福州奥体之南,四折卖房也失去热度,还有底牌吗?

张宝评房产 2024-06-14 04:56:10

最近利好楼市的新政不断出台,但是楼市两极分化的趋势还是不可避免。

如今的土拍市场中,对于三环以外的地段也没看到,比如曾经1号线和4号线交汇在城门的双地铁地块本要入市,现在也无消息。

在外围板块,还有一大波的库存还没来得及消化,开发商低于楼面价销售也是常态了。

在此次的新政中,福州低首付(首套房15%)低利率(首套3.3%)对于主城区的楼市来说,能有更多的受众群体。

但是,这一系列利好政策的背后,闽侯楼市被误伤了,这里曾经是刚需外溢的优选,怎奈时运不济,只能选择割肉离场。

前言

图片来源于网络

在6月11日的时候,聊过闽侯的竹岐板块的金地自在城。

在网友眼中,闽侯楼市两个板块堪称卧龙凤雏,除了竹岐板块外,还有一个南通板块。

有网友咨询,他的朋友买入南通的时候是1.5万每平米,没说具体楼盘和时间,问要亏多少。

1.5万高位入手南通,可分为两批:

2017年底买入福晟钱隆樽品或者世茂璀璨滨江,还有就是2019年买入江督府,这三个楼盘居多。

那个时候,竹岐板块还没辐射到福州,在2021年的时候,金地自在城和国贸上江原凭借着2号线,作为刚需外溢的角色进入福州楼市。

如今再看这两个板块的时候,不免心疼那些高位入手的业主,对比巅峰期,这两个板块的新房只有四折多了。

随着中介不断刷屏金地自在城,或许还能帮忙去化一些库存,但是南通的江督府,似乎又被遗忘了。

当有地铁加持的金地自住城卖到5888元的单价(时间均价约6500元),同为难兄难弟的江督府(以二期江湾悦城为主)还有什么牌可以出呢?

PART 1

图片为实地拍摄

2017年主城区开发商的捂盘惜售成全了南通的楼盘,如福晟钱隆樽品,世茂璀璨滨江。

当年的楼市热度很高,处于楼市一线的销售群体对于市场的感知度很高,他们看到二手房房东一天一个价,可能也把自己的节奏带乱了。

当时,整个南通板块也想蹭一波奥体的热度,于是打出了奥体南的宣传口号,还有3号线和8号线的期待。

由于闽侯不限购,首付仅仅两成,他们踮踮脚还是够得着南通板块。

于是,有很多中介买入福晟钱隆樽品和世茂璀璨滨江,他们或许是真的刚需,希望在一个城市有属于自己的落脚之处。

再说到2019年,那时的分销开始盛行了,有的中介因为长期成交江督府,潜移默化中也相信了南通的未来很有潜力。

当时的楼市是处于相对平稳的阶段,成交价大约在1.5万左右,内部人买的话,即使有折扣,也大约在1.4万。

他们憧憬着未来的美好生活,然而随着口罩事件和三条红线的影响,大家对于楼市已经失去了传统中的信仰。

处于楼市的边缘板块,是很难抗住压力的,南通板块,尤其是通灵路附近的楼盘,作为刚需外溢的条件并不成熟。

要想到福州主城区,必须经过两座大桥,其中湾边大桥时常堵车,这也是南通板块的主要抗性之一。

南通还是照样难通,早没了3号线和8号线的传说,周边的配套,城市界面已经为降价埋下了伏笔。

PART 2

图片来源于中介

去年第四季度的时候,江督府二期(江湾悦城)也曾霸屏中介的朋友圈,当时的单价是7777元,楼层任选(实际均价大约为8千元)。

早先买入这边的业主欲哭无泪,比如那个我曾经认识的中介,她欠银行的贷款,现在全款买下一套还能剩下不少。

同样,2017年入手福晟钱隆樽品和世茂璀璨滨江的业主来说,也是输家,这几个楼盘紧挨在一起,品质也差不多(樽品略逊一筹)。

当他们还在努力还房贷的时候,发现自己欠的贷款,早已经超出了自己所拥有房产的价值。

然而生活还得继续,他们也依旧要努力卖房还房贷。

可以想象,他们心中有泪花,眼里却充满笑容接待着想买房的客户。

然而,噩梦还没结束,因为市区不限购,首套房首付也降到了15%,尽管已经7777元的单价了,但仍没有卖完,送车位也不顶用了。

后来还看到了6666元的单价,还送车位,尽管这样,愿意去南通接盘的极限刚需依旧不多。

这些购房者毕竟只是普通人,只看到售楼部的规划,却忘记了楼市中一个永恒的定律——供求关系。

江督府一期2442户,二期2186户,福晟钱隆樽品1681户,世茂璀璨滨江645户……

就这几个楼盘,近7千户,南通板块通灵路附近,哪能住得下这么多人呢?

当供过于求的时候,未来市场只能是一片暗淡了。

PART 3

图片为实地拍摄

关于中铁江湾悦城,未来该何去何从呢?它手上还有没有底牌呢?

当主城区吹响救市号角的时候,闽侯整个板块都很受伤,至于闽侯的边缘板块,那简直就是万箭穿心般的痛了。

其实江湾悦城也是有一定优点的,比如说已经是现房了,即买即入住,能省下租房成本。

南通的通灵路附近,也有基本的生活配套,如果有更多的业主愿意入住的话,周边的配套还会更新加码。

地铁确实不敢奢望,但是文山洲大桥还是可以期待一下,如果未来建成后,能缩短到市区的通勤时间,也能缓解湾边大桥的压力。

但是,现在大家对于南通整个板块来说信心不足,除了砂之船奥莱时代能勉强拿得出手外,没有太多高端的配套。

这种心态在业主中相互传递的话,毛坯房的业主就更不情愿再花时间和精力去装修,从而会导致不少房源空置。

如今江湾悦城要想卖出更多的房源,还真得要寄希望于冲锋在销售一线的中介了。

当然,并不是佣金给的高,人家就愿意带看,自己还必要再出一个更有诚意的价格。

网友在讨论5555的单价有没有可能,如果只看成本的话,开发商肯定是要亏的,但前期卖一万五的时候,已经挣得盆满钵满了。

在福州生意人中,有一句话:亏本甩货能清仓,也是挣了。

小结

图片为实地拍摄

当奥体南被打回原形的时候,南通只是一些极限刚需外溢无奈下的选择。

那既然是极限刚需,他们对价格一定很敏感,如果在价格上做一定让步的话,或许还能为之动容。

金地自在城既然能打出5888的噱头,江湾悦城为什么就不能来一个5555呢?这可能是最理想的底牌了!

中介只是一个职业,他们为了更好的生活,想挣更多的佣金,那么对他们也可以开出更好的条件。

地产销售无非是商业的一种,既然是商战,那就得学会见招拆招。

如果边缘板块的内卷很严重,当三江口99万能买到带装修,有地铁加持的三房时,意味着降价才是王道。

当然,大家也不要完全否定南通板块,以江湾悦城和市中心的距离来看,在很多二线城市,都不算极限刚需外溢,而是属于离主城区不算远的刚需板块。

综上所述,南通的库存,要想加快去化速度的话,以价换量是一个很好的选择。

人生哪能多如意,万事只求半称心!

人生如此,商道亦是如此,既然前面挣到了,后面就当广结善缘吧!

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  • 2024-06-14 21:35

    [笑着哭]奥体之南,南至南通

张宝评房产

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