短短几天，福州四区2024年第七场土拍就发了两则补充公告。

一则主要是下调仓山福峡路沿线片区2024-60、61、62号地块的起拍价，并将这3幅宅地的拍卖时间从11月15日推迟到11月22日。

另一则是将上述3幅地块以及晋安新店东片区2024-65、66、67、68、69号地块的建筑密度上限从30%调整为35%。

土拍资金门槛和指标要求一再放松，主要目的是增加盈利空间，提高房企拿地的积极性，但也撕开了福州土拍残酷的一面：

近郊土地无人问津！

此次土拍调整出让条件的8幅地块均为三环外“回炉”宅地：

2024-60、61、62号即福峡路沿线E-07、E-08、E-09地块，在福州四区去年第五场土拍取消出让；

2024-65、66、67、68号即新店东片区K-3、M-8-2、M-16、M-23地块，在去年第七场土拍取消出让；

2024-69号即新店东片区 I-3-1地块，在去年第七场土拍和今年第一场土拍，两度取消出让。

本轮重新上架，上述地块刚开始的出让条件几乎还是同样的配方，意味着土拍还没开始就已经写好了结局。大概是没有得到房企的积极反馈，才有了补充公告里的低姿态：

该降价的降价，该放宽指标的放宽指标！

像福峡路沿线2024-60号地块的起始楼面价从原先的10644元/㎡降到了6816元/㎡；2024-61号地块则从10614元/㎡降到6867元/㎡；而2024-62号地块则从10620元/㎡降到6930元/㎡。算下来，每平降了3800元左右。

每平不到7000元的起拍价，对比南面首开融创榕耀之城当年10280元/㎡的拿地价，诚意满满。甚至比马尾快安片区正在出让的马宗地2024-17号还便宜，后者起始楼面价降完也要8100元/㎡

另外，这次还将福峡路3幅和新店东5幅宅地的建筑密度，统一从30%以下（含30%）调整为35%以下（含35%）。

建筑密度=建筑基底面积÷小区占地面积x100%。容积率不变的情况下，建筑密度提高5%，意味着小区内不修房子的“空地”变少了，为住区设计增加了灵活性和弹性。

比如，可更好地支撑塑造高低错落的住区空间形态，支撑风雨连廊、景观廊道、社区底商、小区服务用房等建设需求，为业主提供更多的公共活动空间。

总之，建筑密度调整后，开发商可发挥的空间更多，产品也能更适应市场需求。

土拍规则这么努力讨好开发商，还不是因为三环外的土地太难卖了！

靠近福州火车站的新店东片区以及大三江口的福峡路沿线片区，虽然板块开发还处于起步阶段，但要地铁有地铁，要自然环境有自然环境：

新店东片区内设置了地铁1号线“罗汉山”站，还有涧田湖在侧，距离三环快速也才600米。

福峡路沿线片区更有3条地铁交汇（1号线、4号线、5号线），周边除了年底亮相的三江口植物园，还规划三甲医院和九年一贯制学校。

比起远郊板块，这些地块都还算有一定的居住属性，那为什么此前会被开发商放弃呢？

一方面，成片开发的板块，住宅一下子供应太多，很容易造成踩踏。

像新店东片区除了此次出让的5幅宅地外，此前还成交了3幅商品房地块和2幅安置房地块，单单商品住宅总建面就有68.69万方，预估板块新房供应量将近7000套。再加上约14万方的安置房供应，未来这里最不缺的就是房子。

而福峡路沿线片区，单单此次出让的3幅地块就能供应15.82万方的商品房，去年取消出让的2023-35号地块计容总建也有14.81万方，再加上地块西侧2幅待出让宅地，未来去化压力可想而知。

要知道，隔壁的首开融创榕耀之城卖了将近三年，住宅才网签去化709套，目前全盘还有1800套左右的库存。

别说三环外了，就连二环内的白湖北园片区，明明“学铁商园”配套能级都不低，还是肉眼可见、近距离可享的那种，结果也被天量库存卷疯了。“北园四大金刚”商品房加起来有3900多套！

据“刚需探房”监测，在国庆假期福州楼市全面飘红的情况下，左海望悦整个10月才网签了3套。而跑得较早的建总江南尚璟，剩余的大户型去化也不容易。

新店东和福峡路地块屡屡流拍，啊……不是，取消出让，除了可预见的内卷大战外，地段也劝退不少开发商。

在薄利的市场环境下，房企拿地都很谨慎，非核心板块条件再好也无人出价，连台江金屏垱那么好的地段都得市属国企兜底。

有实力的外来房企几乎只盯着鼓台优质宅地，因为当前福州核心区域的豪宅、高改产品销售安全度更高。而外围板块以价换量，很难保证足够的利润。

值得关注的是，将于11月15日开槌的福州四城区2024年第七场土拍，鼓台一次性上架5幅商品房宅地。硬菜上桌，想让开发商吃下三环外的“回锅肉”，只能让利。

还是那句话，没有卖不出去的土地，只有卖不出去的价格。

福峡路地块大概6900元/㎡的楼面价，参考榕耀之城约1.5万/㎡的在售均价，对于房企来说有一定的盈利空间。而新店东地块平均1.1万/㎡的楼面价，对比北侧新投映悦湖当年1.8万/㎡的地价，看似也“便宜”了不少。

福州上一轮土拍，1幅取消出让，另外4幅都是市属国企兜底，这一轮有可能不那么尴尬吗？

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