房地产关键的问题到是什么？为什么不能涨？是投资回报率、人口还是其，听壮汉给大家细细分析。 第一部分 任何因素都支持房价下跌目前房地产的所有需求端数据都是下滑的，也就是都指向应该下跌，比如人口、就业和收入、租金回报率，然后未来的资产的持有成本也随时可能变高，会导致回报率更低。 因此从这个角度来看房地产价格确实会继续一路下滑。而且由于地方ZF和银行的保护性策略，导致了房价没有办法在短时间内跌到位，从而在低位站起来，并增加流动性。因此楼市变得成交量急剧下滑。 第二部分 为什么不能跌？非正面的影响是什么？为什么不让房子下跌的太厉害也是一种保护手段，首先是网上流传的软硬着陆的区别，这个多少有一点这样的意思在那里面。 其次就是保护已经购买房产的人士，或者说担忧他们断贷。因为高峰是上一轮去库存开始的，价格和成交量都是那个时候开始，很多都还没有还够50%，房价跌破50%，那么一种是需要他们补充抵押物，另外一种是购房人主动弃房。那事情就太严重了。 第三部分 量化宽松救楼市和经济可行吗？量化宽松可以，但副作用到底是什么样的，目前还说不上来。量化宽松理论上来说首先会影响汇率走势，汇率一般来说低了，有利于出口，反而对经济是有利的。另外是如果想成为强势货币，那显然 跌的太多是不合适的。另外就是宽松之后会不会形成新的一轮信贷风险。这个就更难说了。 但参考日本过往经验，理论上负面作用不大，请参看我的另外一篇文章《该把日本当石头，摸着过河了。我们该借鉴日本经济复苏方法吗？》里面的详细内容作为参考。 第四部分 问题的关键 是找到 关键的问题除去量化宽松等方法把楼市硬拉起来，问题的关键是找到关键的问题。目前看来大家还是没有找到或者说找到了不说。楼市卖不动本身最关键的因素还是房价太高。而房价太高的根本原因是土地财政，如果我们假设所有的土地财政效率是100%的，那么为什么要这么多土地财政呢？就是用于建设配套了，地铁为代表的交通、公园为代表的生活设施。但这些东西真的是需要造这么多吗？是不是有很多地方造成来的配套，最后基本就是闲置的呢？那投资的时候有没有考虑清楚呢？ 这就是关键的问题，如何做投资决策？如何约束投资冲动和GDP增长冲动？10年的问题现在仍然没有解决。 总之，其实现在量化宽松救楼市的举措已经开始了，只不过动作幅度比较小，容易造成添油战术的感觉。希望还是能够一步到位，彻底扭转局势。