在笔者此前的多篇稿件中，都提到过远郊板块，在当下以及将来所要面临的困境。

包括去化艰难、停工乃至烂尾项目频发等。

比如江宁禄口、比如栖霞龙潭、又比如城东汤山。

而今天文章的主角——江宁滨江，也是不遑多让。从如日中天时新房价格飙升至2万，又在如今跌回1万出头。2年多时间总价跌去4、50万。

同时在去化趋缓，资金回笼受阻的情况下，板块多个新盘出现施工进度缓慢、甚至直接停工的现象。

江宁滨江，还能继续作为承接刚需的重要阵地吗？

「停工、延期交付还是出现了」

就在上周，一位朋友跟我咨询，原本打算和另一半回河南老家的他们，最终还是决定留在南京。

但他们的预算非常有限，首付只能拿出40万，还得保证有3个房间。

朋友提到，一度考虑去江宁滨江买房。

在S2号线南京段开始施工后，受惠的江宁滨江再次被不少刚需列入可选清单内。

只是，在市场行情下行的不断施压下，如今的江宁滨江还能担得起这份寄托吗？

首先最为基本，也最为关键的就是新房交付、城建问题。

板块目前主要有4个新盘在售，其中新城云漾滨江存在着不小的问题。

项目共分为一期和二期，一期在今年年初时就被业主投诉：工地施工迹象不明显，疑似烂尾。

一期的合同交付时间为今年的10月30日，而彼时项目还在主体完工阶段，业主十分担心仅剩8个月的时间能否完成超千户房源的装修作业，按时交付。

时至8月底，距离交付大限还有2个月的时间，新城云漾滨江一期观澜苑的进度又如何了呢？

本周，笔者现场实探，能够看到一期所有楼栋外立面均已完工，正在进行内部绿化和道路的移植和铺设。

小区大门还在施工中：

至于房屋装修，据工地门口的工作人员透露，目前小区就正在进行装修施工。

不过对于具体何时能够交付，其表示并不清楚。

但又婉转道：相较于合同时间，就算延期也应该拖不了多久……

从这话外之意不难理解，新城云漾滨江一期仍然存在着不能按时交付的风险。具体需要以装修进度决定。

此外，从小区外部能够看到移植的树木十分稀疏，入住初期的绿化可能并不理想。

除了一期外，目前正在施工的二期也存在施工缓慢的嫌疑。

项目二期听涛苑同样打造8栋住宅，目前已推出了5栋。其中开盘的6、7、8、9号楼4栋建设进度较快，主体已完工。

但恰恰就是这主体完工的几栋楼的建设似乎被按下了暂停键，现场未有明显的施工动静。

反倒是另外几栋还未封顶的楼，在工地外能够听到分贝很大的人员作业的嘈杂声。

说到这不得不联系到一期业主投诉时，所提到的“2021年底主体完工后，现场基本没人施工作业”的情况，如今二期似乎也出现了同样的问题。

站在这几栋楼的工地大门外，真的能感觉到内部“安静如鸡”，不了解情况的路人从这路过误解成“烂尾楼”也不意外。

从现场滚动的进组人员公示也能看到，工地施工人员并不多，不同分组各有约几人到十几人不等，最多的也就20人。

对此笔者也询问了现场一位承建方的工人，其表示这几栋楼没有动静是因为下雨施工队没有进场，还是在正常施工的。

不过他随后也说道：现在市场不行新城的房子没有以前好卖了，所以资金回款困难，也多多少少影响了工程进度。

新城云漾滨江二期的交付时间在2024年12月底，还有一年多的建设周期，仍然要时刻关注项目的建设动态。

除了新城云漾滨江，板块另一公寓项目就更夸张了。共4栋公寓楼，仅有一栋交付入住，剩余的3栋一直处于主体完工阶段。

询问周边的居民得知项目这一状态已维持了很长时间，目前工地没有任何的施工迹象，应该是停工了。

查看南京网上房地产也可以看到，项目已上市的2栋公寓楼中，仅有已交付的一栋卖出了370套房源，而处于停工状态的一栋未有房源售出：

如此心安理得的停工摆烂，也就可以理解了。

除了新房交付，城建进度也是刚需板块的“头等大事”。江宁滨江在这几年里，老片区的配套没有太大变化，新城区在3大新盘的入驻开发后，道路情况和居住氛围都有了明显提升。

