潘石屹的太太向时代低头,800多平米纽约豪宅割肉卖了

悠悠地产观 2024-09-18 17:48:46

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在“美国贝壳” Zillows上,一直挂着一套豪宅。它位于纽约曼哈顿的黄金地段,一共5层,带电梯,有6个卧室、9间浴室,一个地下游泳池,整个豪宅的套内面积足足有9000平方英尺,换算成公制,大约是830多平方米。

更难能可贵的是,这栋位于曼哈顿东74街的大house(下称45 E 74th St豪宅),有4个露台,这栋豪宅报价2380万美元,按照当下汇率,约合人民币1.73亿元。

这栋不折不扣的奢华住宅,与中国人有关。更确切地说,是和中国昔日知名开发商、“万通六君子”之一的潘石屹的夫人有关,她就是张欣。

图1:45 E 74th St豪宅挂牌销售 来源:Zillow

大约2013年11月前后,45 E 74th St豪宅换了主人。从原来的ANTARCTICA LLC变成了 GALAXY SILVER LIMITED 74TH STREET LLC(下称银河74街公司)。交易双方都是公司,这是美国富人们常用的手法,既保护个人隐私,又利于税务筹划。

在纽约买房,无论是公司还是个人,既要交州政府的房产转让税,也要交市政府的房产转让税,前者简称RETT,后者简称RPTT。在这栋房屋的涉税信息中,Xin Zhang出现了,这个名字,就是张欣。这足以说明,银河74街公司与她关联甚密。

银河74街公司花费约2600万美元买下了45 E 74th St豪宅。此后,这栋豪宅的“主人”在与张欣有密切关联的体系中再次易手。现在,房主是GALAXY SILVER LIMITED LLC(下称银河公司),属于“内部腾挪”。

到了2024年,主人持有差不多11年之后,这栋世界核心区的豪宅非但没升值,还要赔钱才能卖,即便挂牌价一分不少成交,也得亏200多万美元。

图2:45 E 74th St豪宅内景 来源:Zillow

最近,纽约的房产经纪人圈子里传来消息,说45 E 74th St豪宅已经卖出去了,成交价与挂牌价没有太大差距,但确切成交金额和买家均不详。不过,截至到北京时间9月12日的下午,这套房还挂在Zillows没有下架。

毕竟纽约没有住建委管着,成交后下架不及时也有情可原。到北京时间9月20日时,Zillows上显示这套豪宅的状态变成了“已经出租或出售”。

图3:45 E 74th St 豪宅的状态已经变成“出租或出售”。 来源:Zillow

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买下45 E 74th St豪宅那年夏天,张欣和潘石屹二人去了趟云南,在临沧实地考察了一所学校。这所学校是当时一个叫“美丽中国”(Teach For China)的专业化教育非盈利项目的受助点。

“美丽中国”有中美交流的背景,在中国和美国大学生中招募优秀者,派到广东、云南一些教育基础薄弱地区支教。那时的中美青年交流尚属正常,金发碧眼的美国学生在中国山村中支教,与中国儿童互动良好,其乐融融。

SOHO中国没少给“美丽中国”项目捐资,有时还直接派人参与工作。张潘二人其实一直关注教育,给学校捐款也有传统。比如2014年7月和10月,SOHO中国分别向哈佛大学和耶鲁大学捐款1500万美元、1000万美元,还因此闹出了不小的风波。有网友称潘张向耶鲁大学捐款,是为了给他们家孩子入学“买门票”。

潘家公子后来有没有考上哈佛耶鲁,我们并不知道。

潘张二人从云南回来之后不久,45 E 74th St豪宅的交易就开始了,10月份正式启动。10月上旬,银河74街公司在纽约完成了注册,7天之后就开始和ANTARCTICA LLC谈判,所有手续完成大约用了一个月。由此可见,银河74街公司从诞生开始,其使命就和这栋豪宅紧紧捆绑在了一起。

