买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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就在刚刚，楼市再爆重大利好。

地产股集体狂嗨，但是嗨完了，市场趋势就一定能回暖吗？

五月份，不论是国家层面，还是城市层面，房地产方面的大消息一直不断。

主题，让老王归纳起来就是五个字：

去库存，救市。

我相信，每一个理性的青岛人，深刻感受到房地产急剧萎缩对于诸多行业、个人收入、不动产价值的影响之后，都会认为救市对于这座城市来说势在必行。

能感觉到，市里很急，负责土拍的部门很急，行业从业人员很急。

但是，现实很让人焦虑：在这个拼尽全力都不见得能及格的时代里，青岛还处在“假努力”的阶段，有些部门的钝感力十足、夜郎自大、因循守旧，让我们的房地产也还处在看天吃饭的阶段。

青岛究竟应该怎么办？

谈点一家之言。

降价，躲不过的双刃剑

对于当下的楼市来说，最重要的是什么？

信心。

影响信心的最主要因素是什么？

价格。

当两代人辛辛苦苦赚的钱，买一套房，三年能从300W涨到400W的时候，我们的市场一周可能会有3000户入市；

如果300W买的房，三年后价值320W的时候，一周会有1200户入市；

如果300W买的房，三个月后变为280W的时候，一个周可能也只有300个户能入市了。

问题是，全国大势都不好，第一种情况那属于痴人说梦，第二种情况好似都是奢望，我们是妥妥的第三种情况。

现在青岛新房市场是有的开发商扛不住了，不想赚钱了，降价销售但是网签遇难题。当认输都离不了场的时候，他们还会入你的场？

二手房任由垄断中介的经纪人制造恐慌情绪，PUA卖房人，利用信息差狂吸民脂民膏，让许多人卖房变成一场噩梦，他们怎么还会入场？

如果降价是一种趋势，怎么让这个利空对于市场冲击最小？

这是规则制定者应该思考，应该解决的问题！

这一点你自己想不出来，可以去学嘛！杭州为什么这几年人才流入第一，土地收入二线城市也第一，能不能去学一下？

个人认为，以杭州为首的包邮区，最成功的一点就是研究透了人性。

同一地段，别人买二手房800W，你买新房500W，你只要好好交社保，好好工作，就有刮这种大彩票的机会，但凡有点能力的人，谁不向往？

所以，当我们以张村河为代表的核心区，定价不被人认可，渐渐有开发商扛不住降价的时候，主管部门应该怎么做？

抄作业啊！我们那些早就应该被淘汰的人才房基本都成为历史了，那就想办法把人才福利与房企纾困结合在一起。

张村河F4，产品力都是一流的，哪怕是来自包邮区的人才也能看得上，有些企业也有让利的想法。那就做好新“福利房”的规划，向为青岛做出重大贡献的人才定向让利，并且不限制他们二次买卖。

政府有一块补贴，开发商有一块补贴，当特定人才能拿到比市场价低七位数的折扣时，他们会不会心动？

企业资金困境得到缓解，就没有全面降价的欲望，人才享受了福利，在城市生活的幸福感就会增强；市场库存压力减小，土地也就不那么难卖。这样三赢的工作必然有些琐碎难点，但是实施起来真的难吗？

说完新房，再说二手房。

对于垄断性中介的整顿势在必行！这只趴在老百姓、地产商、房产经纪人身上大口吸血的水蛭如果不赶紧处理，楼市永远不会有个好！

对于二手房交易，应该定三条规矩：

第一，客观分析市场的人享受言论自由的权利，但对那些无中生有、偷换概念的黑心中间商以及化妆成“专家”，无底线唱衰楼市的害群之马，必须杀鸡儆猴，狠狠处理一批；

第二，你垄断中介不是大数据做得好吗？那你应该建立起一套评分体系，一套房子，它的户型、楼座、楼层、物业、房龄等都应该有一个合理评分标准，在这个标准之下，标注价格。评分+价格，避免中介们拿着最差的房子，去逼房东无底线降价的情况成为市场常态；

