一线城市周末爆了|新盘“断供”的青岛,还会远吗?

秋冬楼市分析 2024-05-21 09:45:49

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文1911字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

5月18日,三个救市大招应声落地,就如同在酒精炉中丢下了一块炭火,一线楼市应声而涨。

在泼天富贵面前,谁不火,谁尴尬。

周末,老王走访了青岛几个楼盘,包括东李的销冠,人气并没有得到太大的提升。

然而,在老王看来:

对于刚需和急需进行资产配置的中产来说,这才是最危险的一种市场状态。

“王炸“之下,许多城市“争”到了上游

我们看上周楼市火爆的城市,主要分为两类:一类是利率的“王炸”一直未出,然而借着这一轮全国性政策集中释放;一类是城市自己配套相关政策,打出了漂亮的连环炸。

不论是哪种情况,炸热了市场都是成功的。

像深圳这种城市,虽然有很多中年人失业,但持币等待机会入市的人依然有很多。所以每一次政策的释放,必然都会引起市场的反弹。

未来十年,房地产不再是以时间换利润的“聚宝盆”,但是在M2的大水漫灌之下,核心城市的优质资产,能够稳赢银行理财依然是不争的事实。

深圳,青岛可以学习,但永远不要妄图去比肩“并跑”。

我们真正应该关注的是南京这样的二线城市。

说实话,南京青岛也比不了。问题是,南京位于包邮区,周边既有上海这个老大,还有杭州、苏州这样的强敌,就是身后宁波、无锡、合肥等小弟也是虎视眈眈,所以楼市从年初开始,也一直萎靡不振。

然而,南京努力啊。

人家很扎实地将“以旧换新”落到了实处,政府没有依靠垄断性中介平台,而是去“壳”减负,让老百姓得到了更多的实惠,给市场注入了更多的信心。

望梅止渴也许解决不了实际问题,但至少给人一种希望。

有了希望,二手房东房东不贱卖自己的房产了,观望族在利好的刺激下也能入市了,许多楼盘一个周末就卖了四十多套。

这样关键节点不同城市的冷热分化,必然会成为开发商下半年拿地的重要依据。

所以,今年青岛的土拍形势,依然很严峻。

温吞市场,一大变化值得关注

这个周末,青岛的市场多少让人有些失望。最好的楼盘能堪堪卖过两位数,还有很多楼盘两天也就卖个两三套房子。更有甚者:

一个周一套。

然而,我希望大家关注一个变化。

在利率下调的同时,很多楼盘也推出了低价房源,这些低价房源的去化速度还是在温和增加的。

而且,真实数据,或许比统计数据更值得我们重视。

我们看刚刚过去一周的各区成交,市北区环比大涨了98.5%,李沧区涨了近60%,减少的是豪宅区崂山,以及以往网签注水的重灾区城阳、即墨。

200W-350W的刚需和首改成交,实际上在大幅提升!

在首付和公积金双减负的情况下,这个周末老四方一线,东李近崂山板块,年轻客户的比例明显上升,这也是不争的事实。

问题是,老四方看来看去,现在只有两个盘似乎能下手;东李板块看来看去,目前也就三四个盘还能去权衡。

五月份如此,六月份如此,七月份如此,八月份如此,甚至金九银十还如此!

不论你是否愿意买期房,对于刚需来说,能在两年后交房的期房产品,未来三个月青岛主城也只有两三个盘可能上市。在未来一年半的时间内,市场消耗的主要是有限的存量房。随着这些房源在今年年底到明年年初变成现房,他们的去化速度还会大大加快。

这是等等族们必须要面对的现实!

市场也不怎么好,偏偏你以前看上的房子卖没了,这将是青岛刚需们会面临的一种困惑。

“消失”的外地客不会卷土重来?

而且,我想特别提醒刚需们注意的是,我们现在所有对于市内四区新房的预判,都是基于当下99%纯刚需市场​之下的分析,有一个问题我们要思考:

​外地的购房客,真的不会再来了?

拜融创、荣盛、花样年这些高周转开发商所赐,青岛楼市伤了很多山东老乡的心和钱包​;拜那些“流量”专家所赐,青岛新房二手房大降价,吓退了很多投资客​。

但是,暑期快到了。

不专门来买房子,总要带着​孩子来青岛玩玩吧。顺便逛一下营销中心,​看一看年底交付的准现房,不是没有可能吧?

孩子考大学来了青岛,送孩子上学的时候,筹划一下养老房,不是没有可能吧?

银行理财利率那么低,青岛旅游这么火爆,来投资一套高回报率的商业产品,稳稳赚个6%-​8%的租金收益,这样的想法不过分吧?

当外地人决绝地越过西海岸、城阳、即墨、胶州,汇集到青岛主城区的时候,在高铁、地铁便捷交通的加持下,他们不会心动吗?

青岛​是北方最宜居的城市,这个优势在夏季尤为明显。

2024年,与以往不同的不仅仅是史诗级的购房成本,还有无限购门槛的核心区聚焦,以及准现房​的质价比!

你只有去过很多城市,对比过很多城市,才能客观地认识到这个问题。

外(郊区)凉内(市内四区)热,将是青岛楼市未来一季的主题。

在这一轮救市中,青岛确实让人感到失望,土地市场一两年内看不到希望,但是距离核心区脱底向上,也许你只有40天的犹豫期了。

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1 阅读:768
评论列表
  • 2024-05-21 20:48

    赶紧跌吧,别吹了,一个月挣个3,5千的破地方[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]

  • 2024-05-21 16:57

    房贩子上平台吧,哪有接盘侠,记住下辈子不要炒房,房子越放越旧越不值钱,看一下金价创新高了,金不怕放久了不值钱的事“

  • 2024-05-21 11:17

    6-8%的收益?你给我指个明道

  • 2024-05-21 12:31

    吹牛逼

秋冬楼市分析

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