最近关于白湖亭片区SM广场是否动工，还是退地，谈论度很高，曾经买到这个片区的粉丝对于这个地块的进展非常关切。
长期看我们文章的人应该知道，个人并不会编故事，所有的“粉丝说”都是真实事件。
前几天，爬上了白湖亭片区某个高层建筑的顶层，以真实视角来告诉大家。
前言
图片为实地拍摄
当时很多人都说位于白湖亭片区的SM广场要退地了，已经入手四大金刚的业主感觉到了焦虑。
因为官方并没有明确该地块的去留，大家就以某二线城市拿地今年后退地，来说明有人会做保密工作。
关于这个地块，周末回老家的时候，经常在这里转车，去年时给大家的答复是说有较多工人进出，也没收到退地的正式消息。
后来在本月，挑了一个工作日，在小区附近的一个顶楼，拍下了SM地块的现状，就是地块已经比较干净了，但确实没有正式动工。
但另外一张图片里，有看到工程机械的车辆，只不过是停留在那边。
照片就是这个月拍摄的，这就是目前为止，关于SM地块的现状。
今天得到的消息是SM广场已经定了，只是做了一些改归。
关于SM广场对于南二环板块能有多大利好，我们要从南二环板块不同片区说起。
PART 1
图片为实地拍摄
关于对南二环的解读，有的中介看似很专业（至少西装革履），但真正对于整个板块的认知真的非常片面。
在这里声明一点，人有好坏，中介也有拙劣，好的中介能帮你选到合适的房子，他们挣到该有的佣金是正常的；
有的中介就是演员化身，洗稿，抄袭焦虑文案，对于板块的解读专业性很低，却要化身楼市的“正义使者”博流量，挣高佣金。
（关于中介，我们是很包容的，最近在做一个年薪百万的00后美女中介相亲屡屡失败的话题，花了几个月了，对于那种真诚型中介我们还是很支持的，他们也在变相救楼市）
看到某个“演员”解读南二环板块，又把福州府，凤凰原等周边楼盘给拉进来说库存高，可以捡漏小户型。
其实在福州本地人眼里，仓山可以说是城乡结合部，但地段也有好坏之分，以南二环路北面，且临近则徐大道的为优质片区。
关于福州府，凤凰原等楼盘，这对于城南板块追求地段初步改善群体是不能接受的。
有中介带我朋友（城门人）去看了福州府C区（纯商地块）的小三房，单价大约在2.3万左右。
可能在中介眼里，城门属于南三环了，福州府地段应该能够接受，然后对比四大金刚2.7万左右就是“捡漏”，坐两站公交就有1号线，也有商业。
出于对中介的劳动付出，当场只说考虑一下，回家后就说那种地段也叫改善？
他原话大概是这样的：我家本来离地铁口很近，有新天宇，永辉，怎么会到步卓村买没配套的房子，这个中介是外地人吧。
话糙理不糙，福州府，凤凰原地段相对是薄弱的，这种地段更偏向于当地人的改善，而不适合福州其他地方的人以改善型买入。
一句话总结，关于二环外的南二环片海纳新潮和融侨星誉略好一点，福州府和凤凰原更为薄弱，但整体来说这四个楼盘非地缘客户接受度不高。
PART 2
图片为实地拍摄
在白湖亭地铁站附近，有了北园四大金刚，分别是左海望悦，北源云筑，江南尚璟和未开盘的新投城央境。
因为之前那里有一个收费站，在仓山人眼里，潜移默化地有了北仓山和南仓山。
2006年8月1日后，这个收费站已经拆除了，但在城南人眼里，白湖亭以北地段相对会好点，以南的地段，大家都是半斤八两。
对于中介想叫城南人考虑福州府和凤凰原这种地段，他们压根不会拿去和白湖亭片区的四个楼盘做对比。
其实，即使是外地人，住上一段时间，也会知道二者的区别。
白湖亭片区有地铁，有商业（白湖亭万达和未来的SM综合体），未来也会有新建麦顶小学北园校区。
当然，从物理距离来看，可能相差就一公里多，房价差了五六千，会觉得买次新房（如福州府，凤凰原）就是捡漏，但就是这点距离，优质配套相差很大。
不过，话说回来，北园四大金刚（还有一个未开盘）目前的价格以及楼市所处的环境来看，建议开发商还是在价格上做一下调整。
PART 3
图片来源于网络
关于SM广场，基本夯实了，看到相关部门的文件后，发现只是做了一些微调：
总用地58130平方米，总建筑面积约19.96万平方米，容积率2.3（注：已调整至1.92），建筑密度60%以下（注：已调整至54.42%），绿地率21％。
当我们能分清楚南二环新老四大金刚后，再来讨论SM建成后对于板块的影响。
老四大金刚离白湖亭万达，中骏世界城都比较近，这附近的生活相对是比较方便的。
其实，除了这两个商圈外，南二环片区还有一个名字响亮，但并不引人注意的综合体：
福建商业广场
这个名字够霸气吧，不过这个商圈并不高端，其外立面和主体结构是比较老旧的，看上去也没什么档次。
但这个商业体里，也有一定的消费群体，下到理发，买零食，上到高端电器，黄金珠宝销售都有。
不过，最实用的还是三楼的沃尔玛超市，原住民有大宗的日用品购物，还是会到这个商业体，人流量还算比较大。
这里想表达一个观点：商业综合体，够用就好，当然能多点也不错。
当然，如果有大型商业综合体入住，尤其是有点13格的，对于居住群体来说有锦上添花的作用。
那天和一个朋友聊天，他说：
如果我拿了那块地，会选择一个满足竣工时间点和四大金刚交房的时间点的工期再开工。
他这么说的目的，只是觉得作为商人来说，并不是看不上老四大金刚的消费群体（因为能买商品房的都有一定的财力），而是认为周边住宅多增加四千户，能更高效地追求利润。
小结
图片来源于网络
当看到SM要动工后，可能对于已经购买了四大金刚的群体，心里的石头总算落地了。
其实看一下福州楼市的发展史，除了南二环板块外，其他几个二环早已经出圈了，SM落地先不谈未来的盈亏，至少对于城市界面是一种改善。
对于已经交付的四个楼盘来说，融侨星誉和海纳新潮会有更直接的利好，因为距离确实近，至少有部分逛街群体可步行到达。
对于福州府和凤凰原来说也有利好，但毕竟离得比较远，需要第三方交通工具。
至于对四大金刚来说，那“必须”是利好啊，至少在销售上会多很多说辞，这不就是开发商惯用的手段吗？毕竟四大金刚离SM广场都在几百米内。
关于南二环整个板块的发展，其实未来还是有空间的，只是网络上有些观点个人还是觉得略欠妥当。
比如说，高盖山会阻碍南二环整个板块的发展，于南二环而言，抛开一些传统思想观点外，这还是有利于板块的，至少多了休闲，运动的场所。
就高盖山那种山体，其实福州很多，有的人是用桂湖那样的山体来做比较，这并不妥当。
福州八山一水一分田，很多地方都有山地，如果真的需要的话，完全可以开一条隧道，当目前通过高架桥，快速路等就能解决了，所以没那个必要。
福州主城区内没有多少有战略纵深发展的土地了，所以南二环应该会有自己的历史使命。
关于楼市，关于板块，希望大家多一些理性的思考，少一些情绪化的表达。
