讲一下近期北京楼市，直接入正题。很多人问，为什么到现在北京政策还不出？表面上好像超出了市场的普遍预期，因为以往的节奏，都是上海先出，北京跟上，两大风向标一起动。结果上海沪九条已经一周了，北京丝毫没有迹象。北京到现在还不出的逻辑，只能源于两个，一是观察。主要想看看上海出了“沪九条”之后，行情怎么样，实在不行，自己再以压轴的身份出场。我问了几个上海一线经纪人，得到的反馈是，沪九条之后上海楼市热起来了，看房买房的人多了，但同时挂牌量也起来了，价格还是下跌的。属于典型的“以价换量”，就看这波热度能维持多久，如果能扛3个月以上，上海楼市房价马上就表现在了行情上。二是最最最主要的，我觉得现在北京底气还是比较足的。我们来看数据。数据显示，5月北京网签量达到13380套，跟上个月一个水平，均在1.2万套枯荣线以上。网签一般具有滞后性，贝壳给的数据是，单月成交了8600套，保守按照50%的市场占有率，那么起码5月成交在1.7万套左右，二手房在1.5万套左右，比想象中还要热一些。贝壳研究院的朋友还跟我说，最近北京楼市的挂牌量在加速减少，同时租房数量在迅速增加。北京今年小阳春后，最高挂牌量达到了16.3万套，历史新高，而刚刚出的数据，挂牌量已经跌破14万套，达到13.6万套的水平，短短2个月，大幅缩量。而租赁房源，迅速增加，达到了9.5万套左右。数据枯燥无味，但却是事实最好的证据。二手房挂牌量大幅缩减，租赁房源大幅增加。其实反映了当下北京业主对行情的预期，觉得接下来房价会涨，不想现在卖亏了，所以选择了售转租。身边几个朋友也是这个想法，虽然现在租金价格也不高，但普遍认为即使少租一点都无所谓，最重要是不能卖得太亏。说明上半年那种恐慌式踩踏情绪已经慢慢消退了。之前咨询我几个买二手房的读者朋友也跟我说，最近业主不愿意降价了，之前能谈20万的空间，现在都死扛着，说不买可以换一家再看看。市场议价空间也在逐渐消失。其实这一切我在5月初的文章《北京楼市信号》里就推演过：按照平均值计算，如今的北京房价已经消灭了2021年那波涨幅，大盘处于2016年水平，平均跌幅在30%左右，个别板块和房屋类型跌幅已经达到40%。现在的北京房价已经回调得比较合理，相当于一次硬着陆，作为全国富人集群的帝都资产，很难有进一步下跌，否则社会财富逻辑都要结构性重组了。我让朋友做了一份详细的数据统计，发现这两年最抗跌的就是海淀，基本回调幅度在10-20%左右，而且现在已经企稳了。而作为海淀第一竞争对手朝阳，这两年跌幅却非常夸张，基本都是30%的大盘跌幅，严重跑输海淀。归根结底，还是源于产业背景下的购买力储备。海淀大厂多，高薪就业岗位也多，以信息服务业和科技服务业为主，2023年GDP增速高达6.2%，总量是11020亿，相当于西安或者东莞一座城市经济。而朝阳以金融和商务为主，这两年波动较大，金融备受打击，增速是5.5%，体量为8300亿左右，差距明显。不过这轮跌势基本也把朝阳之前炒高的泡沫都挤出来了，号称改善天花板的朝阳公园板块以及奥体板块，都回到了基本面。现在的北京楼市，还有几个比较特别的变化。其一是，刚需购买力积极入场，高端购买力反而在观望。贝壳数据表现，上一轮新政之后，刚需开始大批量入场，而且之前很多不被看好的老破小成交量也在加速反弹，很多年轻人选择这样的房子，主要因为周边配套比较成熟，距离工作商圈较近，再加几十万装修一下，性价比比较高。高端购买力目前还是观望状态，我问了几个豪宅经纪人，他们给的信息是目前高改的价格还在跌。这可能源于周期逻辑，一般是刚需房先跌，然后改善，最后是豪宅。现在已经轮到豪宅了。而且豪宅一般流动性比较低，可能几套房子打折成交，就拉低了大盘价格。总体来说，北京豪宅今年的表演严重输给了上海，北京富人阶层非常保守。第二个发现是，二手房企稳，新房价格下跌。这个很多人都没想到，为什么二手房先一步企稳，新房产品力普遍较好，为什么都在降价卖。其实还是因为，大家最关注的是性价比。这两年二手房回调最充分，而新房，却在指导价的支撑下，表达出了泡沫。比如最近，热门小区中海某大盘，成交了一套168平米的精装二手房，总价1200万，单价7.14万，要知道这个小区开盘的时候，售价高达12.5万每平。小区总共50多套房在售，大部分都在8-9万，少量在10万左右，说明开盘价就是虚高的，而这个价格，现在市场已经不买单了。曾经被称为海淀神盘的幸福里，也跌破了开盘价，149平米的三房卖了1230万，单价8.2，楼层不错，而当时开盘价在8.8万每平米左右。这是前几年新盘的表现，破发的不在少数，最近更明显是北京正在售卖的新盘，多个项目推出特价房、工抵房。央企带头砸盘，年中抢收。很多新盘的实际成交价都比指导价便宜不少。指导价存在的意义是为了稳定市场预期，避免房价大幅炒作，但现在这行情，指导价已经严重脱离了事实。最后给项目的帮助是：你看，这个盘售价比指导价都低，肯定卖得不好……帮助没有，副作用一大堆。最后再讲一下我对北京楼市的几个建议：1、刚需、改善型二手房，积极上车，正值抄底时期；高改、豪宅再等等趋势，目前处于最后一波调整周期，要等成交量起来，稳定住价格再做选择。2、新房要分板块，外围区域的不着急，目前货量充足可以继续等，热门板块大家都在抢，性价比可以就能上车。不要情绪上头，要看价格和流动性，也就是旁边依附的购买力。3、此阶段不太建议卖房。目前北京正处于底部上升期，价格不会很好，要等到下半年更多利好出来，最好明年等一个小阳春出手，价格会好很多。4、谷底转折期，适合买，不适合卖。这个大家心里要清楚，但对于大多数人来说，都是置换，所以基本也猜不到合理的节奏。5、具体下半年还有什么利好，北京可能还要降低首付比例和房贷利率，降准降息大水入市，还有年底美联储降息动作，最近国常会表态，还将继续刺激楼市。总之，楼市救市的系列大剧还未结束，未来充满变数。但值得肯定的是，北京大盘已经筑底，买亏的概率缩小，具体要看如何在细微层面做决策。有什么最新的消息，我到时候通知大家。