很有段时间没说二手了，其实蛮可惜，新政后变化最大的应该就是二手
刚刚结束的这个十月里我亲眼看到很多迹象
以翠湖天地为代表的二手豪宅热度高了、二手房单日网签破千了、二手房十月网签两万套了...
各种声音叨叨完整个十月，但不管怎样的声音有件事是确定的
二手确实火了
这是不管链家的实时成交还是网上房地产的单日网签都可以推导出的
但其实关于二手的分析如果只停留在过千破两万的维度其实略微粗暴
尤其当我看到二手房和二手住宅都会被混淆分析的时候我经常有个担心
就是作为一名普通购房者当他要做出买卖决定的时候，有没有一篇文字是可以清晰客观不带任何情绪告诉他市场正在发生什么的...
今天的十月二手数据可能想做的就是这样的一件事
站在这个新政首月的节点说说十月二手和十月二手的背后
01
首先10月二手住宅最后会在2.22万套上下
是的成交确实破了两万套
截至10月31日上海二手房成交了24376套
从10月13日开始新政首月的每周六日都单日破千，哪怕是日常工作日也有多日可以做到900套+，跟新政前工作日日均600-700套对比鲜明
那二手住宅呢，这才是我们关注的
到这为止前面这些数据都是二手房成交，这里面还包含了商铺和公寓
这里面我们求个二手住宅和二手房的比例
通过近1年数据观察你会发现每月二手住宅/二手房有个特定比例
大概在91%左右
于是可以推算出2.44万套二手房也就意味着10月二手住宅成交会在2.22万套
这个数字最后波动不会低于千位
所以10月上2万套，稳的
往往到这我会展开这2.22万套的成交特点
十月二手也确实不同于以往新政那种“刚需的胜利”型的成交走势，就是他的刚改和改善的成交占比有走高
同时外环内的成交变化也比外环外成交变化大
但这个10月二手的成交有件事可能来的比上面这些更重要
02
就是如何看待10月的2.22万套
很多人会告诉你枯荣线的概念，1.5万套就ok，2万套就很好
其实并不是这么看
不管是1.5万还是2万都只是针对没有任何政策干预的自然需求滚动市场的参考标准
像10月的2.26万套应该对比两个维度
首先今年6月二手市场就是很好的参考对象
5·27跟9·29新政可以看作是上半年和下半年的楼市杀手锏政策
从量级和市场背景都能很好匹配
但pk前9·29的数据需要做技术调整，因为10月前7天的网签数据受假期影响比较明显，直接对比意义不大
其实可以用链家转定单数据去做同维度对比，这大概是目前市面唯一即时又精准的二手住宅成交数据
可以看到两个新政首月的波峰成交套数、波峰后三周成交套数
两者不分伯仲
10月数据这么看还挺难得，毕竟政策这东西比的是先发优势
9·29作为下半年的新政还能跟上半年5·27持平并不容易
所以横向维度看9·29的新政，哪怕是在一轮又一轮的新政后它依然能有这样强劲的购买力，也就是说站在这个深秋本不该出现成交高峰的月份里
10月的二手能量比我们想象的还要高，这是真正值得看到的地方
那纵向呢
今年10月数据放在往年中是怎样的状态
从2016年算起，只有2016年10月、2020年10月达到2万套+的状态
这样的数据就有点夸张了
毕竟2016年和2020年都不是简单年份
2016年上海开启新一轮楼市调控、2020年也是如此，因为这两个年份都遇到了楼市大年
所以我特别能理解十月破两万套带给所有人的遐想
但也正因为如此有些话也不得不说
03
冷静下听我说
我身边围绕最多的三类人是中介和同行、买房人，我暂且简单分类为B端和C端吧
C端心态其实是点状的，每位房东每位购房者都有自己的需求和想法
但他们其实还是有些集体标签，比如四成房东其实对新政是敏感的
这种敏感往往表现为新政后看好市场，更确切说是看涨市场
这点从中介跟他们议价中就能深刻体会到
B端则相反，因为经历了比较多楼市大年，看过太多新政来了楼市涨了的故事
所以他们但凡看到数据涨了段时间后开始不涨了就开始焦虑失落觉得市场没达到预期
其实呢真实的市场是怎样
恰恰在两者折中点，倒不是为了折中而折中
只是这两种有些东西确实是不带任何感情色彩的存在于市场规律里的
就是二手市场的节律和周期
所谓的节律就是每年三月四月九月十月的成交波峰和其他的平谷期的成交
大概形态就是这样，就如果没有调控干预这就是符合需求出现到兑现的过程
背后有出行看房的便利或者不便利，也有孩子入学需求的固定节点
不少年份在这些月份之外还有别的波峰，那一定是有当时的新政带来的新选手入场
这也意味着新政干预带来的成交潮过去之后市场始终都要回归原本节律
所谓周期也不是什么地产大周期，就是每次新政后的市场波动
我们在去年9月1日、12月14日、今年的1月、5月27日都有系统记录市场波动发展
大概就是这样的波动轨迹
这是以周为单位统计的链家转定单，当日成交数据+纯住宅成交，且近3年链家成交市占稳定在23%左右，近1年链家成交市占稳定在25%上下，故可以从这里看到新政后二手市场真实反馈
929沪七条当然不例外
截至10月27日新政已经完整走完四周，依然行走在熟悉的周期里
9·29的后续成交走势以每周平均-8%的速度递减
最终会在第6-8周恢复近1年平均水平（2024年上海链家平均每周成交857套）
如果将这个时间放在网签数据里大概再往后延迟1-2周
所以市场破两万的时候就是市场要涨？市场恢复平常的时候就是市场变冷？
都不是
两万套+的成交是新政效果的立竿见影，后续没有两万套的时候其实就是新政刺激周期结束恢复正常节律
市场也会在11月中旬恢复正常，接着进入往年的年底淡季
所以2.22万套不是要飙涨了，后续没有2万套了也不是楼市要跌了，就这么简单
04
十月二手分析的结束我突然意识到今年只剩两个月了
2024年不知不觉已经进入11月，回看今年的二手市场要说不感慨是假的，随着越来越多和二手市场接触也越来越多认识到市场的复杂和单纯
月均1.5万套上下的二手交易市场，以套均300万计算也是450亿元的交易市场
这是无比庞大且流动性极强的交易市场
市场背后流动的是上海刚需和改善一户户购房家庭的真实需求
需求的规模以及流动选择似乎是门永远无法量化的复杂动线
但同时需求和市场之间的关系又其实单纯到只需归纳一点
无论是1.5万套还是2万套，二手最终反应的其实是市场需求和信心博弈的结果
这点是新政杠杆之外的东西，也是市场最真实的运作逻辑
