作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上，住房城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

住房城乡建设部表示，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

波哥看楼市注意到，上述会议还提到——要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

此外，住房城乡建设部要求，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的市县，切实加强领导力量，抓紧建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。

对此，有业内人士觉得，上述政策的主要特点是：

◢其一，政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，可以总结为“以购代建”。此类模式响应了此前中央“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，其将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行了结合。

◢其二，“以购代建”的政策重心在于房企新房库存，有助于房企销售数据改善和资金状况改善。同时，近期的一系列数据显示，无论是百城库存数据还是全国70城的数据，都说明市场面临压力。叠加此前的各项政策如首付15%、公积金利率下调等，预计对房企的资金面改善和向好发展等具有积极的作用。

也就是说，国内去库存的压力依然严峻，但去库存不能简单视之，需要全局和更有策略性地去思考和行动。

其价值到底如何？

请看下文的分析。

简析：

据波哥看楼市独家观察，自517政策以来，国家对去库存这一重大问题，不断通过各类政策和会议来进行强势推动，以便真正促进国内楼市的良性发展。

而，本次住建部的要求，与前面几次会议有所不同——住建部把去库存的重点放在了县级以上的城市，这是一个全新的信号，有别于以前国常会和央行的角度。

虽然，去库存的核心要求和方式是一样的，但具体的视域不同，最明显的区别，即为住建部其核心视角是重点关照了广大的三四线城市的去库存问题，虽然上面的表述没有这么直白，其实质就是这么一回事。

毕竟，一二线城市中的县级以上城市，由于经济基础、产业情况、人口基数等优势，随着各类政策的渐渐显效，市场好起来，不是一个太难的事情；从今年430会议到现在，各大主力城市的市场情况也在不断好转，虽然依然有问题，但不再是以前那个焦灼不堪的局面了。

然而更严重的局面，是广大的三四线城市的市场数据更加难看，随着上述主流城市的向好发展，其虹吸效应，导致许多县级城市的购买力不断逃逸和出走，也将导致当地市场去化压力加大、库存会增多，最后必将重创当地的经济全局。

虽然，二八原则依然存在，如果只考虑20%区域的去库存，那么未来80%区域的去库存等问题，将会成为中国经济发展的不可承受之痛。

据悉，有业内专业人士认为，相对而言，三四线城市和县级城市消化周期更长，去库存压力大。与此同时，近年来我国大力推进以县城为重要载体的城镇化，三四线城市及县级城市基础设施建设和公共服务领域的从业人员、灵活就业人员会大量增加，需要增加这些城市的保障性住房供应。除此之外，三四线城市和县级城市房价下跌更明显，收购存量房用作保障性住房比新建保障性住房的成本更低、效率更高，周边配套也相对成熟。

这段话，主要观点跟波哥上述的分析是一回事，而且还表明了一点——对这些县级以上城市，政府收储存量房，在成本和效率之间会更容易取得成效，不像那些中大型主力城市那样的复杂和纠结。

或许，将成为国内楼市去库存的一个有效的突破点，波哥个人认为，这既是薄弱点，也是立竿见影点，花钱不多，又能快速起效，且能让广大三四线城市市场看到国家队的力量等，对强化三四线城市和市场的信心具有重大的价值。

比如，原来央行所说的3000亿元，放在大城市，基本皆为杯水车薪，因为价格和成本太高，其效用反而比较有限。

反过来看，如果把这3000亿投放到县级及以上城市，其产出效率和能量可能会产生10倍数的效果。

中大型城市，并没有那么艰难，众多强大的基础在那里摆着，一时半会只是少吃几顿肉而已，并未伤筋动骨。

而广大的三四线城市，口罩三年到现在，基本上都已颗粒无收或少收等，要么是冰冻三尺、难以开垦；要么是烈日暴晒、禾苗枯黄，也即县级类城市承载着更多的人口和生产力等，也即这80%左右的区域的问题，未得到有效的关照等，往后的局面，大家基本都可以想象得到。

二八定律，有其规律，无需多言。

其他的就不变去费舌了，此略，你懂的。

写在最后：

据波哥看楼市独家分析，前述住建部的要求，在国家层面，充分表达了对每一个国人的厚爱，泱泱中华，每一人每一地，皆为大中国持续前行的四梁八柱，在中华的大体系之中，每一个个体，皆为华夏大厦的不可或缺的载体。

国家如父母，大人们早就考虑好了：

《触龙说赵太后》中左师公曰：“父母之爱子，则为之计深远。

这是什么意思？

请各位去仔细体会一下吧。

家国一体，没有国、哪有家，反之亦然。

有鉴于此，最后，波哥想说的是——这次会议的召开，意味着继5月17日房地产新政密集出台、6月7日国常会对房地产政策做出部署安排后，行业支持政策在加快推进。特别是结合近期央行召开的保障性住房再贷款工作推进会来看，下一步收购存量商品房用作保障房将在全国铺开，全面发力。

最后，再来说一下，为何波哥把本次会议解读为一次新的楼市去库存的“王炸”？

上述波哥的观点已经进行了合理的阐述，下面再摘录一下有关官媒的报道来佐证一二：

昨日，据官媒“第一财经”昨晚9点58报道——

“对于住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，中指研究院市场研究总监陈文静认为，这是落实中央会议精神，落实‘去库存’导向，多部门协同推进，也有利于相关举措尽快落地，助力化解房地产风险。

陈文静表示，本次会议强调‘收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续’，从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价。

具体来看，惠州提出‘以同地段保障性住房重置价格为参考上限’，杭州临安明确‘以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价’。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为‘土地成本+建安成本’，也为其他城市提供了一定参考。

陈文静认为，通过收购市场未售新房来改建保障房，既有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置，也有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接；同时，多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有助于促进房企加快项目竣工节奏；对于房企来说，出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。”

如上，在波哥看来，上述中指研究院市场研究总监陈文静美女的这些说法，也没有什么独特的洞察，说了好像没说一样，她言语中的情况大家都知道，皆为一个不痛不痒的说法，缺乏自己及其平台的深度洞见，就那么回事吧。

如果，就这个水平，业内很多朋友就会对你竖起中指啦。

不好好意思哈，扯远了一点，

一言以蔽之，波哥看楼市认为：

中华大地是一个整体，血脉相连、难以分割，一线、二线、三线或四线等，皆为中华的厚土，在城市和产业的总体大结构体系之中，各有其重要价值，不可能偏废、也难以厚此薄彼，自古以来，早已证明了这一点。

以上，住建部的要略，有其客观和必然，对广大的城乡区域的发展，是一个重大的利好，大家请勿忽视。

所以，波哥个人认为，针对国内80%左右的区域，以国家队收储的模式来加强各相关县级及其以上市场的去化，是楼市和经济发展大局中的必有之义，想通了这些道理，就可以充分理解上述住建部会议的精髓。

诚然，波哥认为，相对而言，住建部的要求，以6月20日为起点，正式打开了三四线城市去库存的通道，也正式吹响了对三四线城市解困提振的号角。

在这个角度，波哥看楼市觉得，这是一个国内楼市去库存的一个新的王炸性动作，而非某些媒体或朋友比较肤浅解读的那样。

其意义和价值，绝没有那么简单。

波哥认为，接下来，可以预见的是：

三四线城市，其库存也将逐步减少，区域经济的整体发展，也必将慢慢跟上来，这才是国内经济大盘的要义所在。

任何片面的解读，皆如盲人摸象般的轻浅。