多了不少街边店铺，相比此前也有了人气。

不过不可避免的是新区的开发深度，短时间内很难做到全面。如新城云漾滨江的北面，就还有大面积菜地，置身其中荒芜感、割裂感都十分明显。

除了生活配套还不够完善外，目前江宁滨江与主城的连接也并不紧密。日常出行除非自驾，否则只能依靠公交至油坊桥换乘，通勤十分不便。

不过好在S2宁马线的开工给了板块希望，将会有江宁站、盛安大道站在江宁滨江停靠，未来可大幅提升公共交通的便捷性。

总体来看，江宁滨江虽然不至于如龙潭等板块如此惨烈，但新房交付的问题也在慢慢暴露，城市更新的进度也十分缓慢。

而后者，或许是所有新城板块都需要面临的问题。

「2年多，房价跌去了4、50万」

在以上种种因素下，我并不推荐朋友去江宁滨江置业。

工作不在附近，每日的通勤就会非常折磨人。

其次，买在这么一个远郊板块，未来房价上涨的空间也十分有限，几乎也就失去了卖旧买新的置换资格。

这两年的市场下行就让江宁滨江房价的脆弱，全面暴露。

时间退回至2017年，彼时江宁滨江新盘弘阳禹洲时光印象推出最后的622套房源，单价约在1.3万。

站在当下的环境，很多人可能很难想象，那么一个偏远的板块，居然也有这么多人抢——

622套房源3904组报名，中签率16%。开盘当天全部售罄。

不仅新房热卖，土地同样火热。如2017年出让的鲁能硅谷公馆、2021年出让的大华锦绣前程均是房企抢来的触顶地块。

在房地产市场那几年快速发展的浪潮下，江宁滨江的新房价格也一路上涨至2万左右，最高的鲁能硅谷公馆卖到2.2万。

只是好日子还没过几天，风暴就袭来了。

江宁滨江的几个新盘纷纷开启价格促销，去年还会藏着掖着点，用“西瓜换房”的营销手段来掩藏降价的真实意图。

而现在日子都快过不下去了，哪还管的了那么多，必须“明目张胆”的降价，而且还得是狠狠降价。

上面是新城云漾滨江前段时间推出的特价房，价格让利幅度那是相当惊人。

总价直降基本都在4、50万的幅度，最少35万，最多52.3万；

降价后单价最低仅需12524元/㎡，基本也都集中在1.25万-1.33万。

不得不感叹，当初买在江宁滨江的自住群体大多都是资金有限的纯刚需，而新城云漾滨江从2021年1月首开，到现在不过2年多的时间，

房价一下就跌去了4、50万，这得刚需打多少年的工才能赚回来……

此外，相比2017年时1.3万的新房单价，如今江宁滨江又再次回归了这一价格水平。甚至不排除还有更低的情况。

什么叫“一朝跌回解放前”，“几年涨幅皆成空”，江宁滨江是展现的淋漓尽致。

不知当初在弘阳禹洲时光印象疯狂抢房的那些人，如今做何感想，是否悔不当初。

除了大幅度降价，如鲁能硅谷公馆在此前还推出过“首付10万”的优惠：

为了促成交，各家也是各显神通。

但最终，相信都会走向价格战，通过更多的价格让利抢占存量客户。

「价格下探，去化仍显疲软」

不过在前期的市场行情余温尚在时，江宁滨江新房大量上市下，已然消耗了大批购买力。

如今，想要再在存量市场下，挖掘到更多的目标群体，可谓难上加难。

板块几大在售新盘的去化，就显然大不如前，进入缓慢去化阶段。

鲁能硅谷公馆，2020年至2021年共推出的1114套房源，2-3年的时间，到现在还有398套房源未售，去化仅约6成：

大华锦绣前程，去年开盘去化尚还不错。然而今年7月份推出146套房源，至今仅卖出19套：

新城云漾滨江，一期卖的火热，超1200套房源仅剩100多套未售，去化约9成。

而二期明显放缓，推出的784套房源，共卖出375套，不足5成。特别是去年底至今年，更为艰难：

价格一路下探，去化却依然难有起色，或许是未来大多远郊板块的宿命。

而这一现状，会持续多久？还是会成为常态？

都很难准确预料。

但可以肯定的是，远郊、新城区域在房地产市场，将逐渐失去竞争力。