2600万美元的豪宅,拿下。

那一年,SOHO中国变化很大。在张欣的强烈坚持之下,SOHO中国从那一年开始不搞开发了,未来也再不准备靠开发——说是要转向做持有型物业的包租公。

SOHO中国培养了一批狼性的销售员,而潘石屹是那个最牛的销售总监。这个胆小且精明的天水人,长久以来被视为营销天才,他在内蒙古、山西、陕西的矿主中有着崇高的威望。那几年,他每年都带人去这三个省份和矿主们吃饭喝酒。他特别爱给矿主们作揖,矿主们也买他的面子。走上一趟,SOHO中国的房子开盘就卖得七七八八。

那些矿主,来了北京也点名要见潘石屹,小潘只要能脱开身,一般是有求必应,有时候还在饭局上摆弄他喜欢的徕卡相机。有的时候,矿主喝酒兴起,夺过他手里的相机就要拍照,潘石屹会表现得十分紧张地说:

“你可别把相机摔了,可贵了”。

潘石屹家里有各种型号的高档相机。有一次,他还搞了一次小型摄影展,照片都是各行业的大佬们。他喜欢拍照,但被认可的不多。

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与在农村长大的潘石屹不同,张欣14岁就去了香港,喝洋墨水长大。她最为人熟知的履历里,是曾在顶级投行高盛工作过。和潘石屹的谨慎相比,张欣的野心更大。

SOHO中国上市的时候,张欣总觉得估值不够高,但SOHO项目不多,只能如此。她不甘心,力主将一个在某特大城市核心区的商业项目装进去。潘石屹觉得这个项目还有变数,万一未来出了问题,没准会构成欺诈,会被国际投资者索赔。一句话,潘石屹反对。

几番争执之后,潘石屹败下阵来,张欣的意见占据上风,这个商业项目装入了SOHO(中国)。然而,后来事情的发展应验了潘石屹的担心,项目出了问题,十分棘手,局面被动之时,他也会私下吐槽,“我当时就说别装进去吧?现在好了。”

SOHO中国的上市资料里,张欣的名字前面冠以“潘”姓,但婚后冠以夫姓只是香港传统而已,在公司内部,张欣才是那个话事人,谁不知道呢。

图4:45 E 74th St豪宅涉税信息中的部分 ZHANG XIN、Pan Zhang Xin Marita姓名表述

图4:45 E 74th St豪宅涉税信息中的部分 ZHANG XIN、Pan Zhang Xin Marita姓名表述

SOHO中国转向“持有”,其实也是情势不得已。因为,潘石屹确实拿不着地了。

2009年6月30日,广渠路15号地拍卖,潘石屹败于现在金茂的前身中化方兴,在离开拍地现场之后,坐在一辆绿色SUV上,他嘴里一直念叨四个字,“央企凶猛”。

一年以后,北京CBD核心区中服地块第一次挂牌,他又宣称志在必得,发现局面对自己不利之后,又拿起了操弄舆论的老本领,抛出了“内定远洋”之说。但当他搅黄了第一次挂牌、自己机会来了,却发现,中服地块即便是一分为多,SOHO中国也没戏。

靠聪明才智小打小闹的时代过去了,属于潘石屹的时代也就过去了。

“持有物业”这条路,前两年还算凑合,手里拿着一大堆各式各样的SOHO,买地开支少了,规模降下来了,公司的利润率上涨了,负债率不到20%。

即便是在几年之后要让潘石屹吃大亏的上海,SOHO世纪广场一半面积都租给了上期所,剩下一半面积也都租给了金融机构。摆脱了矿主依赖,而在那个年代,还没有“金融羞耻”这个说法,和金融沾边是光荣的。

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大约十年前,一位广东房企的联合创始人曾经公开表示,房企负债率低于80%是不健康的。在当时的行业氛围里,这话并非完全没有道理。

SOHO中国低负债率的另一面,是完整错过了一个资产上行的周期,也错过了规模时代的红利。2011年SOHO中国销售额下滑到109亿,2013年是106亿,2014年只有44亿,2015年只剩下22亿。

