在深圳，一线湖景有多难得？

一句简单的“我家住湖边”，便足以令人艳羡。

最近，壹地产调研时发现了一个好消息，断货多时的深圳主城核心区，终于盼来了一线临湖的新盘——京基·璟誉府。

这个项目与今年3月入市，汇聚超高人气的京基·天韵府同出一脉，自诞生之日起便自带光环。据悉，其售楼处刚开放，就吸引了近千位高端买家争相探访。

璟誉府售楼处实拍图（2024年8月）

到访的人群中，既有银湖、百仕达豪宅区的老业主，也不乏来自罗湖、福田、南山的行业领袖、金融精英、科创新贵等高净值人士。

他们眼光独到，经验丰富，但在亲眼见证这里怡人的湖山视野时，仍会被深深触动。放眼望去，浩瀚的湖光、苍翠的青山与蓝天白云交织成一幅唯美画卷，让人心动不已。

来访者们纷纷拿出手机，记录下这难得的美景，临走时更是依依不舍。甚至许多人在参观完后，都迫不及待地将其推荐给亲朋好友。

璟誉府周边航拍图

那么，这个盘凭什么能赢得这些大佬们的认可呢？

总结下来有3点：

1、够价值：纵观全球，城市中心占有稀缺资源的豪宅，都是价值领头羊。

2、够稀缺：深圳核心区湖居供应本就稀缺，能同时拥有稀缺生态+一线临湖+城央配套的住宅更罕见。

3、够格调：从社区园林到户型设计，都格调满满，兼顾面子与里子。

仁者乐山，智者乐水。

放眼全球，城市中心稀缺的湖、山、海等自然资源，注定为少数人享有。

过去十年间，美国曼哈顿房地产成交价格最高的50笔交易中，有82%都集中在中央公园周边。

在英国伦敦，海德公园旁的豪宅均价是全国的6倍，其顶层公寓Park Modern最近更是挂出6000万英镑（¥5.51亿）。

回到国内，上海黄浦江畔，一线临江的豪宅放盘价都在20万+/㎡，而非江景在10万/㎡左右。而北京享一线湖景的北京壹号院，放盘价飙到了39万+/㎡，周边其他住宅在8万+/㎡上下。

