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2024年的楼市，不止企业在艰难的穿越周期，

许多城市也在经历着前所未有的市场变局，呈现不同的下行趋势。

作为华中城市群代表的，那座九省通衢的大武汉，

也在过去的两年，

遭遇着销量和房价前所未有的持续下跌，

并引发楼市出现显著的分化和激变。

最新的国家统计局数据显示：

2024年8月南京新房价格环比下跌0.8%、同比下跌8.4%，

二手房价格环比下跌0.7%、同比下跌13.3%。

甚至在9月1号这一天，

武汉市区商品房备案仅有25套，创下武汉楼市单日成交的新低。

这样的市场现状，

在一二线城市改善市场整体抬头，带动市场的降幅整体收窄甚至出现拐点上行的市场环境下，

武汉新房价格的跌幅，环比的跌幅在一二线城市中仅低于福州、厦门，位居跌幅第三，

单月8.4%的同比跌幅，意味着武汉在2024年8月的新房价格比2023年8月下降了8.4%的比例，携手跌幅超过10%的厦门，成为楼市下行的代表城市。

这样的市场走势，

一方面导致整个武汉的市场分化进一步加剧，

拥有资源的板块和项目，保持稳定向上的价格体系，

但是另一方面，武汉新城区的楼市，却在陷入价格近乎腰斩的市场寒冬。

新城区价格和成交结构的持续恶化，

进一步影响到这些新兴城区的人口基数结构的平衡和稳定。

伴随着国庆的市场信心复苏，

一方面在稳定整体下行的房价，整体武汉的楼市，迎来下行触底的拐点和上行。

另一方面，其实是在稳人口、通过稳人口进一步巩固就业和消费的增长。

这是武汉楼市在国庆小长假，迎来的全新的变化和转机。

国庆节10月1日当天，武汉新建商品住宅网签备案453套，环比今年9月1日的25套，上涨1712%，同比去年10月1日的111套，上涨308%。

整个武汉的“十一”楼市，热度火速提升，

这对于武汉持续下行的市场，既是止跌回稳，也在城市基本面和人口的基础上，让武汉恢复到往日的城市荣光。

02

对于武汉来说，

一直以来都有着“大江大湖，大武汉”的城市地位和认知。

大武汉的城市版图和城市地位，

远远不止九省通衢对武汉的交通优势表达。

除了作为开埠城市的近代文化的领先与积淀，

还有作为中部核心城市的城市历史、产业、经济、高校以及定位和之外，

武汉最大的影响力，

其实是作为绝对的湖北的单核中心城市，占据着来自整个湖北、豫南、皖西南、湘北、甚至一部分赣西北老百姓的心智。

这些立足湖北，形成的跨省、跨区域的城市影响力，是武汉形成强大吸附力的底气。

同时还有的一个重要的底蕴和增量，

来自于武汉每年全国前列的高校毕业生人数，

根据武汉市人力资源和社会保障局的统计，2024年武汉地区高校毕业生预计超过40万人。

在其中的很大一部分留在武汉工作和生活，并把武汉作为新的人生起点和未来的故乡。

这是武汉最好的城市基本面，

因为这样的基本面，武汉的楼市，也拓展到了更大的版图和边界。

从原有的东湖高新区、武汉经开区，到新兴起光谷、洪山以及江夏区等新兴产业集群区域，

这些区域依托各自的优势产业和资源，成为武汉对科研人才和产业人才强大吸附力的有效承接地。

无论新兴产业、配套产业等产业发展速度，还是围绕产业发展的居住社区以及商业生活配套的完善，

这些新城的厂区里涌入了数以百万计的产业人口，拔地而起的社区，同样住进了数百万的新兴城市居民。

新城区楼市发展的底层逻辑，

是产业和人口的导入，产业和人口的增长，又进一步带动楼市的上行。

这是过去很过年，武汉楼市发展的市场闭环和上升通道。

但这样的市场闭环和上升的势头，

却在武汉长达两年的销量和价格的持续影响下，跌进谷底。

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同时，对于拥有城市积淀老城区和代表城市未来的新城区来说，

在市场上行周期，

其实是井水不犯河水的两个不同的市场体系。

对于老城区，会因为自身的城市配套能力，维持基于城市配套的价格体系和量价关系。

比如老城区因为整体城市面貌变化不大，价格比较稳定，并且销量也因为供给的限制，比较低位且稳定。

而新城区的楼市， 则会因为城市配套的快速完善和市场刚需客户上涨的购房需求，

呈现出蓬勃的发展态势，价格水涨船高，销量同样占到整个武汉楼市成交量的大头。

但是到了市场下行周期，

受到新城区城市配套建设能力的延缓，加上产业发展减慢导致的就业人口的裁员和降薪问题的出现，

新城区的楼市，出现大量出于自身情况的存量房源的密集上市。

早期因为市场上行和房价上涨而买房的投资客开始离场，刚需客户因为工作和收入的不稳定同样选择卖房解困。

市场供求关系的失衡，导致了板块房价进入了快速的下降通道。

原来欣欣向荣的以汉南、蔡甸、黄陂、新洲为代表的近远郊新兴城市板块，出现价格的腰斩和库存的激增。

受到新兴城市板块的影响，原有的已经相对成熟的经开、汉阳、东西湖甚至更多的主城板块的房价和销量，同样受到波及。

甚至主城非核心江景资源的板块的房价，也未能幸免。

原有的相对独立的主城撑价格、周边新城提价格的楼市格局，变成了新城降价格、主城受波及的楼市现状。

原有的城市的房价格局与城市板块的关系，

也开始从之前的相对独立，到现在甚至未来的向主城收缩。

板块发展的不均衡，

这就需要政府层面通过收储和人才房的规划，用“租售并举”的政策和动作，进一步恢复和稳定新城区板块的供需关系，

新城区住的进人、留的住人，才能够巩固产业的稳定和板块的繁荣。

至于城市更新这一全新的时代命题，

则需要通过规划层面的传统主城的容积率向下调整，以及针对老旧城区的城市更新和全新的风貌建设，进一步提升居住品质和改善水平，

武汉就能迎来除了滨江豪宅之外的，主城宜居产品产品的第二个市场认知。

新城的恢复与崛起，老城的更新与宜居，滨江的资源和改善，

这样三位一体的市场格局，才是武汉楼市最健康，也最互为补充和循环的市场状态。

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刚过去的9月26日中央政治局会议的定调，以及武汉快速的政策跟进，

一方面，在解决人，如何买房的当下的止跌回稳和以旧换新的楼市问题，

一方面，在解决武汉如何吸引人、留住人的城市发展问题。

这都会推动和促进武汉的房地产市场止跌回稳，也带来城市人口和产业及经济的复苏。

大武汉的大楼市，

在这样的政策和未来的动作跟进上，

实现从持续下跌到复苏和上涨的新通道。

让建设武汉的建设者和高校毕业生，居者有其屋，

让改善市场的改善客户，买到更宜居和有品质的好房子，

才是武汉楼市未来，该有的景象。

大江大湖，有潮声。

全文完！