最近福州楼市的成交量借助小阳春之力，呈上涨趋势，也可以理解成因为买方有需求，卖方有任务，形成一种以价换量的趋势。

现在内卷的板块很多，东区很多新盘还没卖完，三远片区又遇到四大天王入市，根据市场信息，未来金山也会有高宅F4冲击市场。

当然，提到库存，不得不说一下南二环，这里的四大金刚是经常提到，但如果按照板块划分，必须给南二环增加一些库存，比如沿着南二环路南侧的楼盘。

前言

土拍来源于网络

宗地2017-46号位于仓山区南二环路南侧，经过45轮举牌，28号厦门特工开发有限公司（厦门住宅）以 16.64亿元竞得该地块，楼面价21569/㎡，溢价率27%。

该地块面积38574平方米（合57.86亩），用途为住宅用地，要求绿化率大于30%，容积率为2.0。

这个地块在入市的时候推广名为水晶榕著，规划了6栋小高层和5栋洋房，总户数为796户。

在其还是期房的时候，单价约为2.6万每平米，2021年卖成现房后，由于市场原因，价格大概调整到了2.4万每平米。

这个降价只是一个开始，后来随着市场下行，真实的价格行情算是稳中小降。

现在，这个楼盘又开始和同板块其他楼盘互卷了，毕竟截止到目前为止，还有303户（约38%）还未销售。

于是，一场轰轰烈烈的降价模式开启了！

中介转发的消息：89平米总价在170-180万之间，含中高楼层，这也意味着，正常房源的单价已经跌破2万了。

实地踩盘过多次，值不值得买，多维度分析，可以作为参考。

PART 1

图片为实地拍摄

这个楼盘其实挺冤的，起源得从所处的地段和名字说起。

在楼盘刚入市的时候，就被很多新福州人吐槽为邻近三件套的楼盘，客观说，他和三件套有一定的距离，尤其是那个人生终点站。

因为该楼盘与其直线距离约为900米左右，从视野上说，大部分房源是看不到的，因为二者之间有一个双湖新城作为屏障。

推广名上也比较尴尬，水晶榕著，这水晶二字让人浮想联翩，这个自行脑补吧。

从地段上说，紧邻南二环路，即使不算优质板块，但也是大部分刚需能接受的地段。

如今的三江口板块价格约为1.8万左右，五四北的新盘售价约为2.4万左右。

对比之下，南二环无论是所处的地段，还是未来的发展潜力上看，单价2万左右，不说很合适，至少会更有性价比。

网友对这个楼盘的调侃比较多，让很多人忌讳，这应该是该楼盘销售欠佳的一个主要原因。

时也命也运也，这个楼盘开盘没多久，又迎来了口罩事件，这期间很多刚需或许是自身收入原因，或许是预期原因，楼市行情也开始进入下行周期。

PART 2

图片为实地拍摄

了解一个楼盘，必须结合地段和周边所拥有的配套，这是购房的重要考虑因素。

从商业配套角度上说，该楼盘临近西面的奥体商圈距离约为1公里，离金山商圈和南二环商圈也在3公里左右。

但是小区周边没有像样的商业配套，周边的城市界面相对会弱一点，算是楼盘的一个硬伤。

交通出行主要依赖自驾，临近南二环路，到全城多个核心板块的总体通勤时间都可以控制在30分钟以内。

周边没有地铁是一个硬伤，因为楼盘附近没有现成或者在建的地铁线路，轨道交通的便捷很难辐射到该楼盘。

教育配套上说，齐安小学和高盖山实样中学相对会比较弱一点，这个对于有孩子待入学的家庭来说要多加考虑。

休闲配套上说，临近奥体板块，周边有较多的运动配套，西面两公里处为飞凤山公园，东面一公里为高盖山公园。

这个楼盘的配套虽然不算太好，但对比边缘板块会强很多，简单概述：比上不足比下有余。

PART 3

图片为实地拍摄

因为是现房了，楼盘的内部情况也一目了然。

这个小区的园林景观融入了不少中式元素，绿植分布也比较合理，和大多数千篇一律的社区对比有其鲜明的特征。

容积率2.0可以算是低密度社区，采用小高层和洋房的组合，楼盘中小高层的楼间距约为35米左右，洋房的楼间距大约在18米左右。

因为小高层楼栋有一定的错开，采光效果还可以，在傍晚拍摄的时候低楼层也有阳光撒入。

洋房地块和小高层有高低差，低楼层的采光效果可能会差一点。

图片来源于网络

现在推售的主力户型为89平米的三房两卫和115四房两卫，都是全面户型。

户型结构基本差不多，四房户型多了一个朝北的房间外，整体空间的尺寸感也相对会更大一些。

但仔细看的话，会发现和这一两年开发的新产品对比，感觉这个户型上好像欠缺点什么？

现在很多79平米的户型也是做长阳台设计，而这两个户型的阳台会比较小，考虑到阳台只计入一半的产权面积，这方面该楼盘还是棋差一着。

从物业上说，有网友反映管理略为松散，比如上次的火灾事件，消防设施里居然没有水可用，幸好发现的比较早。

但另一方面，发现物业人员对于小区的日常维护，比如绿植的浇灌方面还是比较贴心的。

整体来说，楼盘内部的品质还算不错，在福州新房，次新房社区中应该算是一个中等偏上的水平。

小结

图片为实地拍摄

从板块的发展上看，未来城市向南发展是注定的，整体来说，南二环还是会有一定的潜力，但从水晶榕著所处的片区会更弱一点。

这个楼盘现在的售价，对比高峰期大约每平米下降了五六千元，算不算捡漏呢？

其实，对比早期入手的多数新盘来说，真能从期房卖到现房的话，都有一定程度的降价，这是市场行情决定的。

不过同样位于南二环弱片区的中骏璟宸当初两万的单价也卖得不错，关键还是期房。

如果抛开价格去说房源的话就失去了其客观性，两万左右的单价，离市中心不算远，且在福州往南发展的方向，还是有一定的诱惑力。

客观说，这个楼盘的主要不利因素并不是网友所调侃的那个，而是周边的建设还略显不足，步行范围内没有太多优质配套，也远离地铁。

其实，对于那些不想远离市中心，且又靠自驾出行的上班族来说，可能是一个不错的选择。

不过想要入手的人应该明白人言可畏的道理。

虽然表面上看没什么，但说得人多了，就会出现一种三人成虎的概念，未来在流通的时候受众群体可能也会减少。

所以，综上所述，刚需购房者值不值得入手，要多方面衡量，懂得取舍。