这几天，关于SM广场是退地还是动工的事，讨论得比较激烈，昨天又去实地看了一遍。

因为外围有隔档，无法进入工地，但有看到工人陆续进出，而热心网友分享了一段疑似SM广场施工的视频。

加之前些日子有权威媒体也曝光了SM广场的最新进展，所以，对于SM广场落子白湖亭还是比较让人信服的。

前言

图片为实地拍摄

目前南二环白湖亭片区遇到的阻力是什么呢？

仅仅是SM广场的X因素吗？学校也有了，一个麦顶的北园分校不见得有多好，聊胜于无吧！

已经成型的白湖亭万达和福建商业广场（有价值的也就三楼的沃尔玛超市），未来还有中骏世界城等综合体。

临近白湖亭地铁站1号线，该线路贯通福州南北，未来一站换乘滨海快线。

理论上，二环内这么多BUFF加持的楼盘，应该卖得不错，但真实情况如何呢？

白湖亭片区在售的三个楼盘，最早开盘可追溯到今年的小阳春时机，现在三个楼盘网签的总数为317套。

二环内，地铁口，有商业，名校分校，单价2.8万左右，不算捡到漏，但也不算贵吧，卖成这样何其悲壮？

PART 1

图片为实地拍摄

走在白湖亭片区，夜色下的南二环略显安静，可怜的北源云筑的广告牌已经倒了。

白湖亭片区属于南二环组团中非常优质的地块，但也是个被中介下了诅咒的高库存片区。

真的是因为南二环的库存高吗？理论上库存确实高了点，白湖亭片区纯商社区4千套左右。

但前阵子，卖海纳新潮尾盘的时候，中介可没这么说啊，都只剩下一二楼房源了，推销得极为热情。

海纳新潮本身就是一个问题楼盘，可选房源不多，关键是这个楼盘处于南二环的后坂村，和北园四大金刚地段至少相差两个段位。

那么多人推销海纳新潮，还有福州府，凤凰原，购买的逻辑是什么呢？

先秦的《六韬引谚》中一句话，把人性的本质写得淋漓尽致：天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。

四大金刚没开分销，却有自己独特的优势，这不是在抢中介的饭碗吗？不喷才怪呢！

PART 2

图片来源于网络

看过《铁齿铜牙纪晓岚》的那批年轻人，到了该买房的年龄了吧，你可记得有这样的剧情：

在清朝乾隆年间，两个一品大员关于救灾话题敞开辩论，到底是先救民还是先救官。

一个理想主义的士大夫与一个现实主义的技术性官僚之间的对话。

和珅的想法是喂饱了官员，他们才能替自己卖命，然后布施赈灾品，才能在最大限度“救济”灾民。

当然，吃得粮食被换成了米糠、麸皮以及草料，不过，这种做法能让大多数人活下来。

纪晓岚的思维局限在于，他所默认的前提是皇帝圣明，唯一坏的是眼中只有金钱的贪官。

事实上，深谙官场之道的和珅，对比饱读圣贤书的纪晓岚更知道如何处理此事。

现在，这些市属国企的售楼部门可罗雀，销售告知，明明看上了还是想再等等，等着降价。

真实的情况如何呢？四大金刚在和中介抢钱，人家能不急眼吗？

现在卖一套东区的高佣楼盘相当于卖五套南二环的楼盘，他们会怎么选择呢？

别看他们拍抖音口播时，像一个良心中介，首先，想告诉吃瓜群众，这些立人设的文案都是洗稿，抄袭的。

天天苦口婆心地告诉大家不要买房，实际上就想着怎么卖高佣楼盘，李老师曾经用一个小号把他们的家底都掏出来了。

但这不能怪中介，他们只想靠卖房多挣佣金，这是他们的职业，仅此而已。

在这个买方市场中，救楼市的先锋队是谁呢？就是冲锋在前的中介！

福州成千上万的中介，这是一股不可小觑的力量，喂饱他们，他们才愿意带客户过去。

PART 3

图片为实地拍摄

现在南二环白湖亭片区的楼盘贵吗？如果是在2021年前后入市的话，这真的是良心价了。

只可惜他们生不逢时，如今利好楼市政策不断，但愿意入场的人并不多。

就现在的形式来看，目前二手房的实际成交量远大于新房，为什么呢？

二手房的价格是房东定的，只要想卖，可以无下限，成交量就是靠房东们降价换来的，他们都知道在必要的时候给中介补佣。

其实，理性点看，就白湖亭片区这个地段，加以商圈，地铁，名校分校的配套，对比很多东区和西三环的楼盘，价格更合理一些。

但楼市的本质是有金融属性的大宗商品交易，金融的本质是信心，在中介的“怒怼”声中，大家对这片土地的信心有所下降。

如果这些市属国企在开分销的基础上，愿意在价格里再做让步的话，相信中介们会减少东区，西三环等楼盘的引流。

如果这些楼盘愿意适当调整一下价格的话，可能对去化有很大的帮助。

对于他们来说，卖地段更好，价格更合理的楼盘，挣同样的钱，还能立人设，何乐而不为？

小结

图片为实地拍摄

其实，白湖亭片区的优点蛮多的：

三百万以内，你在哪里能买到二环内，地铁口，带装修的四房，两百万以内能买到带装修的三房，关键是该有的配套都有。

如果非要说库存的话，东区那边库存不大吗？三远片区的四大天王体量超过了四大金刚，但现在东区在中介口中还是各种利好。

最受不了的是一群中介以前怼城市之光，在开分销后，那种谄媚的眼神，咳……

现在楼市都啥情况了，难道真看不透吗？

白湖亭片区的楼盘，真想自救的话，只能去适应当下的楼市，《天演论》里告诉大家：物竞天择，适者生存。

你以为那些国央企楼盘地段好，品质高，物美价廉吗？

其实对比很多高佣楼盘，这些市属国企楼盘都可一战，唯一不足的就是没有流量加持。

那这些市属国企必须做好两件事：学会开分销，允诺中介一定的报酬，适当调整一下价格，刺激一下板块。

反正有利于卖房的条件，早就要拿出来了，过年前注定僧多粥少，咱该梭哈的就尽早梭哈。

或许，有一天，顿悟后的白湖亭片区，会唱起南二环战歌：开分销，做特价！

一曲唱尽分销开，佣金铺路客自来！