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千呼万唤始出来，温州“住房以旧换新”要来了！

昨天，苍南住建局发布《苍南县促进房地产市场“以旧换新”工作方案（试行）（征求意见稿）》，这个被温州购房者关注已久的楼市大招，终于进入了扶持政策的正式序列。

其实早在去年10月，温州住建局就已经透露正在研究“住房以旧换新”政策，而到今年4月底，温州住建再次对相关问题做出回应——“近期，结合我市房地产市场现状，我局正在积极筹备有关房地产支持政策措施”。

当时我们曾做出猜测，推断“住房以旧换新”或很快在温州面世，并结合其他城市的执行情况，提出需要斟酌的政策执行难点——【温州楼市大杀器！房产“以旧换新”要来了？】

而如今，苍南“住房以旧换新”的政策意见征求稿出炉，政策细则到底如何？有什么需要重点关注？又能否对温州楼市产生实质性影响？

话不多说，一起来看！

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根据文件内描述，“以旧换新”购房政策的定义，即购房者可先锁定新建商品住房，通过出售二手旧房，或者由房企或指定收购主体直接收购旧房，以满足购房者顺利置换新旧房产的刚性改善需求。

其中，“旧房”必须依法获得不动产证，且房屋不存在查封登记、异议登记、违法搭建等限制交易情况；“新房”指由房地产开发企业通过出让等方式获得国有土地使用权后，建造并按照市场价格出售的商品住房。

图源探长维勒

而在实施模式上，购房者将与房地产开发企业双方签订协议，确定意向的购房者向房地产开发企业锁定新建商品住房房源并缴纳定金。

协议约定时间内（3个月），若旧房售出，则办理新建商品住房购买手续；若未售出，可解除新建商品住房认购合同，房地产开发企业全额退还认购金。

购房者可以通过自行交易或房企帮助推售旧房，但若房产在二手市场卖不出去，还可选择由政府指定收购主体（国有房地产开发企业：县城投集团）根据工作需要收购符合条件的二手旧房。

值得注意的是，文件明确规定，若购房者选择由政府指定的单位收购房产，只能定向购买收购企业开发的新建商品住房。

图源温州发布

这个政策机制颇有深意，当前许多购房者面临的困境，就是“买房前必须先卖房”，若手上的旧房产无法出售或成交价远低于预期，将极大遏制购房需求的释放。而由国企出手接盘，可以帮助购房者在短期内，以一个较为合理的价格快速成交，从而刺激二手房流通。

同时，往更深层次考量，当前土拍市场大部分地块被国企包揽，因此在未来的温州新房市场，国企楼盘将占有很大比重，而通过“以旧换新”的政策限制，政府可以轻松锁定置业客群，帮助国企楼盘快速去化，实现新旧房地产市场的双赢局面。

当然，为了市场能够积极响应“住房以旧换新”，政府也出台了相当分量的政策性支持，例如换购住房个人所得税予以退税支持、简化抵押二手旧房交易程序，落实二手房“带押过户”、可以享受不受备案价浮动比例限制的楼盘优惠政策等等。

其中最吸引眼球的扶持政策，莫过于优化学区分配！

图源探长维勒

在方案实施期间，购房者出售苍南境内自有住房并购买新建商品住房（以购房合同网签时间为准），给予保留义务教育阶段公办学校起始年级旧房学区学位两年的政策支持。

购买新建商品住房的，选定县城部分公办学校作为试点，根据公办学校学位余量情况试行凭商品住房网签备案合同入学工作，由苍南教育局直接负责。

简单来说，旧房学区即使出售，两年内依旧可以让孩子读书！

这一政策对于部分持有学区房的购房者而言，无疑是天大利好，一方面既能享受旧房的教育资源，另一方面还可以减少资金闲置成本以及持有风险。若是在温州市区实施，相信会有不少家长愿意尽早脱身学区房，置换居住属性更高的商品房。

温州学区老破小

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毫不夸张的说，“住房以旧换新”将会是短期内影响温州楼市成交的超大变数！

截至目前，全国已有超座百城市推出住房“以旧换新”，一线城市更是全部位列其中。参考已经落地实施的其他城市，几乎在短期内都出现了不同程度的成交量上涨。

但也有业内人士认为，“住房以旧换新”并不能解决楼市的核心矛盾，国企收购毕竟容量有限，并且收购标准只能覆盖部分购房群体。

例如河南郑州的收购标准就包括：普通商品住房，竣工备案不超过20年；房屋坐落在市内规定区域；建筑面积不超过120平方米；房屋不存在租赁关系等等。

经过这些条件的筛选，有资格加入“以旧换新”政策的房产还有多少？剩余既不能被国企接盘，又不能在二手房市场顺利出售的房产又该怎么办？

私以为，这些问题都是后话，楼市向来因城施策，目前苍南“以旧换新”还处于意见征求阶段，后续如何实施以及实际效果谁也不敢断言，但不可否认，该政策确实符合当下的市场行情，有极大可能在一定程度上带动温州新旧房产流动。

温州的购买力一直在线，尤其经过3年多的市场遏制，内部需求不断囤积，有时候距离破茧只差一步，说不定“住房以旧换新”就是一个契机。