我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，请问深圳的老破小能不能买呢？

深叔：你好，第一，居住的安全性的问题，因为物业不作为呢，线路老化，楼道的路灯呢是常年的不亮，电动车乱停乱放，下水道老化，一个月堵一次，糟心又非常的受罪，更危险的是有电梯的小区呢，电梯使用久了，缺乏保养，出现故障也是经常有的事情。第二个超过30年的老破小，是不能贷款的，而现在大部分老破小楼龄，都已经超过了20年，这时候你要想清楚一个问题，你再住个十年20年后要不要换更大的房子，或者说因为生活的不确定性，既需要一笔资金，需要把房子给卖掉，而接受老破小的都市预算不多的刚需人群，他们有实力全款购买你的房子吗？第三买房呀，不仅是为了满足居住的需求，也更是为了让资产。保值增值是存钱的行为，比如说400万买的老破小，你住了十年以后，既需要用钱，但是卖不掉，或者是低于400万的价格卖掉，同样的400万的新房，你住了十年能卖个600万，你会怎么选呢？第四，老破小的停车也是非常难的，很多老旧小区的车位都是比较紧张，油钱也没有地方停车，回家稍微晚一点，就只能停在路边，或者是小区的门口被贴条呢，被刮蹭都是常有的事情。第五呢，物业是比较差的，大部分老破小基本上是没有物业的，小区脏乱差，老破小优点就是价格非常便宜，生活配套呢非常的方便，交通方便，上班通勤时间短，缺点就是基本上没有什么居住体验感。环境差，没有绿化，物业水平跟不上，安保拉垮停车难，居住的安全系数是非常的低，缺乏资产的一个流通性，这些后果呀，你需要想清楚，你能不能承受，确实能承受你就去买，如果说确实不能承受，坚决不要去买。其实买房呢，就是我们在做取舍的过程，特别是我们预算不多的刚需 ，一定要做好权衡优缺利弊

提问：深叔，你好，深圳房票用完了，钱在手里不知道怕贬值，想来想去还是买房更稳妥，但是没有房票毫无办法，请问现在深圳买房的该怎么选择比较好呢？

深叔：你好，想在深圳买房，不仅需要资金，也需要购房资格。对于有钱人来说，购房资格是难点。在通货膨胀背景下，资金囤积在手中就是贬值，有钱人迫切想找个方式投资，深圳买房保值，但需求太多，供给有限，房子需要“计划性”供应，有钱人用完了购房名额后只能考虑公寓、临深、商铺等产品；对于普通人来说，资金是难点。普通人买不起房子，只能通过五种方式选择：公寓，可以用来自住或收租；临深，选择不多，不建议买惠州，其他限购区域是可以考虑的；长租，可能会成为多数人的选择；离开，去其他城市，这种趋势已经存在；攒钱，很难通过这种方式买到房子。总的来说，深圳买房，既需要资格，也需要能力，建议资金有限的人群，谨慎决策，做科学周密地规划，警惕输入性通胀，在有机会的时候尽量买优质楼盘。

提问：深叔老师，我买房预算有限，我有两种选择：要么就是买以后会发展起来的远郊区房子，价格便宜房间大；要么就是买市区离我上班近的房子，单价贵房间小；都有好处和坏处让我很纠结，不知道买房地段怎么选？

深叔：你好，买房地段如何选择，建议在能力范围内选择越靠近主城区的核心地段越好，即“近新贵”。首先，中国的城镇化速度虽然发展较快，但想要在短期内实现远郊区与主城区发展速度对等，几乎是不可能的，主城区资源倾斜，经过长时间的积累拥有完善的配套，这些都不是远郊区能迅速赶上的。其次，在远郊区买房对购房者来说意味着更多时间被消耗在通勤上，周边人际交往联系减淡，教育、医疗资源不足，难以给孩子、老人一个更为优质的环境。最后是房产的增值空间，主城区周边的新区开发力度、资源规划投入都要比远郊区高，增值幅度依靠区域的发展速度，因此近主城区的新区会有更高涨幅，同时周边配套也更优质，居住舒适度、升值价值都比远郊区要高得多。因此，虽然主城区房产单价较高，购房难度更大，但我们完全可以选择主城区附近单价相对较低、开发成熟的新区，建议不要图所谓的未来发展红利选择远郊区。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

提问：深叔，你好，想了解买房的相关知识，自己在网上找了很多资料，但作为门外汉看起来也是一知半解，不知道哪些是有用的信息，请问买房第一步要做好什么？

深叔：你好，买房需要明确动机，找准需求，买房的动机可以分为这几类：1.以过渡为目的，主要是年轻刚需，这类人群往往希望用较低预算买到各方面完美的房子，这种想法很难实现，建议刚需买首套房子时考虑升值空间即可；2.改善型购房，目的在于提高生活质量，建议重点考虑生活配套、环境、物业、宜居程度；3.以上学为目的，重点考虑所在区位的教育水平和名校资源；4.投资型购房，分为三种：圈层、差价、租金，圈层意味着要买在有用的人脉圈，差价意味着要买在价格洼地，租金意味着要买在租金高且稳定的商业中心。总的来说，买房不是一步到位的，建议买房者根据自身阶段和需求仔细考虑。

提问：深叔，你好，宝安区买房，应该怎么买呢？

深叔：你好，首先宝安区的梯队，依次是宝中、碧海、新安、西乡、尖岗山、航城、沙井、福永、石岩和松岗。随着深圳一路向西的声音，在大前海、空港新城、海洋新城的概念加持下，宝安房价一度飙升。所以宝安不是所有的板块都安全的，预算在一千万以上的要选中，预算700到1000的就考虑碧海，预算实在有限的可以考虑航程，福永沙集需要沿着11号线周边去买，至于海洋新城和国际会展湾，听上去高大上，发展起来还需要很长的一段时间，剩下的石岩和松岗看上去就像城乡结合部，又没有什么规划，没有投资价值。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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