在楼市中，原来是没有刚需这个词的，只不过开发商在营销过程中新造出来的名字，字面上理解就是刚性购房需求。

在福州楼市中，如果按板块划分的话，火车南站板块和三江口板块是属于典型的刚需板块，而这二者之间板块的划分又有点模糊。

关于南站和三江口板块的数有数捏，必须结合区位自身的实际情况来做对比。

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年后假期刚好在这两个板块之间游走，且这几天在城门和三江口区域游神热度很高，可以重点聊聊这两个板块。

在南三环以南，绝大部分是属于城门镇的，有小部分是在螺洲镇。

按照当地人的观念，在早些年的时候，把对口初中划片到城门中学部分为南站板块，对口到永南中学部分为三江口板块。

从图中可以看到，虽然二个板块相邻，但区别也是比较大的，必须把两个板块做多维度对比。

在了解板块优缺点后，还要结合在售新房以及二手房的实际成交数据，才能有参考价值。

PART 1

图片为实地拍摄

现在沿着福峡路南下，在城门地铁站往南，西面的建筑有大部分被拆除了，相信未来会有很大的变化。

火车南站核心部分又可划分为城门板块和胪雷板块，毕竟以前这两个是当地比较大的村庄，因为原拆原迁后，生活的核心区域并没有太多的改变。

以前城门村是整个镇的中心，现在沿着福峡路的城门段还依然保持原来的繁华，在交通上邻近城门地铁口和三角程地铁口。

新天宇算是当地人的商业配套，该有的基本都有，也包含一些娱乐配套，永辉超市更是得到很多大爷大妈的认可。

胪雷板块的核心区域是在胪雷新城周边，别看地方不大，这里住着好几万人。

在阳光天地购房中心开业之前，这里就自带生活圈，因为人口基数大，所以配套也齐全，后来的综合体勉强算是锦上添花吧，也可以理解成夏天的避暑广场。

火车南站比较突出的优点是有基本的配套，如学校，商超，地铁等，虽然不能媲美市中心，但对于当地人来说自给自足是够了。

该板块内在售的新房是榕耀之城（具体可看上篇文章分析），但因为是在城峰路上，离福峡路有点远，在板块内地段也不算优质，新房价格约在1.8万左右。

二手房流通性比较好的商品房是上城国际和阳光城大都会：

上城国际临近商圈，紧挨着1号线三角程站，高峰期成交价曾经到2.4万每平米，现在楼市下行周期中，成交价中位数回落到1.8万左右。

大都会分为多个社区，C区住宅离地铁口比较近，其他都比较远，但这些房源成交价中位数在1.6万左右。

安置房中，前锦新城屡创成交价新低，之前有单价8千左右的成交价（正常楼层，非大户型），挂牌价基本在1万出头左右。

胪雷新城房龄相对较新，临近地铁口，挂牌均价约在1.3万左右，但目前很多房源挂牌价有所下调，实际成交可能在1.2万左右。

PART 2

图片为实地拍摄

2017年的三江口被吹爆了，当时主要是指下洋和清富片区，现在居然还有人说会是福州陆家嘴，显然是用泰禾早期的广告来忽悠外地人。

三江口可从北到南可分为樟岚片区，壁头片区，梁厝片区，下洋片区和清富片区。

樟岚片区因为有地铁6号线和清华附中加持，周边有嘉里综合体，价格略贵一点：

早先的时候滨江正荣府卖到3万左右的单价，而如今二手房中同小区安置房成交价为1.8万左右，早期买入的算是血亏吧。

大东海江山府在峰值的时候也卖到2.9万左右的单价，如今2.2万的特价房比比皆是。

不过樟岚片区的榕城江上图二手房还能卖到2.5万左右的单价，算是亏得比较少的。

壁头片区就一个远洋天赋，现在主要是132户型和叠拼为主，平层户型约为1.8万左右。

主要是因为离地铁，学校和商业配套都有点远，或许应该价格上再做调整才能更合理一些，大户型在三江口板块受众群体太少了，更别说是叠拼了。

梁厝片区销量还是蛮高的，主要是因为双地铁（1号线和6号线）的存在，星海天宸卖到现房了，特价房单价约在1.6万左右。

景粼天著在卖的主要是二期产品，离地块口略远一些，但产品力应该在星海天宸之上，推出的特价房单价约为1.66万，但离主干道有点近。

下洋片区能聊的主要是福州湾的二手房了，其实三江城和福州湾可以共享一个社区。

前者没有新中式园林景观，挂牌价约为1.3万每平米，福州湾挂牌价中位数约为1.7万每平米，只不过下洋片区的二手房成交量很少。

清富片区，中海锦江城已经卖成现房了，配套少，离地铁口远，楼面价1.8万，现在1.4万的单价都很难卖，在楼市下行周期内，估计少有人问津。

PART 3

图片为实地拍摄

本地人眼中的三江口和外地人眼中的三江口是有本质区别的。

永南里应该是三江口早期的名词，在城南当地人中，会觉得比较偏僻，比如南站板块附近的人接受度不会太高。

但是在外地人眼中，因为受到一些浮夸宣传的影响，可能对于三江口还抱有太多蓝图式的梦想。

在节假日期间，三江口的梁厝片区会有不少游客前来打卡，可能会形成一种错误认知，其实这只不过是潮汐人流。

比较搞笑的是，在全国一个头部大V直播间里，有人居然告诉大家福州未来在三江口。

亲们，别天真了，粉丝量多并不代表权威，这一眼就能看出他连福州都没来过，应该是看了某些宣传片后断章取义。

未来东扩南进，沿江向海是要经过三江口，但得承认一点，现在三江口板块中有大部分还是荒滩泽地，那得需要多长的时间呢？

三江口先得要把人填满吧，换句话说，现在这些期房都得卖完，然后让大家都住进去，才能谈未来的发展。

对于外地人来说，非要对比南站和三江口的话，相同点就是价格差不多，都是属于刚需（或者是刚需外溢）上车可接受通勤距离。

南站板块的优点就是不用再花时间等待，目前板块内基本的配套都有，生活比较方便。

三江口相较于南站板块类似于城中村的城市界面，可能有人更喜欢那种原生态的自然环境。

试想一下，夕阳西下的归途中，落日的余晖洒在车里，鸟语花香的气息是不是格外惬意！

小结

图片为实地拍摄

南站和三江口的售楼部都去过很多次了，他们都有自己的话术。

对于外地的购房者来说，在专业的话术面前，总会迷糊一阵子，你知道人家研究那些话术花了多少精力吗？

售楼部的区位图明显不成比例，也是有一定的迷惑作用的，自己要有一个基本的认知。

目前这两个板块更偏向于长期自住，你难道指望三五年内南站会成为东二环，还是三江口会变成陆家嘴？

说了这么多，可以看出这两个刚需板块的主要区别：

火车南站板块有基本的配套，但周边有较多的安置房，城市界面稍微差了一点，居住环境略微复杂。

三江口板块现在配套相对比较缺乏，但板块自然环境较好，且主要是以商品房为主，居住群体更为纯粹。

如果非要在这两个板块之中二选一，那么就问一下自己，能接受什么，能放弃什么。