把目光收回深圳，也存在这样的规律。尤其是核心区+景观面的房子，更是价值龙头。

从银湖到香蜜湖、华侨城再到深圳湾、蛇口，这条豪宅带也基本沿着山、湖、海分布，能一线观景的，放盘约14+万/㎡起步。

银湖、香蜜湖、燕栖湖更是这条豪宅带的点睛之笔。毕竟，在深圳，山、海、公园景观很常见，湖景反而稀奇。

在深圳，无论是中心湖景豪宅，还是近中心滨湖区域，有“湖景”的房产往往能与一般住宅拉开差距。

并且，在相同板块，真正一线看湖的房子与非一线、不临湖的价差都拉的很大。即便同一个小区，越临湖、越享有独特景观的物业，也更受资本青睐。

总之，一线临湖（好景观、户型）>一线临湖>非一线临湖>非湖景房。

而京基·璟誉府，占据东湖首排，一线亲湖，拥有稀缺的湖山生态资源，对于高端买家而言，自然有莫大的吸引力。

项目周边航拍实景图

其实40余年间，深圳人对湖畔生活的探索从未停歇，即便同样倚湖而居，也会显现出明显的高下段位之分。

回顾核心区湖居发展历程，主要经历了三个时代。

黄金：上世纪90年代，湖居1.0时代

以深圳首批富人区——罗湖银湖板块为代表，大量别墅沿着银湖山、银湖水库修建，享受着沉浸自然的“隐居”生活。

钻石：2000-2020年，湖居2.0时代

以福田区香蜜湖、南山华侨城板块为代表，彼时城市新贵崛起，除了拥抱生态景观，也在意人脉、圈层等隐形资源。

王者：2021年及以后，湖居3.0时代

当前，塔尖群体对湖居品质有更高追求。简言之，在生态湖山、顶级圈层之上，同时兼顾核心地段、城央配套、未来前景等。

深圳水库周边航拍图

当湖居步入3.0时代，深圳核心区有3大水库值得关注：南山西丽水库、宝安铁岗水库、罗湖深圳水库。

具体来看，西丽水库周边基本被大学城环绕，二手房基本在9—11万+/㎡。铁岗水库以曦城别墅、九号公馆等豪宅为主，放盘价在17万+/㎡ ，片区新房很少能一线面湖。

再看深圳水库，周边分布着百仕达花园、淘金山（8.2万/㎡）等老牌豪宅。一线看湖的高端住宅也断档许久，直到今年京基推盘，才终于等来机会。

然而，随着《深圳市基本生态控制线规划》越来越严格，未来涉及湖居开发的土地，肉眼可见将越来越少。

尤其水库周边，生态红线控制更为苛刻，想要新建住宅并不容易。再加上福田、罗湖等核心板块宅地供应极度稀缺。

深圳水库周边航拍图

综上，在深圳湖居3.0时代，核心区三大水库周边的准入机会极有限，而璟誉府，作为百仕达-淘金山-深圳水库一带可能是最后的一线亲湖物业，无疑是当下的最优解。

作为核心区3大水库旁罕见的高素质新盘，璟誉府征服众多高端买家的关键在于：太稀缺、太全面。

1、百米亲湖，稀缺湖山近在眼前。

摊开地图，项目到湖面最近的直线距离仅200多米，近300万㎡东湖、约60.5平方公里深圳水库、约38万㎡原生山林，近在眼前。

这种视野有多震撼？

要知道，单一个深圳水库，体量就相当于约2个西丽湖、约12个香蜜湖、约23个银湖水库，加上项目还直面深圳最高峰梧桐山，这意味着，大部分楼栋及朝向可享永久一线的湖山景观，是其他项目难以比拟的。

项目周边航拍图

2、一湖三山五公园，这才是“世外桃源”的正确打开方式。

除了稀缺湖山，全市顶尖的生态资源都在项目周边汇聚，都市人梦寐以求的“世外桃源”在此刻，与你相会。

两公里内，除了东湖、深圳水库，还分布着东湖公园、翠湖文体公园、东晓公园等5大城市绿芯，还有淘金山、梧桐山、围岭山等生态资源，可以说全网爆火的旅游地、打卡点、遛娃胜地都在这。

在此，不仅能沉浸式感受满满的负氧离子，全深圳都向往的湖泊、山川、公园都将成为你的生活日常。

试想一下，足不出户，就能将窗外的湖光山色尽收眼底。走出小区，沉浸式拥抱生态湖山。

在淘金山绿道骑行，打卡深圳版“千岛湖”；或是登顶梧桐山，感受深圳限定浪漫；又或是在东湖公园遛娃、漫步、露营，感受生活的治愈。

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3、置业“五宝”集齐，召唤顶级生活场

从湖居2.0到3.0时代，高端买家一直在追寻“大隐隐于市”的生活。这与当前深圳人最在意的“置业五宝”（生态、教育、商业、交通 、医疗）不谋而合。

项目坐落于罗湖淘金山-百仕达贵胄之地，除了稀缺的生态资源，也有全区TOP级的市政配套，将自然诗意与都芯繁华轻松拿捏，宜居度爆表！

项目效果图

比如，让深圳家长省心的教育氛围。

项目自带1所18班幼儿园（在建），附近有10多所优质学校。

其中，东晓小学、布心小学、布心中学等省一级老牌名校，也分别被纳入翠园东晓教育集团、罗湖教科院实验集团旗下，教学水平值得期待。（注：积分及入学相关政策，以入学当年教育局和学校规定为准）。

其中，翠园东晓集团由“深圳八大”的翠园东晓中学牵头成立，该校已经连续13年诞生罗湖中考状元，实力很强。目前东晓小学正在扩建，有望今年完工。

教育资源示意图，仅供参考

还有，逛不完的优质商圈。

社区自带商业，就有约2万㎡，下楼就能感受。

附近还有喜荟城（约6万㎡）、天河城购物中心（约12万㎡）、京基KK TIME（约10万㎡） 、IBC MALL（约6万㎡）、华润万象汇（约12万㎡）等，整体足足约50万㎡潮流商业供你选择，根本逛不完。

喜荟城实拍图

以及，便捷高效的生活主场。

出门就是爱国路高架桥，连接丹平快速、坂银通道、清平高速、东部过境高速等多条城市主干道，畅行全市。

不远处，还有罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸，无缝切换深港双城生活。此外，还有2座高铁站、2条地铁（5/7号线），轨道出行也方便。

区位示意图，仅供参考

综上，无论是自然生态还是城央核心的地段、配套，项目都足够稀缺、足够全面，随便一点单拎出来都很能打，是真正长在核心区，离尘不离城的“世外桃源”，宜居度MAX!

