过去36小时，楼市最大的新闻是：房地产股因为“某传闻”大涨；然后，传闻“被打脸了”。

昨天（5月5日，星期五），在大盘下跌的情况下，房地产股像打了鸡血一样，成为A股涨幅第一的板块，整体上涨了2.92%。（下图）

A股里，至少有4只房地产股涨停。万科、保利等涨幅均在4%左右，金地涨幅超过6%。

港股中的“内房股”也表现不错，融创中国大涨了17.72%，龙光集团、福晟国际等涨幅超过9%，碧桂园、佳兆业涨幅超过5%。

房地产股大涨，跟一则传闻有关。一个带有“21个特大及以上城市允许棚改 还有平急两用基础设施建设”字样的图，在朋友圈刷屏。很多人相信，楼市的大招来了，新周期即将启动。

不过随后，辟谣来了。住建部系统人士表示，没听说过这件事。

“没听说”，三个字非常决绝。

其实如果你关注时事新闻，就会知道，这个传闻来源是4月28日的重要会议。在会议通稿里，有这样的表述：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。

“超大特大城市积极稳步推进城中村改造”这句话，被一些媒体解读为“21个特大及以上城市允许棚改”。

第七次人口普查之后，国家统计局在求是杂志上发布了21个超大、特大城市名单：

如今，武汉已经从特大城市（城区常住人口超过500万）晋升为超大城市（城区常住人口超过1000万），但内地超大、特大城市的数量没有变化，就是21个。

所以，“超大特大城市积极稳步推进城中村改造”这句话，被转化为“21个特大及以上城市允许棚改”，至少前半句是正确的。

超大特大城市，就是特指这21个城市。

至于城中村改造，是否就等于棚改，的确存在争议。在中国，老旧小区改造有棚改、旧改、提升等不同的概念，其需要履行的法律手续也有很大差异。

棚改，一般是指对城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院，公共设施无法配套，消防出行、生产生活存在明显公共安全隐患的旧村旧城，拆除重建。

所以，棚改意味着老旧小区、城中村拆除重建，因为存在安全隐患，所以改造带有紧急性、公益性，需要业主同意的比例会低一些，手续也相对简单一些。

一般来说，棚改不就地安置，而是对拆迁户发放现金或者“房票”，让他们另外购买住房，这其中涉及到政策性银行对地方政府发放低息贷款，而这些贷款来自央行对政策性银行发放的PSL贷款。

城中村的改造，未必一定走棚改路线。棚改也未必一定是货币棚改。货币棚改的意思是，只拆房子，然后给现金或者房票为补偿，让拆迁户自己买房子。

只有“棚改”前面加上“货币”两个字，才具有核弹级的杀伤力。因为它一方面减少了城市里可居住的房屋数量，一方面催生出购房需求，并创造了购房资金（或者房票）。

重要会议只是说，超大、特大城市要“积极稳步推进城中村改造”。城中村改造未必都走棚改方式，很多时候是开发商主导的旧改模式，或者是提升模式。

如果是提升模式，对楼市影响不大，它仅仅是粉刷一下外观、楼道，整顿一下裸露的电线、网线，增加一些公共设施而已。

如果是旧改，对楼市影响并不算小。它意味着城中村将拆除重建，这时候开发商介入，通过提升容积率来获利，原村民有较大几率获得回迁房。旧改的结果是，房子体量变大了、握手楼变成了漂亮的商品房，低收入的租房户被赶走了，入住的是买房的市民，原片区的人口密度反而可能下降。

其结果，是增加了商品房的供应量，减少了小产权房的数量。这一方面有利于平抑超大、特大城市的房价，另一方面有利于未来征收房地产税。

另外一个值得关注的背景是，近期有一大批二线城市发布了“房票安置政策”，比如南京、厦门、无锡、昆明、南昌、贵阳、温州、宁波等（下图）。

房票安置，其实就是“货币棚改”。所以，货币棚改的确在很多城市发力了，成为今年稳楼市的重要大招。

在上述大背景下，有媒体或者个人对政策产生“21个特大及以上城市允许棚改”的理解，并不过分，也很难说是造谣。最多只能称之“理解不够全面”。

重要会议提出的“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设”的后半句，涉及到一个新概念：平急两用公共基础设施。

4月18日，国家发改委曾在北京召开过一个现场会，召集了21个特大、超大城市相关领导参加。

会议提出：

打造“平急两用”型设施，平时用作旅游、康养等，重大公共事件突发时立即转换为隔离收治设施，能够有效推动大城市转变发展方式，补齐公共卫生防控救治能力建设短板。

“平急两用”型设施建设是一个系统工程，要统筹谋划、一体推进，将“平急两用”理念融入城市整体规划，建设改造一批“平急两用”的民宿和酒店、储备一批单体大型方舱医院、升级一批应急医疗服务点。要处理好政府与市场的关系、成本与收益的关系、“平”时与“急”时的关系。严防资本无序渗透，严禁破坏生态环境。

可见，“平急两用”设施，是为了应付战争或者疫情。超大、特大城市人口多、分布密集，这类设施配备不够，如果出事代价会很大。

所以，“平急两用”设施的布局带有战略性，可以提高国家安全、城市安全，跟城中村改造存在一定联系，但不是必然联系，只是新闻通稿表述的时候放在了一起。

那么：到底该怎样看待住建部打脸这件事？楼市未来会怎样演化？

前两天我们曾分析了4月全国楼市的数据，数据显示，主要城市的新房、二手房都出现了环比下降，这意味着楼市小阳春有熄火的可能。

主要原因，是楼市松动的力度还是不够，尤其是一线城市基本上没有做实质性松动，对刚需、改善型需求仍然限制很严。管理层不希望楼市出现V型反转，只希望楼市成交回暖。

但对于购房者来说，房价不涨，我就继续观望，没有必要马上买。

对于货币棚改在各地发力的局面，行业主管部门并不想公开背书。这就好比一些城市出台了楼市利好，但不公开下文件、官宣一样。犹抱琵琶半遮面，是对其心态的最好描述。而这，也恰恰是4月楼市降温的主要原因。

关键是，5月市场怎么办？6月、下半年怎么办？

只能边走边看了。市场参与各方和主管部门，目前都是这种态度。

有一点比较确定：一旦5月环比继续下降，政策还是会继续发力的。楼市对于2023年的经济，至关重要。