福州楼市中，真的存在千亩无人区吗？算是吧，4年过去了，那边真的没看到什么人，口渴想喝水，便利店却在遥远的地方。

在2020年5月20日，福州迎来新一轮土拍，这轮土拍中，有两幅巨无霸地块相邻，共合计面积超过一千亩。

帝封江片区出让地块一（宗地2020-22号），土地面积563.43亩，土地用途为住宅、商业、幼儿园、中小学、轨道交通用地，由福州恒璟天置业有限公司以62.6亿元竞得，楼面地价10822元/平方米，溢价率21%。

帝封江片区出让地块二（宗地2020-23号），土地面积569.09亩，土地用途为住宅、商业、幼儿园用地，由福州景翊企业管理有限公司以61.5亿元竞得，楼面地价11832元/平方米，溢价率17%。

这个板块因为未来能通三条地铁，曾被一度看好，当然，除了地铁外还有不少卖点，从土拍细节可以看出，未来还有学校，商业等重要配套。

前言

图片为实地拍摄

如果一切按照原有的计划发展，这里可能会成为像金山那样相对成熟的板块，可惜世上没有如果，只有结果。

现在帝封江板块近期的结果就是无人问津，甚至是谈之色变，两个超级大盘更是淹没在那些虚伪的人设中。

刚看到有置业顾问在发帝封江楼盘的广告，现在不是问能不能入手的问题，应该问敢不敢入手的问题了。

这确实值得思考，那么我们就要从板块的发展去客观描述这个问题。本人可以很自信的说，对其综合认知是非常高的，因为四十多年前在那个板块生活过很长时间。

为了能精准地描述板块的现状，我们都是以实地踩盘的方式去了解，关于帝封江板块，我们曾多次驱车前往。

这是一个很神奇的板块，曾经是中介吹爆的板块，如今却被某些中介群体作为立人设的标杆。

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往，这个当然可以理解，我们并非圣人，职业使然而已。

对于帝封江，我们愿以第三方视觉的角度去看待。

（因为这几天仍旧发烧39度 ，只能挑一些重点来说，如果关于楼盘一些细节问题，也可以私信咨询。）

PART 1

图片为实地拍摄

帝封江站如今已经通车的有4号线和5号线，但周边真的像无人区，晚上除了站点还能有灯光外，放眼望去，在一片荒滩泽地中，只有一堆杂草在风中摇曳。

这里早先开盘的是世茂帝封江，当时被形容以超越外滩的楼盘，福州有多个外滩，最早的外滩是世茂外滩花园，最出名的是融侨外滩。

按照房企的调性，一般是指超越自己的产品，但中介对外宣传是超越融侨外滩。

而当时世茂给板块的定位是奥体南，当初为什么要这么定位呢？

从地铁出行的角度来看，5号线能直达奥体商圈，而实际上物理距离来说，南二环商圈更近，但没有直达地铁，再加上南二环在那个时候还比较弱。

当时刚需房源大约是卖到2.3万左右，虽然本地客户不多，但中介拉了很多外地人来，被现场逼定的不少。

只能说，当时的中介配合开发商，把帝封江推向了高潮，福州又一个城市板块呼之欲出。

如果剧本如此发展下去，一切都在往好的方面发展，然而，那一夜的风和雨啊，吹落了满园芬芳。

世茂只能无奈地感慨，做人选择邻居很重要，开发地块，碰到错误的友商是何等的不幸！

PART 2

图片为实地拍摄

在2021年的夏天，恒大滨江左岸项目入市，这里刚需房源的价格大约是在1.7-1.8万之间，对比世茂帝封江每平米少了5千左右。

其实那个时候，恒大已经有一定的不良征兆了，但奈何价格差距太大，很多人杀红了眼，甚至真的开始抢房源了。

其实那个时候，三方都有赌的心态，恒大还想苟延残喘，选择以价换量，中介也不确定能拿到佣金，而购房者更是冲着便宜去的，他们可能还没有思考过能不能交付。

后来，这个时刻被福州楼市所永封，当卖不过竞品的时候，就有置业顾问发当时恒大滨江左岸抢房的视频。

后来恒大已经回天无力了，这一刻，三方都成了输家！

现在从天眼查里搜索福州滨江左岸，跳出恒璟天置业有限公司，其主要股东五矿国际信托有限公司，占股99%。

其实，如果从交房层面上说，大概率是可以交房的，因为当时资金监管账户还比较充裕，而现在又有保交楼的尚方宝剑。

