400人设置提醒，超1.1万次围观，位于南通市中心的一套独栋别墅未拍先火。

信息显示，待拍标的位于南通市崇川区兆丰嘉园91幢，建面326.43㎡，市场评估价2142万，起拍价1500万，将于10月14日10时开拍。

根据《执行裁定书》，这套别墅被裁定执行的原因是与某银行的金融借款合同纠纷。

从下面实拍图可以看出，别墅外部环境优越，内部奢阔豪华，对于有实力的买家而言，这套城芯大独栋值得关注。

兆丰嘉园位于洪江路与城山路交汇处，属于新城板块，一路之隔就是印象城，步行可达地铁1号线政务中心站，教育方面还有一附、一初中两所名校加持，周边高端小区林立，居住氛围醇熟。

该小区2008年建成，产品类型包括独栋别墅、联排别墅、洋房和小高层，目前共有52套二手房挂牌出售，其中有9套为墅类产品，仅1套为独栋别墅，挂牌价高达2500万，单价近8万/㎡。

另有信息显示，8月份该小区成交了一套独栋别墅，建面324.39㎡，挂牌价1980万，最终成交价1580万，单价约4.9万/㎡。

对比来看，上述法拍房的起拍价基本符合市场行情，最终成交价会是多少？我们拭目以待。

兆丰嘉园这套法拍房之所以热度高，主要因为其产品形态比较稀缺。城市核心地段的独栋大别墅，二手房市场鲜有流通，属于“可遇不可求”的存在。

事实上，失去了“独栋别墅”的加持，新城板块其他小区二手房成交价，近两年都出现了明显下跌，甚至那些曾被誉为“南通房价天花板”的豪宅，也难逃“破发”命运。

以下为笔者统计的新城区热门小区最新二手房数据，可以看到，目前挂牌均价在3万/㎡以上的有三家，最高是苏建学府雅居，约3.4万/㎡；其次是绿城玉兰公寓，约3.1万/㎡；紧随其后的是莱茵河畔，约3万/㎡。

但上图反映的只是挂牌价，实际成交价要低不少。苏建学府雅居目前实际成交价在2.7万/㎡左右，绿城玉兰公寓在2.2万/㎡左右，城市嘉苑和凤凰莱茵苑实际成交价只有1.5万/㎡左右。

要知道，苏建学府雅居二手房成交价最高曾超4.3万/㎡，绿城玉兰公寓也在3.5万/㎡以上，对比而言跌幅都不小。

另外可以看到，这两个小区的实际成交价要比挂牌价低出7000-8000元/㎡左右，可见买卖双方心理差价较大，而市场主导权掌握在买方手里。

再看板块内两大次新房——绿城晓风印月&崇川金茂府，2019年前后南通楼市两大“顶豪”代表。

绿城晓风印月，2019年入市，2021年交房，新房价格在3.2万-3.5万/㎡左右，当时火爆到一房难求。

目前小区挂牌均价约3.8万/㎡，正在出售35套，历史成交4套，成交价在2.9万-3.1万/㎡左右，已加入“破发”行列。

目前该小区还有一套242㎡的大平层，挂牌单价仅约2.1万/㎡，总价仅510万，实属“骨折价”。

崇川金茂府，曾经的地王项目，2018年入市，2021年交房，新房均价3.95万/㎡，属于南通房价“天花板”级别。

不过，目前该小区挂牌均价已跌破发行价，正在出售28套，目前为止只成交了1套118㎡的房源，成交周期105天。

下面这套116㎡中间楼层，挂牌至今已降价108万，目前单价仅约3.3万/㎡，房东亏本已是显而易见。

不难发现，绿城晓风印月&崇川金茂府这两个次新小区，不管是挂牌量还是成交量都很一般。

当然，这与业主自住比例较高有一定关系，但也一定程度反映其流通性问题。笔者认为有以下三点或是影响其流通性的原因——

第一，产品类型非稀缺

兆丰嘉园的法拍房之所以热度高，是因为独栋别墅的特殊性。但绿城晓风印月和崇川金茂府的产品类型为小高层和高层，稀缺性大大减弱。

第二，新盘市场内卷严重

这两年南通涌现大量高端新盘，外立面、会所、地库等方面持续升级，上述两大昔日“天花板”豪宅，目前来看只能说“也就那样”。

第三，新房性价比不断提升

所谓的这些高端新盘，价格却是一降再降，当下南通新房市场几乎已经找不到超3万/㎡的项目，新房的性价比已经超过周边高价次新房。

综上，在市场普跌大环境下，无论是刚需盘还是豪宅，都难逃降价命运。对于前几年高价买入、如今急于变现的业主而言，亏本割肉或成唯一出路。