2023年10月，一份公告广为人知。大意很简单：郑东龙湖一号业主很多年前买的房子，合同交付日期是2019年，由于项目资金问题，停工多年，至今已逾期交付3年。现在，项目指挥部（政府+开发商+第三方机构组成）给了业主3个选择：

1、退款。按年化4.75%补偿利息；

2、要房。再补1300元/㎡；

3、换凤起梧桐，按12146元/㎡补交房款。方案出来后，遭到了业主的强烈反对。但一位云玺的业主却表达了羡慕之情，退房退款还有4点75的年化，这么好的条件都不同意？真是不知足啊。

【1】

感谢关注楼八地产研究所，专注郑州城市发展和高端地产研究。先普及一下龙湖一号基本信息。

上图：郑东龙湖一号位置项目占地2100亩，涵盖住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等，是省重点项目。项目2013年启动开发，开始内购。但在开发的过程中，这家来自驻马店的房企略显水土不服，各种合同纠纷不断，资金屡屡被冻结，工地也不断停工。至今，房子仍没有交付。今年，经过指挥部的努力，终于出了《公告》，如开篇所述，给了三种方案，我们逐一来看。

上图：郑东龙湖一号现状一：补交1300元/㎡方案先说这个1300元是怎么来的。根据现状，如果要继续施工达到交房条件，需要资金6.9个亿，剩余货值是1个亿，那就出现5.9个亿的亏空，5.9个亿分摊到建筑面积里面，每平米就是1300元。所以，业主每平米要补1300元。当然，这5.9个亿原本是有的，具体飞哪里去了，是个复杂的问题，这里不谈，只是，现在业主想交房，必须要承担。据了解，《公告》一公布，大部分业主是拒绝补交房款的。这个事，让我想起来另外一个楼盘，北龙湖的顶级豪宅：碧源荣府。碧源荣府是2017年底拿的地，2022年停工，停工之后，项目的业主自发集资了项目交房所需的1.3个亿，然后在没有政府验收的情况下，完成交付。不得不说，这真是一群伟大的业主。面对烂尾楼，北龙湖业主主动集资剩余建设所需资金，龙湖一号业主拒绝补交剩余建设所需资金，是不是感觉有钱的碧源荣府人识时务，一般的龙湖一号业主不知足？事实上，《楼八》认为，完全不是这样。近几年，经济形势如何，大家都清楚，但有钱人受到的影响很小，根据银行数据显示，今年的新增居民存款80%来自0.3%的人。经济低迷期，有钱人忙着存钱过冬，而普通人则要靠刷信用卡过日子。1300元/㎡，如果按130㎡计算，就是17万。17万，对于0.3%的富人来说，或许都不算钱，但，对于当下90%的家庭来说，一下子拿出这么多，应该都不是一件容易的事，对于龙湖一号的业主，同样如此。他们知道：补差价也好，吃点亏点也罢，总比继续烂在那里强，但问题在于，他们补得起还是补不起？《楼八》看来，大概率不是不愿意补，而是补不起，为了我们普通老百姓仅剩的那点自尊，只能说不愿意补，普通老百姓真的没有大家想象中的那么有钱。

【2】

二、4.75%的年化退款方案如果业主不愿意补交房款，可以选择退款，那么指挥部将以4.75%的年化率退还本金及利息，半年内有序退款到位。其实，看到这一条，笔者很激动。笔者也是买到了问题项目，如果能按4.75%的年化利率退款，我都要烧高香了，给指挥部磕三头都行，同样，开篇提到的云玺业主肯定也愿意。但问题在于，我买的和云玺是2016年10月份之后买的房，龙湖一号的业主是2016年之前买的。我们知道2016年10月是个分水岭，房价天差地别，你20000买的，现在市值18000，年化0%你都愿意，别说4.75%。但如果你是5000买的，现在市值15000，给你年化4.75%，你确定也愿意？现在退房，业主当然不甘心。虽然现在看4.75%年化率不低，但在过去10年，这个年化率并不高，7%以上安全系数很高的理财产品很多。然后就是第二个问题，如果选择退，能否安全按时退回房款和约定利息。我买的房子，当时也考虑过退房，但被朋友拦住了，万一你退房手续办了，开发商没钱退你，那不是钱房二空了吗？选择不退，至少名义上还有套房子的产权。如果要退房，业主可能不放心。这就是现状，屁股决定脑袋，龙湖一号业主不是不知足，是有苦难言。

【3】

三、12146元/㎡补交房款置换凤起梧桐笔者尚不清楚凤起梧桐目前的施工现状，如果按推广标准完成建设、按约定时间完成交房，这应该是最好的选择。凤起梧桐是2100亩龙湖一号项目中位置最好的地块，也是产品配置最高的产品，按目前推广宣传的建标和配置，具备市场价值19000元+/㎡的实力。19000元减去12146元，大概有小7000元的差价。

问题来了，这又回到了第一部分补差价的问题，即便是按照12146元/㎡的价格补差价，可能很多人也拿不出这个钱。

可能就好比把北泷府按40000元的价格卖给我们一样。

当然，即使是置换，业主也会考虑到沉没成本的问题而望而却步。

客观的说，如果可以确保品质建设和安全交付（这是一切的前提），《楼八》会选择第三种方案。因为在目前的情况下，团购组团的品质似乎已经不能保证，这样的情况下，选择高品质的凤起梧桐是最佳选择。

【4】

金桥西棠正如火如荼地施工，但至今仍有一大批业主不愿意，不甘心。楼八能体会他们的心情，但事实上，任何人已经无力回天，接受现实可能是最明智的识时务。凤起梧桐同样如此，不接受又能如何？再烂几年？当然，业主也可以对三种方案均拒绝采纳，如果拒绝全部方案，可以先登记，后续将进行“有针对性”的出台新方案。这一等，又不知道要多久。从法律上讲，你可以拒绝补交房款，拒绝退款，拒绝换房，你可以通过法律途径追究开发商的预期责任，可以拿起法律的武器捍卫自己的权益，这都是你的权利。……你可以捍卫自己的权利，按合同办事！但问题是……，问题是……，问题是……，对吧。每个人都不想认命，但有时候又不得不认命，别骂楼八，谁都希望每一个LW楼都有个童话般的结果，但这世界并不能如愿。关于项目的核心问题，《楼八》总结一下：

①如果选择补交，补交后如何确保交付？确保什么时间交付？确保什么样的品质交付？这应该有一个详细的方案和让业主认可的保障体系，最怕补了钱后又停工了。

②如果业主选择退钱，如何确保按时按约定金额退？

③如果选择置换凤起梧桐，如何确保凤起梧桐的交付时间和交付品质？

④如果三种方案都放弃，何时可以给业主“针对性”新方案？

⑤如果部分业主选择了补交，有人没补交，最后建设资金缺口未能填补，那补交款是否可以退回？其实，核心问题就这几个。

结语：

客观的讲，这个《公告》的出台，对于龙湖一号的业主来说，就像吃了个苍蝇，堵心，但可能还不得不咽下。但，我们又不能否认这份《公告》背后也是政府和各方付出了很多心血的结果，也不能否认从思念城到天樾九章，金水区在LW盘方面的态度是很积极的。太多太多的历史遗留问题，不是一个人的问题，是历史的产物，是时代的产物，个人太渺小，都是牺牲品。如果真的能100%的贯彻落实，也不算是一个很快的结果，如果所有人都认可补交1300元的方案，这是在“业主放血”下的完美结果。我感觉，如若全部选择“退款”……也不好弄。感谢关注楼八地产研究所，专注郑州城市发展和高端地产研究。