但恒大滨江左岸在那个时候，真的成了板块的搅局者，当时低价入市让该板块周边的楼盘要么佛系销售，要么推迟开盘。

PART 3

图片来源于网络

关于滨江左岸这个楼盘，大家早先关心的是价格，现在关心的是能不能交房，都没人关心一下社区品质和户型吗？

这种超级大盘的期房品质理论上说基本是中规中矩的，只有到交房的时候才能看出，但从容积率上看算是低密度社区。

在如今寸土寸金的楼市里，户型是考虑的一个重要因素，户型的差异能让同样面积段的房子给人的居住体验感有非常大的差异。

滨江左岸的户型，真的太跟不上时代了，就那几个户型来举例，大家就知道差距有多大了。

96平米的户型做三房一卫，72和80平米的户型只能做两房。

与当下的新盘户型相比较，这种户型显然是过时了，当下主流户型是89做三房两卫，80平的户型也能做三房，个别户型也能做两卫，关键是三开间朝南。

福州真正开始普及89平三房两卫大约是在2013年交付的房源中，这种户型的设计对于刚需来说是福音，因为同样拥有三个房间和两个卫生间购房总价会低很多。

帝封江是一个刚需板块，开发商应该与时俱进，还在延用老旧的户型，是非常不合理的。

PART 4

图片为实地拍摄

在四十多年前，这里就是螺洲的中心地段。

或许如今的福州滨江左岸实在找不出卖点了吧，在宣传中把螺洲的历史文化也当做卖点。

螺洲古镇是现金福州保存比较好的原生态的古镇，而这里又是帝师陈宝琛的故居。

螺洲是帝师之乡，在福州滨江左岸的公众号里还有关于帝师的宣传。

但帝师文化似乎没滨江左岸没有太多的关系，这也能拉进来凑数，只能说是卖点匮乏。

如果把滨江左岸也算到螺洲板块中来，那也只是一个边缘地段，在螺洲的“东街口”还有蛮多原住民，不过，此前这里还有不少人没听过帝封江呢。

现在帝封江板块缺乏的信心，因为没有配套，就没有信心，也几乎看不到人气。

现在不是卖多少钱的问题，而是把房子卖了有没有人愿意过来住的问题，如果周边一直是待开发状态，真没人把真金白银往这里砸。

去过很多城市，三条地铁处于同一板块的很多都是城市的核心地段。

可惜帝封江板块，即使三条地铁都通车了，板块的预期被下来了，未来的发展只能说是来日方长了。

编后语

图片为实地拍摄

看着苍茫的帝封江，杂草丛生，甚是惋惜！

这里原先规划有很齐全的配套，如今连人都没有，只有4,5号线才能感受到这里的孤独，其他人，他们似乎忘记了这个板块。

夕阳西下，江水瑟瑟，绚丽夺目；乌龙江畔，晚风拂过，清爽无比。

本来这里一幅原生态的自然资源会成为帝封江板块的加分项，只可惜两个超级大盘无法给这里画上一个圆满的句号。

现在滨江左岸的置业顾问对外报价是每平米1.7-1.8万之间，其实大家都知道这个价格能卖出去的概率有多少，只是不愿意戳伤最后的尊严。

和几个业内人士聊天中，他们觉得现在能救帝封江板块的只有他们自己了，必须踏上一条剑走偏锋之路。

楼市里，人口和配套是一个相互成就的过程，住的人多了，商业配套是不是就起来了，学校前期可能需要靠过渡，但这也会促进教育配套的形成。

如果说，这里的两个超级大盘，比如说指定一个这样的奖励规则：带装修房源交房三个月内入住，毛坯房交房三个月内开始装修，就给予三万的奖励。

这种做法看似成本很高，但对于后期的销售来说，却能有一个决定性的帮助。

咳，回想起4年前的520土拍，还带有一种浪漫主义色彩，没想到却走得如此悲壮。

毕竟这两个500多亩的大盘，开发起来的综合成本很高，时间持有周边很长，又刚好遇到楼市的暴雷高峰，两家民营房企没能走到最后。

现在喷帝封江立人设的案例很多，四年前，他们真的错了吗？

深究起来，在那个时间点，他们本没有错，只是在楼市的至暗时刻，他们没有退路。

江畔边的晚风，吹过的嗅觉，仿佛又回到了土拍前的状态，只能安静呆在福州的一个角落里，等待它的，不知是否会是一个扎心的结局。

一切的规划，信誓旦旦的承诺，却因时运不济，而无法进行，时也命也运也！

或许，这个时候，对于开发商来说，首要的目的不是卖楼，而是如何树立那些缺氧后的信心吧！