01
1977年的春天,
中断了长达十年的中国高考恢复招生。
数百万的知识青年,实现了重新走进大学校园的梦想,
我们的教育事业,重新确立了高考在教育选拔中的主导地位。
恢复高考,使得教育选拔更加公正、公平,同时也激发了全社会对教育的重视和投入,用更努力的教育、学习和保障,确保高考实现广泛、准确的对优秀人才的选拔和进一步培养。
恢复高考是那个时代,社会公平与进步的重要标志之一。
在高考制度下,每个人都有平等的机会通过自己的努力改变命运,实现阶层流动。这种公平竞争的机制,有助于消除社会阶层固化,促进社会的和谐稳定。
国家取才,择优而用。
恢复高考的47年后的2024年5月17日,史上最重磅的房地产新政出台。
其中第一个政策,送给了供给端的去库存。
新政规定:商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
政府要继续做好房地产企业债务风险防范处置,扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
同样是,国家取才。
这一次的“才”,
换成了“白名单”上,没有躺平的地产企业和没有躺平的地产项目。
这个没有躺平背后,
其实是企业积极的在确保“地权”,企业并没有把土地闲置而是进行着开发的努力,
同样是企业在积极的确保“价权”,企业并没有通过大幅度的降价,让项目陷入资不抵债的泥沼之中,
还有就是企业在积极推进的“保交楼”,即使是出现阶段性的支付困境,但是通过政府纾困和企业的努力,仍然能够实现“保交楼”目标的项目。
02
“白名单”,作为“申报+审核”的双重筛选机制,
成为了判断项目从企业端到金融机构端双向奔赴的,是否值得帮扶的标尺。
对于企业来说,报送“白名单”的项目,一定是企业最需要,同时也是企业最值得获得帮助的项目,
对于政府和金融机构来说,帮助的也一定是在评判维度上最值得被帮助的项目。
1977年恢复高考,经历坚持学习的、优秀的知识青年考上大学。
“白名单”也是一场高考,
报名的和审批的,共同筛选了从企业、项目层面最优秀和最值得被帮助的项目。
这些项目通过“白名单”的筛选,
能够得到金融政策以及走进收购的视野,既有企业和项目自身的努力,也有跑赢政府多维度筛选的自身的禀赋。
“白名单”+“择优收购”,
成为下行地产市场的一场“恢复高考”,
企业通过不放弃的努力,达到项目进入“白名单”的筛选要求,
政府和金融机构通过资金支持和对应的收购去库存,实现项目走出困境的可能。
这一刻,
多像1977年的恢复高考,
努力学习的知识青年,通过经年累月的努力和坚持,
国家和高校通过高考这个选拔机制,实现公平、公正和“因优选才”的目标。
大学毕业的那些高考生,成为改革开放初期那个时代的生力军。
经过筛选的、走出困境的优秀项目,同样会成为地产行业率先复苏、增量、带动信心的标杆和榜样。
这是517地产新政,第一个史诗级的巧合。
巧合的背后,
是成就有准备的优秀企业和优秀项目,用他们的突围和复苏带来的确定性,带动和增强行业发展的确定性。
03
有了供给端的确定性,
优秀企业的好的项目、安全性更高的项目,成为供给端更值得购买和更得到保障的项目。
除了央国企之外,
非国有企业中的万科、龙湖、新城、华宇、美的、旭辉...这样的稳健的企业,
几乎在项目开发上有一个共同特征:“聚焦高能级城市+优质板块+积极保交楼”。
至于消费端,同样有一个史诗级的重合,在517新政的政策中上演。
在货币政策方面,
央行此次取消了全国首套和二套住房商业房贷款利率下限,此举对于降低购房者负担,激发市场活力具有重要意义。
此外,央行还下调了个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,这对于使用公积金贷款的购房者来说,无疑是一大利好。
在贷款政策方面,两部门联合发文,将首套房商贷最低首付款比例调整为不低于15%,二套房商贷最低首付款比例调整为不低于25%。
针对政策,身边的一些购房者其实有一些抱怨,说为什么只降公积金利率不降商贷利率。
为什么只降公积金利率不降商贷利率?
要从公积金贷款作为地产行业的重要分水岭说起。
04
1994年,中国进行了第三次房改。
国务院提出了城镇住房制度方面的改革,
主要针对已建的公有住房,个人可以通过购买获得房屋的所有权。
同时,建立了全面的住房公积金制度,为职工购房提供了资金支持。
这次改革标志着中国房地产市场的基本框架已经形成。
这个历史事件,两个解读:
1、购买的对象,是已建的公有住房。
那么,对于当下的市场来说,即使是央国企开发的地产项目,同样是企业开发的项目。
但是对于政府收购的未开发土地和项目来说,这会成去库存的重要组成部分,
同时,也会成为供给端的一个新的组成部分。
2、建立了全面的住房公积金制度,为职工购房提供资金支持。
对于公积金政策和首付政策的叠加,市场上最符合且最满足两项叠加政策的,
是稳定职业客群。
哪些客群,被称为稳定职业客群?
比如:公务员、教师、医生以及企事业单位工作人员,作为国家机关和相关的工作人员,他们具有稳定的职业收入和良好的福利待遇,同样享有稳定的职业收入和良好的福利体系。
相对稳定的职业特点,决定了这个客户群体更注重生活品质和居住环境的改善。
加上职业稳定客群通常享有稳定的薪资和完善的福利待遇,单位在员工福利方面往往较为优厚,包括提供住房公积金、购房及租房补贴等,这为他们购房提供了良好的经济保障,也进一步增强了他们的还贷能力。
30年前,
国有企事业单位成为了地产市场第一批,通过公积金贷款购房的购房者。有了后面的地产的黄金时代,时代的背后,离不开这部分客群对市场的带动和购买信心的拉升。
公积金制度,率先实现并改善了房屋作为大宗消费品的信贷体系,公积金之后才有了针对飞公积金客户的商贷体系。
30年后的今天,
市场会不会因为这部分相对确定的购房者的进入,迎来一个相对确定的消费端的信心拉升。
至少在政策端,给到了足够的诚意。
05
历史的车轮滚滚向前,
在历史的车轮缝隙,会找到一些史诗级的巧合。
而这些巧合带来的时代的变化,
同样会在当下带来信心的恢复和对于市场确定性的认知。
但是无论何时,
时代和行业,都选择优秀且坚持的企业和项目,穿过迷雾,走出困境。
这一次,
同样对以非国有企业中的万科、龙湖、新城、华宇、美的、旭辉...这样的稳健的企业,
报以信心和鼓励,
时间背后,
是它们用长期主义的行稳致远,迎来了曙光。
全文完。
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