前在楼盘非正常情况下（一般都有较大的折扣）买的房子其实就是赚了。

但买债务暴雷楼盘的房子，需要注意一个误区，看具体楼盘要比开发商重要。因为，不少人一直认为会有开发商的白名单出来，但结果则是“具体的地产项目白名单”替代，说直白点，开发商各楼盘问题太复杂了，根本就支持不过来，但具体到项目进行支持就具有非常明显的针对性，白名单项目无疑都是相对优质的项目，只是资金暂时不足而已。所以，如果我们有打算买暴雷楼盘捡便宜，一定要优先选择各地方政府公布的“白名单”项目。

再一个是超跌的小区。数据显示，货币供应从2021年底的238万亿，增长到2023年底的292万亿，两年时间增长54万亿，物价没涨、股市没涨，这种现象显然是不可持续的，货币最终还是会传导到相关载体的。但谁最先被传导到呢？

很显然，一旦市场企稳并开始回暖，本轮超跌的小区应是率先反弹的。所谓超跌，就是比当地市场正常调整幅度要高的小区，这类小区其实在很多城市都有，比如本轮平均20%调整，但一些小区却有40-50%的下降，这明显是不正常的。前期跌幅之所以较大，往往是因为楼盘的投资客占比较多，但一旦市场回暖，信心上来以后，这些投资客也会减缓挂牌出售的计划，等待市场的回暖，加上其他购房者看到调整幅度大而有抄底的动力，如此，低价格房源会快速消失，小区价格底线不断抬升。

当然，没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场，但市场跌无可跌的时候，总会有先知先觉的购房者在跑盘、做楼市功课，目的很明确，随时准备出手。正如中指院官微在2月4日发布《2024年1月居民置业意愿调研报告》时所说：

据调查显示，计划于2024年进行购房的占比约为40%，与去年同期基本持平，购房需求呈现企稳态势。

后面到底能增加多少需求，虽然谁也不知道，但起码看到购房需求不再下滑了，这应是市场开始转变的一个微妙变化吧。