中国最大的物业公司被业主“开除”了！

近日，房地产圈里除了央行发布的房地产金融政策外，最大的新闻莫过于上海康城小区“炒”掉了碧桂园服务。

虽然，物业与业主之间的矛盾不算什么新鲜事儿，但是知名房地产大企业却被居民区成功“炒”掉的却是少数。

据说，康城小区业主很久之前就曾多次向碧桂园的物业反映问题，但物业“光收钱不办事”，业委会多次沟通无果后，最终经过业主大会投票，一致决定更换物业。

中国最大规模的物业管理公司被上海最大的居民小区给“炒鱿鱼”了。

从古至今，在衣食住行中，“住”被视为“头等大事”。

没房的时候要买房，买房后要交物业水电费。

现如今，随着小区越来越现代化，物业管理更是决定买房后的生活品质以及未来二手房价的关键。

碧桂园服务是碧桂园集团旗下子公司，1992年创立，开始服务于首个房地产项目，后来逐渐布局全国、全球，然后成功上市，成为中国为数不多的物业管理上市公司。

根据官网数据，到2023年12月31日，碧桂园服务合同管理面积达16.3亿平方米，收费管理面积有9.5亿平方米，涉及400个城市，其中不乏海外地区。

在房地产暴雷前，碧桂园就将房地产与物业管理进行了分离，并且从2018年开始陆续收并购了北京盛世物业服务、文津国际保险经纪、四川嘉宝服务、蓝光嘉宝服务、富良环球等数十家物管企业。

从规模上来说，碧桂园服务已经成为全国之最，但要说到服务质量上，却未必是。

上海康城小区的物业管理公司深圳盛孚物业，就是2020年被碧桂园服务收购的，相当于，碧桂园服务从2020年到2023年实际负责了康城小区的物管工作。

现在，我们再来回顾一下这件事。

康城小区有286栋高层住宅，规划户数1.25万，实际居住4万人左右，是上海体量最大的小区。

盛孚物业从2013年开始服务康城小区，到2023年6月合同期满暂未续约。

不过，因为康城业委会一直未确定新接管的物业公司，到今年9月，仍然由碧桂园服务提供事实服务。

从业委会公告来看，小区内长期存在工程维修、保洁、保安、绿化等多种问题，物业不仅服务不到位，还要收取高昂的维保维修费用。

要知道，康城小区的物业高达1.9元/平方米，上海市中心另一个巨型小区中远两湾城在万科物业的管理下，也就1.75元/平方米而已。

算下来，碧桂园服务每年可以在康城小区获得物业费高达4000万元，金额并不少。

但交了这么多物业费的业主非但没能得到满意的服务，反而竟是糟心事。

在业主们看来，碧桂园拿着高昂的物业费，却不干活儿，无视业主抗议，还严重影响小区房价，完全就是吃人不吐骨头的吸血鬼。

无奈之下，业主们不得不自发成立业委会，强烈要求更换物业。

按理来说，碧桂园服务作为全国规模最大的物管企业，应该拥有的是最优秀的管理团队、最科学的管理方式和最积极服务态度。

而且，碧桂园服务连续多年获得了中国物业服务百强企业第一名、综合实力第一名、上市物业企业第一名等多项荣誉，是物管企业中的TOP1。

在碧桂园服务的中期财报中，我们也可以了解到，2024年上半年，碧桂园服务总收入约210.46亿元，同比增长约1.5%；物业管理服务收入约127.52亿元，同比增长约4.6%，整体呈现良好的发展态势。

可是，就是这样一个荣誉加身、业内顶尖的物管企业却被炒掉了。

这说明，碧桂园服务本身存在着不小的问题。

毕竟在碧桂园服务收购深圳盛孚物业之前，小区和物业之间的关系还比较融洽。

尤其是疫情时期，物业人员在一线承担庞大小区的运转，提供收发快递、给小区学生上门送书等服务，让业主们做出了主动涨物业费的决定。

当然，在康城小区业委会宣布更换物业后，碧桂园服务也表明态度，提出了补救措施，比如更换总裁、给予解决问题的方案、由集团总部直管、网格划分管理等。

不过，这些措施似乎有点“新瓶装旧酒”的意思。

从碧桂园服务自己贴出的《我们的十年故事》公开信中能看到，他们在维护内部环境、电梯维护和道路安全方面做出过努力，也进行过核心人员调整，做过网格化管理，投入过上百万的资金。

但是，如果真的有效果，怎么会有后来的不续约呢？

如今提出的补救措施与之前大同小异，不仅没有展现出特别的诚意，反而更像是为了拿到下一个十年之约，做出的表面功夫。

毕竟，上海康城可是碧桂园服务在华东地区服务的最大单体项目了，是他们最重要的口碑，意义巨大。

只是，不知道这一次业主们还会不会心甘情愿地买单。

一个小区的品质好坏以及市场价格，很大程度都要看物业管理水平如何，比如黄埔区的新福港鼎峰、广州中海花城湾在优秀物业的加持下，房价显著提高；广州骏景花园因为超级拉垮的物业，房价涨幅就比不过周边楼盘。

好区位、有质量的房子，再配上好的物管、环境，房价一般都能明显提升。

但是，物业管理就是个“谜”，豪宅都无法避免。

之前，上海顶级小区汤臣一品就有业主爆出，他花了9500万购置的房子，多年来却先后多次遭遇了“粪水漫灌”，导致房间内遍布粪便和粪水，恶臭满屋，还让全家人剧烈干呕，女儿遭受惊吓得了抑郁症。

物业公司态度不积极，解决方式有限，甚至表示束手无策，导致问题一直没能得到彻底、及时地解决，最后还闹到了法庭上。

连汤臣一品这样的豪宅都存在着物业服务问题，更何况是普通的居民小区呢？

物业管理，关键在于态度和服务。

如果物业管理不好、服务不到位，那么业主花费的就不仅是几百万的购房款，还有长期受罪的精神损失费，倒真不如住酒店呢。

也是因为长期以来物管行业存在服务上的通病，才有了业主们从陌生到抱团、形成自治、监督物业行为的业委会。

广州珠江帝景是有极佳地段和豪宅定位的小区，但因为遇上了“有口皆悲”的康景物业，导致了“130平户型，月租仅需600元”的情况，一下成为全广州的网红小区。

所以，2020年，珠江帝景成立了业委会，然后开始发力。

2021年，争取到了1000万改造公共设施的资金；2022年，催收到账了共管账户剩余的298.1万元；2023年，起诉追回开发商占用架空层的费用323万元；面临解散危机，还将剩余物业费650万元返还给了业主。

珠江帝景业委会战功彪炳、自治能力极强，成功维护业主们的权益，堪称全国业委会的表率。

不过，真不是每个小区都能达到这样的自治能力，甚至不是每个业委会都能成功创立、团结一心的。

在共同维护小区环境和权益方面，首先还是物管企业好好反思、端正态度、积极服务，其次是业主们要拿起法律武器、积极团结协作、共同解决问题。

物管企业们别以为接手就可以一劳永逸，只拿钱不办事。倘若干得不好，那么被淘汰也是必然。

所以呀，物业们都长点心，要不然被炒也不冤枉。

数据来源：

1、《碧桂园服务官网》

2、《碧桂园服务截至2024年6月30日止六个月之未经审核中期业绩公告》

作者：沙糖

编辑：歌