利润率再高,规模如此萎缩,公司眼见着也要变成一个小本生意,见过大风大浪的潘张夫妇,逐渐开始把目光看向了海外,大洋彼岸的美国。

这时的张欣,与初始的强势、大胆与野心有了不同,她似乎开始接受“一个小生意”这个现实,并开始在这个现实的基础上,谋划自己和家庭的出路。

其实,说是退路也行。

我们相信,2013年在纽约花2600万美元买豪宅,是如张欣所愿。她留学海外多年,英语流利,也有在国际投行工作的经历,跟潘石屹搭伙做生意后,与国际投行的合作也都是张欣主抓。西方社会的生活方式、社交文化,才是张欣熟悉并喜欢的场合。

在内地,她叫张欣,在香港,她叫潘张欣;在美国,她又叫:Pan Zhang Xin Marita,翻译过来就是:潘张欣·玛丽塔。

45 E 74th St豪宅的交易,相关信息中很难看到潘石屹的名字,涉及到税务相关事宜时,Xin Zhang、Pan Zhang Xin Marita的名字不时出现。

2013年,国内商界最流行的词是“加杠杆”。当时有企业家开玩笑,说加杠杆找死,不加杠杆等死,足见杠杆之风盛行。企业出海,也是杠杆开路,在国外买房,也一样用上抵押,加足杠杆。不过,在45 E 74th St豪宅的交易中,杠杆的使用程度远远低于其他在海外买房的企业家,如果只算杠杆率,甚至比国内买首套房时还低。

2020年,45 E 74th St豪宅的贷款都还完了。

当使用Pan Zhang Xin Marita这个看起来有些蹩脚的英文名时,潘张欣·玛丽塔留下了一个中国住址,在建外SOHO。这个住址,似乎是在提示,无论怎样,她毕竟还是一位中国女性。

买下45 E 74th St豪宅之后不到一年,SOHO(中国)就开始了“卖家当”模式,上海海伦广场、静安广场、虹口SOHO等都陆续卖掉了,就连全都是金融租户的世纪广场SOHO也都卖了。在起家之地北京,光华路SOHO2、望京SOHO的一部分,也都卖掉了。

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2019年,SOHO中国甚至计划直接把自己打包卖给黑石,价格大约只有30亿美元,但是,最终因为种种原因,这个交易流产了。这以后,潘张夫妇二人就进入了彻底躺平模式,2022年,他们分别辞任董事局主席和首席执行官。

SOHO中国2023年营业收入只剩下16.78亿元,利润只有4600多万,名符其实的小公司。很难想象这是一家曾经声名显赫的房地产上市公司。当然,与那些爆雷后挣扎在生死边缘的大房企相比,SOHO中国似乎又是一个赢家。除了一批央企、国企,净利润为正的房企都没几家了。

然而,无论是潘石屹还是张欣,这一切似乎都不重要了。

最近十年,他们干的几件跟房地产没半毛关系的事儿:加入比尔.盖茨倡议成立的能源突破联盟;潘石屹还做了肯尼迪政府学院的访问学者;张欣则有了哈佛大学全程顾问团成员的头衔,她还是纽约现代艺术馆的理事。

这是标准的美国社会贤达生活方式。与SOHO中国那点可怜的业绩相比,这些可能对当下的潘张夫妇更加重要。他们,尤其是张欣,应该是抛开了某些原有的执念。至于此间发生了什么,促成了这一切,我们不知道。

最近一两年,纽约的房价走势不佳,曼哈顿、中央公园虽然仍是皇冠上的明珠,但房价上涨也已不可持续,再优越的豪宅也难以违背这一规律。当年买下45 E 74th St豪宅没有过多的杠杆,看来是明智的,而在市场下行的情况下,挂牌卖掉也算明智。

去年,45 E 74th St豪宅首次挂牌,4月的时候,来了一个买家,但没有谈成。于是,2023年9月前后,又重新挂牌,挂牌价2380万美元,比买的时候低了200多万美元。亏了就亏了。

纽约的房价,和上海北京一样,带有着某种时代的意味,学会向时代低头,未必是一件坏事。

今年早些时候,社交媒体上流传着一组张欣的照片,在照片里,她笑得挺灿烂,张欣说:“很久没照相了,趁着春天的阳光,老潘照的,换头像啦”。

老潘有一个很贵的相机。

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