从对稀缺资源的占有程度来看，项目出生就在“罗马”。而京基也没有辜负这片宝地，在此打造了总建面约84万㎡的全景山水人文大城。

其中，璟誉府作为最亲湖的地块，更享受着不可复制的湖山生态，是文脉汇聚之所，其产品设计也颇为用心。

项目效果合成图，仅供参考

设计之初就特邀蕾奥/同济人/普利斯等国际大师团队联袂操刀，对项目立面、内部公区以及园林景观等统一规划，打造多元、活力的现代共享型社区。

为了让业主更舒适、安心，项目整体选用大量隔音材料，并以绿色建筑三星的高标准打造。

要知道，该标准一般用于国家级重大工程，如深圳平安金融中心、北京大兴机场等，当该标准引入住宅时，也意味着社区的选材必须严格，对品质与细节的要求极高。

比如，项目外立面选用节能高端的LOW-E在中空玻璃，并以铝板线条勾勒，看上去大气典雅、灵动飘逸，将“东湖之畔，滟潋波光”的理念演绎的淋漓尽致。

项目效果图，仅供参考

从进门开始，又规划了三重归家礼序，仪式感满满。

第一重：轩昂高耸的门庭，气势恢宏；

第二重：近1万㎡艺术园林，一步一景，风光旖旎；

第三重：约6m挑高入户大堂，尽显尊崇。

项目效果图，仅供参考

园林归家的精致优雅从主入口就能感受到。

拾级而上，草木葳蕤生香，来到邻里中央花园，高大挺拔的树木、低矮的灌木搭配阳光草坪，错落有致，层次分明。

还有健身型泳池，热情又不失私密，还贴心设置了可供儿童戏水、游泳的浅水区。就连儿童乐园的树木，也选取不同形状、不同颜色的叶片，真正寓教于乐。

在此，一家老小的休闲、娱乐需求都能被照顾到。

园林效果图，仅供参考

户型方面，更是下足了功夫。

这次推售的建面约70-180㎡湖山首排单位，覆盖全生命周期，满足不同阶段购房者对生活的想象，无论首置还是改善都有的挑。

其建面约105-180㎡的3-4房户型，专为塔尖人士定制。

采光通风俱佳，客厅与主卧的尺度都相当宽阔，其中建面约120-180㎡高人气户型，还可在阳台、卧室感受极佳的湖山景观。

先看建面约105㎡3房2厅2卫，动静分区明显，真正一步到位。

整体三开间朝南设计，其南向采光面超8m。

进门就是LDK一体化大阔厅，客厅一侧观景阳台开间可达约3.6m，厨房外还有方便晾晒、收纳的生活阳台，为生活加分。

约105㎡户型图及样板房展示，仅供参考

再看建面约120㎡爆款户型，南北通透，有阔景大阳台。

该户型全明通透，有面宽达6.7m的跑道式阔景阳台，尽情欣赏湖光山色，还可在此怡花弄草、运动健身，悠闲的喝个下午茶。

部分单位的卧室也能欣赏怡人的湖光，主卧足有约17㎡，尺度堪比约140㎡户型，主卧旁还有一个多功能空间，可根据需求灵活改造。

约120㎡户型图及样板房展示，仅供参考

建面约150㎡阔景大户型，南北通透+双阳台，可饱览湖山风光。

整体为大横厅设计，空间尺度更为阔绰，光客厅就有近6.3m大面宽，整体足有约27㎡，在家聚会、轰趴不在话下；近16㎡奢华主卧套房，舒适无比。

关键是，其大部分单位的阳台、主卧都能做到一线面湖，无论在客厅、阳台活动，还是回到卧室休息，都能将窗外的湖光山色尽收眼底，感受大自然的疗愈。

约150㎡户型图及视野，仅供参考

建面约180㎡的王牌大户型，开阔舒朗，可感受首排湖山的震撼视野，无论空间尺度还是景观面，都是妥妥的“顶流”。

为了更好的视野，该户型采光极佳，通透无比。

还设置了两个阔绰无比的观景大阳台，一侧可欣赏社区园林，另一侧可将深圳水库、东湖公园等景观尽收眼底，还可远眺梧桐山，感受湖、山、公园、园林等多重景观带来的视觉盛宴。

约180㎡户型图，仅供参考

当然，为首置群体设计的建面约70-95㎡户型，也演绎着湖居的松弛感。

总之，璟誉府给到置业者的，不仅有稀缺的生态湖山、隐奢生活方式，还有优越地段、品质赋予更高的价值确定性。

无论是之前大爆的中海深湾玖序、海德园，还是刚取证，未开先爆的京基·璟誉府，都表明，尽管当下市场波动，但需求仍在，遇到真正稀缺的好房子依然会主动出手！

要知道，罗湖商贸发达，2023年底，就有超30万户商事主体；此外，在600万资产“富裕家庭”分布中，深圳就有17.75万， 在千万资产“高净值家庭”分布中，深圳足有7.9万户。（数据来源，罗湖发布、《2023胡润财富报告》）

而项目作为深圳核心区下半年罕见的一线临湖奢宅，集稀缺资源、城央配套、高奢品质于一体，于此，可轻松实现对主城中心稀缺城央资源的最大占有，也早被高端买家盯紧。

刚刚，京基·璟誉府已经顺利取证，将于8月24日盛大开盘！这次推489套建面约70-180㎡首排奢宅，备案均价约6.8万/㎡，叠加开盘优惠，折后单价最低5万/㎡起就能上车，极具性价比！

如此难得的拥抱核心区一线湖山的机会，往后都很难再有，如果感兴趣，这次一定不要错过！

备案名：璟誉府，

推广名-京基璟誉府，

预售许可证号：深房许字(2024)罗湖005号。

注：

1、文中距离源自百度地图测距，相关数据参考自各中介平台及网络；

2、项目户型、产品及相关生活配套信息以实际为准；

3、文中涉及教育、学校等信息请以教育局当年最新公布的文件为准。