再过十年，高层住宅与多层住宅谁更值钱？答案很明显了！

不少人可能注意到了，尽管今年的楼市整体比较冷清，许多房地产开发商不得不通过打折促销来吸引买家，但今年前11个月的二手房交易量却同比增长了40%，这个增长幅度几乎可以媲美楼市的繁荣时期。这背后的原因是什么呢？业内专家分析，除了购房者对房企的资金链存疑之外，还有一个原因是现在新建的房子多为高层建筑，而选择年代久远房产的人群正在增多。这引出了一个问题，到2030年，比较“高层住宅和多层住宅”，哪种更具价值？

这个问题在业界是个经久不衰且热门的讨论话题，关于这一点的争论可能持续一整天也难以说服对方，因为每个人买房的理由各不相同，存在市场需求就说明有其市场。目前来看，很多人对高层和多层住宅的优劣还没有全面了解，存在着认识上的局限。此外，短期内可能也难以明显感受到不同类型住宅的缺点。但随着时间的推移，这些区别将逐渐影响到房产的价值，比如到2030年，究竟是“高层住宅还是多层住宅”更有价值？这将取决于各自的优劣势，而且新的政策也已经开始揭示了答案。

首先，让我们澄清一个概念。

一般来说，楼高3至7层的建筑被认为是多层住宅，根据最新政策，超过3层的建筑需要安装电梯，而在老旧房屋改造时，多层住宅也会加装电梯。如果楼高超过12层，通常被归类为高层住宅。但在我国人多地少的背景下，常见的定义是，超过18层的建筑才算严格意义上的高层住宅，一个关键的标准是，超过18层的建筑需要有消防连廊。那么，在实际生活中，高层和多层住宅的优缺点主要体现在以下四个方面：

1.关于得房率，高层住宅通常比多层住宅要低，在相同地区标准下，两者的差距约为10%左右。

得房率决定了实际可用的居住面积，如果购买100平方米的房子，多层住宅相较于高层住宅大约多出10平方米的使用面积，这在房间布局上也有所不同。如果你想要额外的10平方米的居住体验，那么在选择高层住宅时，你需要选购的房源面积应该达到110平方米。

2.从视野角度来看，高层住宅具有无可比拟的优势。

许多年轻购房者选择高层住宅，主要是因为喜欢高处的视野。工作压力之下，他们渴望在家中能够远眺窗外，观赏浪漫的星空，以此释放一天的压力和疲惫。而多层住宅因为层数限制，视野受阻，靠近地面的位置也可能会受到更多蚊虫和潮湿的困扰。

3.从出行便利性来讲，多层住宅明显比高层住宅更为方便。

这是一个实际问题。高层住宅由于户数众多，电梯的户均比例远低于多层住宅，可能低3至5倍或更多。可以想象，在高层住宅中等待电梯的时间要长得多。而一旦电梯出现故障，对于多层住宅来说，仅有几层楼梯，居民可选择步行；但对于高层住宅，居民可能会感到非常不便，甚至在电梯修复前需要临时外住。

4.这一点也是许多人关注的一个重要因素，可能决定未来高层与多层住宅的命运。

众所周知，相比于多层住宅，高层住宅在地震和火灾逃生时显得更为不利。随着住宅年限的增加，二三十层的高层住宅在消防逃生方面尤为困难，这部分是由于高举车和灭火设备的配置限制，同时因为居住密度大，消防车的进入也不容易，可能延误最佳的救援时间。因此，有观点认为，高层住宅一旦发生火灾，往往会导致重大事故。看过多起此类事故后，潜在的购房者自然会有所顾虑。

国家政策也看到了这些问题。从最新规定中可以看出，国家在抗震、消防和环保等方面进行了考量，要求在中小城市控制超高层建筑的建设，明确县城等小城市的住宅以多层为主，原则上超过70%的住宅不应超过6层，其他住宅也不应超过18层。为了适应住宅的变化趋势，自然资源部还取消了远郊区1.0的容积率限制，自2004年以来的别墅禁令也被取消了，这明显是为了引导资金充裕的购房者不再追求高层大户型，而是考虑郊区的别墅生活，减轻城市病的压力。

总的来说，虽然高层住宅和多层住宅各有其优劣，但从房产价值的未来发展来看，多层住宅似乎更具优势。清华的建筑专家曾指出，美国三四十年前的高层公寓已逐渐沦为贫民窟，这是高层住宅共有的问题。随着设施的老化和高昂的维修成本，高层住宅的维修基金迅速耗尽，有条件的居民选择搬离，留下的大多是经济条件有限的必需者和租客，这使得高层住宅越来越贬值。

此外，还有一个逐渐被人们认识到的问题是，高层住宅与多层住宅在拆迁价值上的巨大差异。面对30多层的高层大楼和几层高的多层住宅，开发商在选择拆迁重建的对象时，答案是显而易见的，他们宁愿给多层住宅的业主多偿付一些，也几乎不可能去拆除那些密集的高层大楼。从这个角度看，不只是到2030年，按照发达国家的发展趋势，这种情况将长期存在。因此，我经常建议我的读者，如果条件允许，尽量选择多层住宅，这是为了长远考虑。即便短期内条件有限，也应该努力创造条件进行置换。

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