第三，建立公共交易平台，杭州已经先行一步，现在看效果不好，那么我们就要研究这套体系的痛点，解决它，减轻二手房巨额中介费的负担。

不是自己拍脑袋，而是站在普罗大众的角度，从人性的角度，去想办法稳市场，稳房价，从而稳住信心。

“清淤”，哪怕只是杯水车薪的希望

现在的楼市，年轻人首置不是主流，改善置换才是。

那么，置换的痛点是什么？

二手房的销售。

现在二手房只能指望中介，要急售就免不了要让中介宰割。当中介为了佣金无底线打压房价时，置换族卖或者不卖都是输家。

在市场动力不足的情况下，政府平台如何从二手房层面稳市救市，同样关键。

青岛，本来是第一批试点城市，但是在执行层面，这起码可以给市场带来一点点信心的好模式，有没有在二手房市场掀起一点波澜？

我们每个人心里都有答案。

但是南京等城市，实实在在拿着这创新模式，开始做好文章了。

截至5月8日，南京“以旧换新”累计报名3700组，有效登记3044组，共有365组客户确定新房意向。

这与青岛垄断中介首创的“以旧换新”有何不同？

最大的优点就是新房价格恒定的情况下，不用大出血卖老房子，特别是卖房人不用再在最后交易时刻，挨中介们和买房人的飞刀了！哪怕价格一样，省下巨额中介费不香吗？

所以，哪怕当下只有3000多套，也给市场注入了信心！

仁恒江湾城业主连夜发出号召，房价涨2000元/平方米，甚至有底气向砍价者喊话：

虽然这点成交量扭转不了大势，但是至少遏制住了恐慌抛售的情绪，对于楼市平稳向好起到了积极作用。

学学吧，青岛!

上面给点扶持资金，不要再填平台公司的窟窿了。平台公司老是靠政策喂奶，对于市场缺乏敬畏之心，不会有好结果的！

用好资金，用好政策，收购点优质地段、年轻人愿意租的老房子，哪怕一年给卖房人一点希望，那也比卖房只能让中介宰割，比完全绝望要好！

服务，俯下身子真诚些

上周末，青岛开了一个大会，推荐了一批优质土地。

会后，老王问询了很多房企朋友的想法，不论是央企，还是本地房企，观点几乎都一致：

除了王家村，其它地方基本不考虑。

大爷们，醒醒吧，在房企聚焦思维之下，青岛真不是小甜甜，而是牛夫人！

问题是，王家村，是不是所有开发商都能闭着眼拿地，闭着眼赚钱的区域？

更为严重的问题是：如果王家村成为第二个张村河，那么青岛房地产还有价值信仰吗？还有优质房企原因拿地吗？

虽然青岛过了三十多年的好日子，但是俯下身子的日子真来了。

一方面，不能仅限于城市内推介，还应该像招商一样走出去。建发这样的全国房企要去谈，新东升这样在三线城市做得很好的房企，也要争取来，拿出好地，拿出好政策，让人家赚钱；

另一方面，教育、商业、交通资源给人家配好。欢乐滨海城那样的失败案例，千万不能再出现了。

针对交通痛点，地铁修不起来，校车和快速公交在人家项目落地的时候就官宣，难度很大吗？

针对教育痛点，在楼盘开售时，就明确学校和招生规则，很难吗？

针对商业痛点，社区商业盒子的意向签约，很难吗？

在开发商重心京、沪，聚焦杭州、成都、苏州、西安等区域核心城市的时候，青岛如果不奋起直追，真的就会被更多的房企清除出拿地名单。

所以，不要觉得上面释放了天大的利好，就又可以躺平了。​就当下这个形势，这些政策的药效都是一时的，只有拼命，青岛房地产才有出路！