目前滨湖区的板块划分上，普遍被分为启动区、金融、环湖CBD、省府板块，其中启动区的双本部板块被单独拎出来，金融板块以云谷路为界，被分为金融板块和西南板块，省府板块也同样有细分，后续还有待开发的珠江路南和中央公园板块。

在滨湖这几个板块当中，近年热度最高的当属省府板块，2021年省府中轴蘭园、阳光城檀悦和省府东的保利和光尘樾动辄数千人摇号。

2022年的省府中轴尚宸院、悦玺、天珺，2023年省府东尚如院、璟和院的每次登记同样牵动无数购房者的内心，2024年开年首拍01地块更是创造了合肥新的土地单价和楼面价记录，展现了房企对于省府板块的重视和预期。

虽然省府板块热度很高，但是由于地理位置原因，也不是所有购房者都非常熟悉和了解，班长今天就来和大家简单聊一聊。

先来了解一下省府板块的具体划分：板块内以包河大道、上海路为界，庐州大道以东、包河大道以西是省府西板块，包河大道以东、上海路以西是省府中轴，上海路以东为省府东板块，省府西开发较早，中轴与省府东开发较晚。

省府都是豪宅，普通刚需或刚改没有选择？

省府板块改善盘确实比较多，这两年上市的新房，如尚宸院、悦玺、天珺、珺和府、置地上玺、尚如院、璟和院、招商臻境和在售的远大九庐等，都是定位于改善，2023年末和今年供应的越秀07、招商01和越秀02，毫无疑问也都会是高端改善项目。

如果说之前限价阶段，省府的新房市场还有普通买房人的机会，在2023年陆续取消地价、备案价限制后，起步户型又越来越大，动辄要五六百万起步，如今省府板块的新房基本是与普通买房人无缘了。

普通买房人在省府板块的选择，在二手房市场。

虽然片区内有融创滨湖印、葛洲坝中尚府、葛洲坝中和府、葛洲坝紫郡府、恒基旭辉铂悦天汇等改善盘，中轴二手房价格高企，但也不乏刚需盘或者刚需户型。

以100平以下为例，锦绣首玺、碧桂园中堂、新城大都会、滨湖金茂悦、万科蓝山、佳源巴黎都市、江山印、高速时代城、紫云赋、招商雍和府等小区都有100平米以下的房源，还不乏次新房，或者品质+次新楼盘。

总价250万以下选择并不算少，参考近期贝系成交数据，金茂悦7楼高层总价220万，万科蓝山二期88平总价202万，碧桂园中堂3层96平洋房242万。即便在200万以下，如果对楼层或者产品要求不高，也是可以买到的，如佳源巴黎都市二期1月成交顶楼106平，总价仅183万，银河幸福广场中高楼层更是低至160万左右。

这其中不乏知名房企开盘楼盘，配套和改善盘共享，甚至有些楼盘位置更有优势，但产品上确实有一定距离。

没有配套，都是一片荒芜？

提起省府板块，很多购房者第一印象都是一片荒芜，可能主要原因之一是近年在售楼盘都集中在省府中轴和省府东，这两个板块还处于起步阶段，在现场或者各类航拍图上，看到的都是连片空地、工地。

我们具体的来看看三个小板块。

省府西板块启动建设时间最早，现在已经基本被填满，商业方面有沿庐州大道的银河幸福广场、悦方IDmall、佳源广场，包河大道旁的百大心悦城，还有康园、瑞园等社区商业，不过繁荣度从庐州大道往东递减。

教育资源也非常齐全，寿春中学、实验学校滨湖校区、望湖小学洞庭湖路校区、46中中山路中学、师范附小二小万嵩小学、师范附小三小南京路小学、华山路小学都在板块内，幼儿园也是分布均衡。

