每一天，网上都会出现有关于预测楼市未来走向的文章和视频，但其实，我很少去看专家和学者的观点。

之所以少看，原因主要有两个，一是因为部分专家和学者是“嘴替”，他们的观点，目的性太强，二是因为极个别专家学者不食人间烟火，总能发表一些惊世骇俗的言论，例如每个家庭都应该拿出50万买房救市。

与他们相比，官方央媒的观点更靠谱更合理一些，他们的预测，是真正意义上基于现状而做出的，从某种程度上讲，甚至可以说是国家的态度或者说是带有政策倾向性。

而在日前，央媒就对楼市走向做出预测，预测有理有据，若不出意外，或大概率是对的。

1月21日，中国房地产报在社交平台上发布《房地产支持政策密集出台成效几何？》一文。

全文分为五部分，客观评价了去年10月中央金融工作会议后的各项调控政策，总结分析楼市现在的问题及原因，并对未来如何提高政策效果指明方向。

接下来，挑选文章中我认为比较重要的几个点进行解读。

文章前三部分，说当前市场仍有很大的下行压力，以及下行压力大的原因。

不可客气地说，现在谁要“鼓吹”楼市一片大好，大概率是要挨巴掌的，因为实打实的数据就摆在我们面前。

销售数据下降，开发商投资数据也在下降，房价上，大量城市都在以价换量，其中又属二手房过得最艰苦。

就比如2023年的12月份，中指研究院《百城价格指数报告》显示：百城二手房价格环比下跌0.55%，下跌城市数量100个；同比下跌3.53%，下跌城市数量99个。

此外，国家统计局公布的数据也是这个状况：12月，70个重点城市，二手房价格环比下跌城市数量70个，同比下跌69个。

当然，以上还是平均数据，我们个人所看到的下跌幅度，大概率比平均值更猛，有很多二手房的降幅达到2-4成，甚至对半砍。

以上这些数据，确实说明楼市还有很大的下行压力，但回看去年可以看到，调控政策真的出台了很多，比如帮助房企融资的、刺激老百姓购房的等等，可效果却不尽人意。

对于这一情况，文章也给出了原因：

1.短期来看，经历了疫情，居民可支配收入增速从原本的8%-15%收窄到5%，收入提不上去，自然不会轻易购房，让自己或家庭家庭过早背负沉重的房贷压力。

2.中长期来看，潜在购房群体基数收缩、城镇化放缓、老龄化加剧，这些因素又导致对房地产的投资受到制约，进一步加大楼市的下行压力。

除此之外，还有一个大原因是房企本身的问题，为此，文章单独分出一部分来进行分析。

这部分简而言之，就是房企受到商品房销售规模缩减、融资受限等因素的影响，自身资金出现问题，加剧楼市如今的下行态势。

房企的负债问题大家心知肚明，而负债所展现出现来的负面结果，一个是爆雷，另一个则是延期烂尾。

对普通家庭而言，购房算是赌上身家性命的事情，谁也不想买到有问题的房子，而去年各种爆雷烂尾新闻又层出不穷，使得购房者对楼市的信心逐渐丧失，所以不敢去买房。

文章第四部分是未来政策的方向：加大对房企的政策支持力度。

去年中央金融工作会议上，将防范化解房地产金融风险放在更重要的位置上；更早之前，呼吁金融支持房企。

支持归支持，但实际效果并不明显，房企债务压力依旧存在且压力不小，据文中数据显示：内地A股上市的百余家房企，负债率接近80%，到位资金15%以上用来付利息。

前面说过，大家手里没钱，所以不买房，房企也是这样，手里没钱，融资又被条条框框限制，自然很难在土拍和开发上有所作为。

正因如此，央媒在文章中把房企解决房企困境作为解决楼市当前问题的关键，并提出从融资、“保交楼”专项借款、并购贷款、房企债务纾困基金、加强完善预售资金监管制度等方面对房企进行全面性的政策支持。

毫无疑问，这些措施是猛药，既利于房企渡过难关，也让购房者对楼市有了信心，从而加快楼市企稳。

文章最后一部分：基于这些措施，对2024年的楼市做出预测。

第一，机遇与挑战并存。

首先是大背景：宏观经济改善、人民币汇率升值预期、政策对市场的支持，在这些因素的共同作用下，国内的经济情况将会朝更好的方向发展。

然后是机遇与挑战：若政策可以降低并控制房企的风险，房地产投资能有所回升，那么市场将会好转，这是机遇；若是政策做不到，那么后面的日子就比较难过，这是挑战。

第二，房地产销售可能逐步企稳，投资跌幅收窄。

随着“保交楼”的加快落实推进，再搭配上宽松的购房政策，购房者信心恢复，购房需求逐渐释放，销售增速回升，与此同时，供给侧金融支持力度也会增大。

第三，房价下跌动力减弱。

相比于前两者，房价是心头肉，是绝大多数购房者时时刻刻关注的重点。

文章指出，新房价格上，有一部分城市土拍价格走高，去化周期小于1年，因此房价会先一步止跌反弹，例如上海、杭州等大城市。

二手房价格上，还是会持续下跌一段时间，预估二季度中旬是跌幅最大的时期，之后跌幅收窄，呈现“V”型反转趋势。

以上的预测，依托于文章中政策的落地情况，也依托现在的政策走向，从现实情况来看，一些城市已经出台了不少优化政策。

比如泰州市，出台20项政策，推动楼市平稳健康发展；又或者安徽，一城一策，有力有序推进商品房现房销售，加大首套以及改善房政策支持力度。

总而言之，为了加快楼市企稳的进度，各市都在优化政策，而业内人普遍认为，一二线城市政策力度会更大，楼市会先一步回暖。为此，普通人要做好三手准备。

第一，若是居住在一二线城市，有居住需求的，可以看一看新房和二手房了，如果有比较合适的，在自身经济条件允许的范围内，可以考虑买房。

第二，发展一般的小城市，楼市想稳定可能没一二线城市那么快，所以没必要过于着急，可以先以一二线城市为风向标，等一二线城市出现实质性的回暖标志后，再去考虑购房。

第三，就算是一二线城市，也不是高枕无忧，绝不能无脑买房，要考虑到开发商信誉、物业服务水平、房屋质量，这些都是影响未来房价的因素。

此外，要特别注意那些新划出的开发区、示范区。这些新区，宣传未来会是一片大好，房价虽然不能与市中心相比，但也高于周边区域。

可说句实在话，有些开发区、示范区的房子套牢了大量购房者，至于宣传中的“未来”到底是什么时候，那谁也说不准，而且现在的大城市都在抢人口，若人口缩减，这些区域真的有未来吗？

总之，该谨慎就谨慎，该小心就小心，既然要自住，那么就少看宣传多去考虑自身需求和小区质量。