新房改的热度已经一个月了，但是很多人还是没有弄明白，这对于未来的房地产，究竟意味着什么？

很多人说，新房改下了一剂最猛的药，24将是新房地产元年。但是很多人都没有意识到，楼市的一个重要事实，已经永远被改变了，有些事情再些回不去了。

那些说24年将是新房地产元年的人，除了认为新房改在未来10年中，将会深刻地改变房地产以外，他们更多的期待，是24年房地产会再次爆发，房价会猛涨，这种事情真的会发生吗？

在房地产这件事情上，我们永远是乐观的现实主义者，就是相信事情终究会好起来，但是也会看到眼前的挑战与困难，所以不相信会有奇迹发生，一切自有规律。

大家都看到了，新房改把保障房与商品房做了清晰的区隔，有人称其为“双轨制”，这个说法虽然不准确，但是很形象。

更重要的是，很多鼓吹24年房地产会爆发的人，是因为看到了“让商品住房回归商品属性”，认为这是放开商品房作为商品自由交易的明确信号。

房地产的24年，奇迹真的会发生吗？这种观点忽略了一件更重要的事情。

在政策层面，我们认同未来房地产的新模式，商品房的交易限制会减少，流通更加自由。24年有可能绝大部分城市都会放开交易，但是一下子奇迹般爆发这种事情，却不会在24年发生。

我们始终坚信一点，四大一线城市短期内不会放开限购。

即使完全放开了，也不会有爆发式的奇迹发生，这是因为房地产的一个事实，已经被永远改变了，可能再也回不去了。

这个重要事实，就是全民炒房时代已经过去了。

这个重要事实的改变，固然是因为房住不炒成为指导思想，更是因为它已经深入人心，成为大家看待房地产市场的一个信条。这个词语让大家非常形象而清晰地看透了房地产，全民都看透了房地产。

我买房子住可以，但你要忽悠我炒房，就没那么容易了。

这个重要事实的改变，造就了另外一个事实，那就是房地产的深度分化。

这件事情是怎么来的呢？过去全民炒房时代，房子的投资属性要优先于居住属性，当炒房已经成为过去，那么房子的居住属性就优先于投资属性了。

如果房子的居住属性成了首选项，那你就要实实在在地考虑人口、产业、经济发展等影响居住的核心因素了。

如果考虑这些因素，那么必然的结果，就会导致有些城市好有些城市差，甚至同一个城市里面，有些地段好有些地段差。

所以，未来10年无论房地产怎么演化，这个分化的基本面不会改变。基本面是什么？就是未来中国房地产，会形成非常鲜明的一线城市、强二线城市、其他城市的三层分化与区隔。

这种三层分化才是未来10年的主流，其他都是白扯的。

所以按照这个逻辑，未来10年的房地产，最多只有30个城市是好的，少的话不超过20个城市，其他城市就只有居住属性，很少有投资机会了。

有人说房子本身的特性，决定了它永远具有投资属性，房子永远是最硬的资产。这个说法我们认同，但只适用于最好的30个城市，也就是说这30个城市，房子的居住属性和投资属性同时存在。

这30个城市也会进一步分化。一线城市独一档，投资属性超过居住属性，例如北京和上海，这是全国的房地产市场，举国之力的楼市。

强二线城市，可能居住属性与投资属性基本持平，这样的城市不超过10个。其他二线城市居住属性会大于投资属性，但也有少部分投资机会。

我们刚才讲了，这30个城市以外，中国其他中小城市，基本上就是居住属性完全压倒投资属性了，投资机会不能说完全没有，但风险太大了。

那么，问题就来了，有投资属性就是炒房吗？

我们认为不是的，投资会成为一种不同于炒房的全新形式存在。

这个全新形式，就是家庭持有投资性的房产，有能力的家庭持有两套甚至三套房。政策层面会允许中国家庭把房产作为家庭资产，实现保值增值。

目前的政策已经是支持家庭买二套房了，二套房的首付和利率也都降下来了，限购也放开了。为了维护整个市场的健康发展，也为了满足中国家庭的投资需求，未来很可能会放开第三套房，那时候从第四套房开始征收房产税，也就顺理成章了。

前些天我们提到家庭投资房产的概念，有朋友问每个家庭三套房你知道要多少套房吗？对不起，我们一直说的是有能力的家庭才会投资，而不是每个家庭。

这就是未来10年房地产的基本面，所以24年不会很快出现爆发式增长。