同时交通路网完善，主干道众多，还有南北走向的地铁1号线与在建的东西走向的7号线，另外南侧就是塘西河公园，北侧是骆岗中央公园，自然资源配套同样丰富。总的来看，省府西已经趋于成熟，各项配套齐全，接下来就是随着新交付楼盘入住率提升，带动人气上涨，以及紫云路北的学区还有提升空间。

省府中轴目前交付楼盘仅有招商雍华府、绿城蘭园和阳光城檀悦（一期），商业有招商城市主城，但受限于商业形态和周边入住率，开业率较低，后期有在建的阳光城檀悦商业。教育资源也需要补足，紫云山小学、紫云山初中均为待建状态。

在交通上，地面路网基本已完善，地铁南北向有已通车的地铁5号线和规划的地铁12号线，东西向有在建的地铁7号线，景观方面有规划的十五里河生态公园和中轴公园，未来南侧还要建设安徽省文化馆新馆、非物质文化遗产展示馆和省直职工之家等。

总的来看，省府中轴处于起步阶段，供地也集中在上海路和包河大道沿线，中轴公园及两侧地块还没有开发建设，主要看一个未来预期，剩余地块规划、何时出让也都引人关注。

省府东方面以宁波路为界，北侧除了几块预留用地，目前已基本填满，南侧还处于启动阶段。

宁波路以北的商业，大型商业主要是招商花漫里，还有滨湖沁园、滨湖润园等安置房配套体量较大的社区商业。

学校方面上海路小学、46中广东路中学已开学，置地上玺南侧小学和保利中交和光逸境东侧福州路小学在建。路网也已基本建设完成，不过相对单一，往北暂时主要依托上海路，后期天津路通车，南淝河路打通，交通会更加便利。

地铁方面与中轴一样，有地铁5号、7号和规划12号线，自然资源有北侧规划的十五里河公园、东侧的大圩，不过目前还比较原生态。

总的看，省府东宁波路北处于大建设阶段，目前交付商品房主要有雍和府、江山印、紫云赋和和光尘樾，上玺、璟和院、尚如院和臻境等项目还未交付，交付楼盘入住率也不高，后期这些商品房学区如何划分很关键，直接影响二手房价格。

但天津路以东的润园和沁园，入住率在迅速提升当中，润园的商业已经都已经开业，后期在义城安置点交付后，板块内人气提升还是很快的，这一批商品房陆续交付后，也会迎来一个明显的增幅。

还有关键的一个点是中间大片的预留用地，如果能早日入市，连片开发，对于片区的城市界面、完善配套有显著的促进作用。

宁波路以南整体还处于待开发阶段，主要是有在售的远大九庐、义城安置房，其他配套还待落地，在后期启动大规模供地后，未来可期，连片空地也利于规划。

不可否认，省府板块地处滨湖，又受到省府+中央公园的双重辐射，是目前合肥最热门和有价值的区域之一。

但随着合肥的多中心发展，产品更新迭代，非核心地段的价值在逐渐被拉平和分散，只有好地段并不代表万无一失，开发商的品牌、物业服务、产品类型、综合品质同样重要，哪怕一路之隔，二手房价格可能相差甚远。

最典型的可能就是融创滨湖印，在学区处于劣势的情况下，凭借品牌、产品，二手房的销量和价格在小板块内一直独秀，楼市的分化不止在区域、板块之间，板块内部同样分化明显。

如今互联网高度发达，作为合肥最热门的板块，关于省府板块的各类信息扑面而来，有种开发了很多年的感觉，但实际上省府中轴和省府东板块17年后开始供地，2020年后才加大频率，尚处于起步阶段，省府西已经配套成熟，中轴和省府东则是未来可期。

不过随着住宅的陆续建设、交付，接下来应该加快教育、商业等配套的落地了，让预期逐步兑现。

而对于购房者而言，随着省府新房价格和起步面积会越来越高，主要针对预算充足，追求地段+产品俱佳的高净值购房者，但二手房市场产品、价格差别较大，不仅改善，刚需、刚改都可以同样选择到合适的房源。